Как ещё могут ограничить семейную ипотеку?

Главной финансовой новостью последних дней стал запрет брать две семейных ипотеки на семью. Запрет, принятый неохотно: наивно было бы полагать, что раньше об его актуальности никто не думал (тем более, что по дальневосточной ипотеке такое ограничение действует давным-давно), да и его вступление в силу отложили аж на три месяца, дав семейным инвесторам возможность спешно набрать вторых ипотек. Но всё же принятый.

Это свидетельствует, что тренд на превращение семейной ипотеки в относительно адресную программу (какой она изначально и задумывалась) побеждает. А значит, впереди новые ограничения.

Самое важное из них уже анонсировано, хотя и неясно, когда оно вступит в силу. Это дифференциация ставок в зависимости от количества детей, делающая программу не особенно интересной для однодетных заёмщиков. Недавно мы говорили об этом подробно, поэтому сейчас останавливаться не будем. Лучше попробуем спрогнозировать, как ещё может измениться льготная программа.

Наиболее вероятный вариант – усиление региональной специфики. Вряд ли правительство начнёт напрямую исключать из семейной ипотеки отдельные регионы, но вполне может понизить максимальный размер льготного кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, что по факту обернётся сворачиванием программы в столицах. Именно так в 2021 году начинали сворачивать льготную ипотеку для всех, и это вполне отвечает прозвучавшей недавно в парламенте критике семейной ипотеки как «столичной». При этом москвичам и питерцам сохранят возможность комбинировать льготную ставку с рыночной при покупке дорогих квартир, вот только доля льготной части будет уже невелика. Одновременно могут повысить максимальную сумму кредита для регионов с низкими темпами строительства.

Что касается круга заёмщиков, я вполне допускаю, что родителям запретят привлекать созаёмщиков «со стороны», сделав исключение разве что для близких родственников. Это позволит прикрыть нелепую, но реально существующую схему «аренды детей», при которой инвестор, не имея собственных детей, нанимает в заёмщики подходящую семью и выступает созаёмщиком.

А вот лазейка с разводом, при которой родители ребёнка фиктивно разводятся и таки оформляют по льготной ипотеке на каждого, вряд ли будет прикрыта: слишком сложно прописать соответствующее условие.

Ещё одно ограничение, которое, на мой взгляд, может появиться в семейной ипотеке – требование к площади покупаемого жилья. Речь может идти о прямом лимите, рассчитанном из официально рекомендованных норм, либо о принципе улучшения жилусловий, когда нельзя будет приобретать жильё меньше того, которым семья уже владеет. Это отсечёт от программы значительную часть заёмщиков, покупающих маленькие квартиры с инвестиционными целями.

Вполне резонным оказалось бы также ограничение по доходу и собственности заёмщика и его семьи, отсекающее от льготы людей, которые способны платить рыночную ставку, а то и брать жильё без применения ипотеки. Однако я сильно сомневаюсь, что правительство пойдёт на такой шаг.