Первичное жилье в России подорожает на 5–7% в 2026 году

По оценке Сбера, после двух лет сокращения параметров ДДУ вторая половина 2026 года даст разворот, сделки могут прибавить около 9%, а цены вырасти на 5–7%, что согласуется с ожиданием снижения ключевой ставки ЦБ в диапазон 12–14% и с последующим уменьшением платежа по ипотеке. Конверсия спроса должна улучшиться в массовом сегменте и в городах-миллионниках, где чувствительность к ставке выше.

Траектория цен подтверждает замедление перегрева и переход к более нормальной динамике, в 2024 году их рост составил около 11%, а в 2025 уже около 6%. Это отражает смещение баланса в пользу покупателя и ограничивает возможность агрессивной индексации.

При этом себестоимость формирует жесткий нижний предел, потому что земля, инженерная подготовка, проценты по проектному финансированию и рост зарплат не позволяют опускать прайс без потери маржинальности. Банки на фоне регулируемой ипотеки аккуратно управляют лимитами и скорингом, что удерживает предложение от избыточного расширения.

На стороне спроса эффект ужесточения льготных программ частично компенсируется точечными субсидиями и рассрочками на старте очередей. Если к середине 2026 ставка приблизится к 12%, то ежемесячный платеж снизится достаточно, чтобы вернуть часть отложенных покупателей, прежде всего в стандартных планировках, где эластичность по доходу выше. Тогда как премиум-сегмент останется более инерционным из-за длинных экспозиций.

Мы оцениваем текущее состояние рынка первичного жилья как переход к умеренному восстановлению цен в 2026 году при сохраняющемся внимании к стоимости заемных денег и к капитальным затратам девелоперов. Предложение будет дозированным за счет стадийности вывода корпусов и управления кассовыми разрывами, возможное снижение ввода во второй половине 2025 создаст к 2026 дефицит качественных локаций.

Это поддержит траекторию около инфляции с премией за транспорт и инфраструктуру. В базовом сценарии рост цен на 5–7% при ДДУ плюс 9% выглядит реалистично. Ключевые риски связаны с более медленным снижением ставки и слабой динамикой доходов. Позитивным драйвером может стать расширение льготной ипотеки и возвращение инвестпокупателя, что закрепит умеренный рост без перегрева.