Ударные стройки коллективизма

Девелоперские компании ищут альтернативные варианты получения средств на новые проекты. Так, MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко создает ЗПИФ, куда внесены доли компании — застройщика жилого комплекса Symphony 34. Привлеченные по деньги компания намерена реинвестировать в покупку площадок. Участники рынка прогнозируют высокую доходность вложений в фонд, но предупреждают, что придется разделить риски с застройщиком.

MR Group сформировала закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), куда компания внесла доли своей «дочки» — застройщика ЖК Symphony 34 в районе метро «Дмитровская». Об этом “Ъ” рассказали в самой компании. Девелопер планирует начать строительство четырех башен бизнес-класса летом текущего года. Представитель MR Group Евгения Старкова пояснила, что покупатель пая приобретает долю в проекте и вместе с застройщиком получает право на прибыль от реализации всех квартир в комплексе. К тому же с ростом цен на недвижимость инвестор может рассчитывать на увеличение стоимости пая. Сам девелопер остается держателем 51% паев в фонде, а остальные 49% предлагаются квалифицированным инвесторам на бирже.

Такой инвестпродукт принципиально отличается от рентных ЗПИФов, где доход инвестора складывается за счет денежных потоков от сдачи недвижимости в аренду. Так, к примеру, поступают «Сбер Управление активами» и «ВТБ Капитал Управление активами», активно скупающие для этих целей складские объекты. В таком случае доходность фондов составляет 7–12% годовых, говорит заместитель гендиректора «КСП Капитал УА» Дмитрий Ярцев.

Пайщик фонда, куда внесен девелоперский проект, зарабатывает на росте стоимости пая и получает прибыль по окончании проекта. В этом случае средняя доходность — 15–20% годовых, оценивает господин Ярцев. В MR Group прогнозируют, что суммарная доходность ее фонда за пять лет может составить 96%, или около 19% годовых. Но и риски, связанные с реализацией девелоперского проекта, значительно выше, добавляет гендиректор «Сбер фонды недвижимости» Екатерина Черных. В случае неисполнения девелопером своих обязательств инвесторы не получат прибыли.

Инвесторами, желающими вкладывать в девелоперские ЗПИФы, двигает стремление заработать больше за счет роста цен на жилье, говорит гендиректор We Know Александр Галицын. Партнер Colliers Владимир Сергунин напоминает, что в 2020 году цены на первичном рынке жилья Москвы выросли на 20%. К тому же порог входа в ЗПИФ значительно ниже стоимости квартиры в проекте: стоимость пая начинается от 3 млн руб., в то время как минимальная стоимость квартиры в новостройках столицы может составлять 7–8 млн руб., оценивает господин Сергунин.

Помимо прочего инвестору не придется связываться с операционной частью по перепродаже квартиры и соревноваться при реализации актива с другими инвесторами и самим девелопером, добавляет госпожа Черных. Директор по инвестициям и управлению активами Knight Frank Сергей Кузичев отмечает, что традиционный способ инвестирования средств в банковские депозиты и облигации не устраивает инвесторов из-за низкой доходности, поэтому на такие ЗПИФы может быть высокий спрос.

Руководитель группы по инвестициям JLL Микаэл Казарян указывает, что биржевой ЗПИФ — редкий до настоящего момента инструмент для привлечения коллективных инвестиций на рынке жилой недвижимости в России. Но в последние полгода значительно возросло число обращений в управляющую компанию с целью оценить возможность привлечения инвестиций в девелоперский проект с помощью ЗПИФа, рассказывает Дмитрий Ярцев. Впрочем, отказаться от традиционного проектного финансирования жилых проектов застройщик не спешит. ЖК Symphony 34 уже получил кредит в банке «Дом.РФ», а средства, заработанные на продаже паев, пойдут на развитие будущих проектов, пояснила госпожа Старкова.