На рынке ипотеки впервые запахло жареным

Согласно недавно приведенным РБК данным, объем просроченной задолженности по ипотеке в России вырос на 28% с начала года. Для сравнения: за полный 2023 год просрочка увеличилась лишь на 4%.

Причин тут может быть масса. Люди стали меньше зарабатывать, кто-то не тянет платежи из-за возросших расходов на жизнь, кто-то переехал в другие страны, кто-то ушел на СВО и так далее. Но совершенно точно в таком росте просрочки есть "заслуга" жесткой денежно-кредитной политики ЦБ. Дело в том, что большое количество просрочивших платежи заемщиков брали квартиры в ипотеку некоторое время назад по выгодным, как тогда казалось, ценам, с надеждой рефинансировать кредит в этом году. Когда стало понятно, что они просчитались, люди просто перестали платить. Так что причин у такого прироста показателя может быть много, но все их объединяет ключевая ставка.

Конечно, для сегодняшних масштабов ипотечного рынка нынешний рост просрочки не представляет особой угрозы. Однако пока мы наблюдаем лишь начало процесса. Вспомним, что какое-то время назад многие брали льготные ипотечные кредиты не потому, что хотели купить жилье или инвестировать накопления. Они брали квартиры без разбора, просто пытаясь пользоваться возможностями, которые им активно навязывались через рекламу. Как результат - налицо провал в накоплениях и отсутствие возможности продать 20-метровые студии, которые так активно строились и продавались последние несколько лет, но оказались никому не нужны.

И, на мой взгляд, если тренды не изменятся, велика вероятность, что текущие 100 или около того миллиардов рублей просрочки могут вырасти как минимум до 200 уже в следующем году.
Из этого следуют определенные риски для рынка недвижимости. Банки будут забирать заложенные квартиры и пытаться их продать. Для них эти активы будут непрофильными, и они будут искать варианты для реализации. Самые ликвидные юниты заберут, так сказать, те, у кого есть "доступ к телу". Останется неликвид. Его будут пытаться сбросить через торги, через прямые продажи, через срочный выкуп, и это будет получаться. Но с очень приличным дисконтом, и в зависимости от того, каким был размер кредита и сколько заемщик успел внести средств в счет погашения, такие продажи для банков могут быть как просто "в ноль", так и с убытком. Если это явление станет массовым, начнутся проблемы, и ЦБ придется дофинансировать системно важные банки, а самим структурам - играть со ставками по вкладам и кредитам.

Просадка выдач при этом однозначно будет до 250 миллиардов рублей в месяц, это вопрос времени. Из льготных программ сейчас толком ничего не работает, а в ипотеку охотно входят только те, у кого уже есть большая сумма для выкупа и не хватает 20-30%. Это, как правило, или те, кто разъезжается, то есть меняет большую квартиру на 2-3 поменьше, или те, кто улучшает свои жилищные условия, скажем, продает однушку и покупает двушку. Обычных ипотечников, которые имеют на руках 25-35% первого взноса, становится все меньше по одной простой причине. За квартиру стоимостью 10 миллионов рублей с первым взносом 30% при ставке в 26% годовых на 20 лет придется платить 152 тысячи в месяц, а доход для этого нужен не менее 250 тысяч. А аренда такой квартиры обойдется в 50-60 тысяч.