Ипотека и льготное кредитование: застройщики и банкиры о новых способах господдержки
Строительная отрасль признана самой пострадавшей в результате пандемии. Специально для нее государство разработало программу помощи. Так, в Красноярском крае федеральный проект ДОМ.РФ выкупит у местных застройщиков всю нераспроданную жилую недвижимость. Однако сами строители считают: оживить отрасль помогут финансовые инструменты – субсидированные кредиты и минимальная ставка по ипотеке.
Миллиард на выкуп
В апреле в разгар коронавирусной пандемии президент Владимир Путин заявил о поддержке строительной отрасли как «одной из самых пострадавших». Было решено выкупать у застройщиков нераспроданные квартиры. Оператором этого проекта стала госкомпания ДОМ.РФ, а в качестве пилотных регионов выбраны Воронежская область и Красноярский край.
В пресс-службе ДОМ.РФ «Финансисту» рассказали, что Красноярский край был выбран не случайно. «Это крупный регион, однако значительная доля нового жилья в нем остается нереализованной. Мы рассчитываем, что большой объем непроданного жилья гарантирует востребованность программы со стороны застройщиков… Участие в программе по выкупу стандартного жилья у застройщиков является абсолютно добровольным. В случае, если она по каким-либо причинам не подходит застройщику, никто не вправе принуждать его к участию», - пояснили в ДОМ.РФ.
Там же рассказали, что покупать у строителей нераспроданное будут через аукцион. К участию в нем допускаются застройщики стандартного жилья, если его ввод в эксплуатацию запланирован до 31 декабря 2021 г. Предмет торгов - лот, который представляет собой совокупность жилых объектов в одном многоквартирном доме. Минимальная стоимость жилья в Красноярском крае в лоте должна составлять не менее 100 млн руб. В лот также могут включаться квартиры с отделкой. Лимит на финансирование программы в крае составит 1 045,1 млн руб.
Важно, что на момент подачи заявки более 30% жилья в данном многоквартирном доме должно быть продано. Кроме того, на аукционе застройщики будут предлагать дисконт (не менее 15%) к среднерыночной цене продаж в каждом доме, которая сложилась за последние полгода. В июне 2020 г. по данным ДОМ.РФ, средняя стоимость жилья в новостройке в Красноярском крае составила 59,6 тыс. руб. за кв. м.
Победит в торгах тот, кто предложит наибольший размер дисконта от начальной цены квадратного метра. Покупателем выступит закрытый паевой инвестиционный фонд «Комфортное жилье» под управлением «ДОМ.РФ Управление активами».
За аукцион отвечает дочерняя структура Сбербанка РФ, занимающаяся электронными торгами «Сбербанка – АСТ». Прием заявок уже прошел. Подать свои данные надо было до 15 июня 2020 г. Сколько красноярских застройщиков это сделало – неизвестно.
При этом любопытно, что многие из опрошенных нами застройщиков участвовать в аукционе не планируют. По словам директора ПСК «Омега» Евгения Пуртова, он даже ничего не слышал о подобном проекте. Его коллега заместитель директора по продажам ГСК «Арбан» Ирина Одинец знает о программе лишь в общих чертах. «Мы только недавно получили письмо по этому поводу. Думаю, «Арбан» не подходит для участия. Скорее это программа поможет выжить застройщикам, работающим в низком ценовом сегменте», - пояснила г-жа Одинец.
Спрос сохраняется
В целом рынок недвижимости Красноярского края (в особенности его столицы) никогда не страдал от отсутствия спроса на жилое. Сегодня по данным ДОМ.РФ, в регионе работает 88 застройщиков. Из них 40 компаний финансируют свои проекты с помощью эскроу, а 19 вообще без привлечения средств граждан. В крае выдано 180 разрешений на строительство и возводится 197 домов. Всего в регионе в стадии строительства находится 2,3 млн кв. м жилья. Ввод 1,4 млн кв. м запланирован на период до 2022 г., 925 тыс. кв. м – после 2022 г. По оценке оператора, потенциально в программе выкупа жилья в Красноярском крае участвуют проекты площадью 547 тыс. кв. м. То есть почти 40% жилого в регионе остается нераспроданным (если учитывать дома, построенные до 2022 г.).
Эксперты красноярского рынка недвижимости с этими цифрами не согласны. «Я не совсем верю в эти цифры. Мне кажется 40% - это очень много. С натяжкой, может быть, 10-20% квартир остаются у застройщиков», - поясняет свою позицию директор по развитию компании «КРОМ» (сеть агентств недвижимости) Максим Омельянчук.
При этом он отмечает, что даже в пандемический кризис спрос на недвижимость в Красноярске не снижался. «Я понимаю, когда коллапс на рынке, никто не покупает квартиры, застройщик банкротится и люди остаются без квартир, а строители без работы. На этом этапе, да, государство приходит на помощь - покупает квартиры, отдает деньги. Но сейчас, я вижу, что спрос на рынке высокий. Особенно на новостройки. Его подтолкнула ипотека. Плюс к этому, я не особо вижу в городе объектов на высокой степени готовности, не распроданных и еще, чтобы цена была с дисконтом. Не понятно, какие квартиры будут в этом случае выкупаться», - говорит г-н Омельянчук.
