Как «умирала» рыночная ипотека

На днях «строительный» вице-премьер Марат Хуснуллин объявил рыночную, нельготную ипотеку «почти переставшей существовать» – доля льготных кредитов в общем объёме выдач стабильно превышает 80% – и обвинил в этом высокие ставки. В отношении вторичного рынка это во многом справедливо, однако не стоит забывать, что рыночная ипотека на новостройки была не менее исчезающим видом и при низких ставках. Скажем, при «ключе» в 7,5% в середине 2023 года на льготный сегмент приходилась порядка 50% общего объёма ипотечных выдач (первички и вторички).

Причина очевидна. Массовые льготные программы лишь формально ориентированы на людей, которым трудно приобрести новое жильё. Доступ к ним не ограничен какой-либо отсечкой по уровню дохода или наличию собственности. И вполне естественно, что человек, который по своим доходам способен платить за рыночную ипотеку 15-20% годовых, не станет этого делать – он возьмёт льготку под 6%, а доплачивать за него будет государство (читай – мы все, ведь триллионы на субсидирование идут в том числе и из налоговых доходов).

Более того: сочетание высоких ставок по вкладам и широкодоступной льготной ипотеки породило своеобразный феномен – людей с крупными накоплениями, которые могут купить жильё вообще без кредита, однако размещают свои деньги на вклад под 15-20% и берут ипотеку под 6%, а доплачивают за них… ну вы поняли.

Конечно, подвижки в сторону здравого смысла есть. Льготную ипотеку «для всех» уже свернули, по остальным программам ввели ограничение «один кредит в одни руки» (правда, все, кто успел попользоваться щедрым предложением, могут сделать это ещё один раз – даже знаменитый заёмщик с 26 льготными ипотеками). Сейчас всерьёз поговаривают об ограничениях по месту жительства. 

Приведёт ли всё это – вкупе со снижением ставок и оживлением вторичного рынка – к здоровому балансу льготного и рыночного сегмента? Вероятно, да, но очень нескоро. И при условии, что не будет подвижек в обратную сторону – к расширению аудитории льготных программ, а это не исключено.

К слову, щедрая раздача льготных ипотек породила ещё один любопытный эффект. Поскольку многие заёмщики спешно использовали (и используют) их для покупки инвестиционных квартир, и долю таковых в общем спросе вычленить невозможно (оценки сильно варьируются), нет чёткого представления, какой уровень ипотечных продаж можно считать «нормальным». Очевидно, что в 2023 году рынок был перегрет льготными программами, а сейчас в упадке из-за высоких ставок, но, когда он начнёт расти, как оценивать этот рост без ориентира? Когда можно будет сказать, что рынок восстановился и стал «здоровым»? Где она, норма?

Когда-нибудь мы это узнаем.