Управляющий Красноярским отделением банка «Открытие»Наталья Потапова отмечает, что на текущий момент банк финансирует восемь строительных холдингов (порядка 15 компаний-заемщиков), заявки еще семи компаний находятся на этапе рассмотрения. Несмотря на пандемию рост числа клиентов среди строительных предприятий у «Открытия» составил 15-20%.
Кроме того, встает вопрос, что будет делать государство с этими квартирами дальше. «Если в дальнейшем оператор будет продавать эти квартиры, то это плохой вариант. Получится две структуры, которые продают недвижимость. Строители уже проходили подобную схему с подрядчиками, когда застройщик на раннем этапе отдавал часть квартир на продажу подрядчику. Дальше на рынок выходили сразу две компании, которые продавали недвижимость в одном доме, создавая друг другу конкуренцию. Другое дело, если с помощью этой программы государство будет решать свои социальные задачи – отдавать квартиры льготникам, развивать соцнайм. Но здесь встает вопрос:если дом должен быть на высокой степени готовности, то почему люди раньше не купили эти квартиры? Почему застройщику проще сделать большой дисконт, чтобы продать? И здесь несколько вариантов: либо неликвидный объект, либо какая-то завышенная стоимость, или можно даже подозревать какую-то коррупционную схему, когда заранее строится дом и, грубо говоря, продается государству», - рассуждает Максим Омельянчук, директор по развитию «КРОМа».
В ДОМ.РФ нам рассказали, что планируют выйти с выкупленными у застройщиков квартирами на рынок. «Однако в первую очередь компания намерена предлагать их регионам для реализации жилищных программ. Что касается Красноярского края, то нам известно об интересе к выкупаемому по программе жилью со стороны властей субъекта. Эти квартиры могут быть использованы для переселения граждан из аварийного фонда», - пояснили в пресс-службе.
Субсидирование ставок и ипотека
По словам экспертов, гораздо существеннее подстегнуть рынок недвижимости способны финансовые инструменты. Так, субсидирование ставок проектного финансирования однозначно будет интересно строительным компаниям, считает Наталья Потапова. «Она позволит им снизить процентную нагрузку на проект и повысить его устойчивость. Если данная мера будет применяться постоянно, то приведет к росту новых проектов у застройщиков, так как у всех участников рынка будет дополнительная уверенность в поддержке (как у застройщиков, так и у покупателей квартир)», - говорит г-жа Потапова.
Еще один драйвер роста для строительной отрасли – это ипотека. «На мой взгляд, надо поддерживать не столько застройщиков, сколько население. Это та самая ситуация когда, пока толстый сохнет, худой сдохнет. То есть, пока будут выкупаться квартиры у застройщиков, клиентов просто не станет- они обеднеют. Поддерживать предпринимателей, конечно, тоже нужно, но в данном случае, государственная помощь может быть только в рамках ипотеки. Это будет интересно и самим застройщикам, потому что деньги все равно придут к ним», - считает Ирина Одинец.
Именно ипотечный рынок во многом формирует сегодня спрос на недвижимость в Красноярске. Толчок был дан, когда ставки по ипотечному кредитованию в России упали ниже 6%. Как рассказали «Финансисту» в пресс-службе Банка ДОМ.РФ, в Красноярском крае спрос на ипотеку остается высоким. «В январе-июне 2020 года мы получили 2,8 тысячи заявок из региона на 6,2 миллиарда рублей, это превышает показатели аналогичного периода прошлого года на 36%. Всего в 2020 году в регионе одобрено 1,3 тысячи жилищных кредитов на более 3 миллиардов рублей, проведено свыше 400 сделок на 850 миллионов рублей», - пояснили в Банке ДОМ.РФ. Здесь добавили, что в условиях пандемии доля льготной ипотеки на новостройки в общих выдачах банка составляет около 30%. В Красноярском крае получено свыше 300 заявок по программе на 700 млн руб., из них уже одобрено около 60%.
Наталья Потапова: «В мае доля ипотеки в объеме продаж девелоперов выросла на 30 процентных пункта по сравнению с мартом, что связано в том числе с рекордно низкими ипотечными ставками. Любое снижение ипотечной ставки - это всегда повышение спроса, сейчас же она исторически самая низкая, что и отражается и на спросе, и на интересе к ипотечным программам». Так, сегодня в банке «Открытие» ставка составляет 5.99%. В Банке ДОМ.РФ рефинансировать взятую в других кредитных учреждениях ипотеку можно от 7,6% годовых, а льготная ипотека на новостройки доступна по ставке от 6,1%, «Семейная ипотека» – от 4,7%.
Эксперты не исключают, что ставки по ипотеке будут и дальше падать, тем самым стимулируя рост рынка недвижимости. «Не исключаю, что ставка будет продолжать снижаться на фоне поддержки населения и застройщиков, и ближе к осени будет сопоставима с европейскими ставками - на уровне 2-4%. Конечно же, при условии, что ЦБ будет так же постепенно снижать ключевую ставку», - прогнозирует г-жа Потапова.
Еще один из финансовых стимуляторов роста рынка недвижимости – материнский капитал. «Материнский капитал на первого ребенка- серьезный шаг поддержки строительной отрасли. По сути, это деньги, которые тоже придут на рынок недвижимости. Конечно, пострадавших от кризиса будет много. Но с другой стороны, мы живем в миллионном городе. Если даже в месяц 1% населения задумается о том, чтобы покупать квартиры - это уже существенная цифра. Рынок будет жить», - заключает Максим Омельянчук.