ЗПИФы быстрого обслуживания

На фоне массового прихода частных инвесторов на рынок коллективных инвестиций управляющие компании расширяют предложения в сегменте закрытых паевых инвестфондов (ЗПИФ). «Альфа-Капитал» собирается формировать рентный фонд, ориентированный на вложения в объекты недвижимости ресторанов быстрого питания. По оценке экспертов, доходность таких инвестиций может составлять 10–13% годовых. Вместе с тем для формирования такого фонда требуется тщательная экспертиза и создавать его целесообразно с крупными сетями.

Управляющая компания «Альфа-Капитал» направила в ЦБ правила ЗПИФа, ориентированного на инвестиции в объекты недвижимости, арендаторами которых выступают рестораны быстрого питания. «Мы запускаем небольшой фонд целевым объемом 500 млн руб. Первоначально планируем включить пять уже подобранных объектов от двух торговый сетей»,— поясняет руководитель дирекции альтернативных инвестиций «Альфа-Капитала» Екатерина Ганцева. Рассматриваются сети фастфуда KFC, Burger King и McDonald`s в Московской, Ленинградской и Тверской областях. В McDonald`s заявили, что не ведут такие переговоры. В KFC и Burger King отказались от комментариев.

До настоящего времени управляющие компании не создавали рентные ЗПИФы, ориентированные на подобные активы. По словам главного исполнительного директора «ВТБ Капитал Инвестиции» Владимира Потапова, фокус на уличную и торговую недвижимость, сданную в аренду популярным операторам быстрого питания, может добавить интереса розничных инвесторов, поскольку они хорошо знакомы с их брендами и моделью бизнеса, а иногда и с самими помещениями. Арендная ставка в таких объектах в основном привязана к товарообороту, что снижает риски негативного влияния в случае новых локдаунов, отмечает инвестиционный директор группы «Тринфико» Артем Цогоев. По словам руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирины Ушаковой, на фоне снижения доходов населения популярность формата питания в фастфуд-заведениях растет, «соответственно, выручка и доход собственника помещения увеличиваются».

Вместе с тем участники рынка отмечают, что выбор ресторанов фастфуда в качестве арендаторов помещений не выглядит однозначным. «Пандемия и ограничительные меры меняют подходы и увеличивают риски»,— отмечает заместитель гендиректора «КСП Капитал Управление активами» Дмитрий Ярцев. По словам Владимира Потапова, уличная торговля имеет повышенные риски: ставки аренды могут отличаться в несколько раз в зависимости от локации, и отбор таких объектов требует высокой профильной экспертизы. Кроме того, сегмент подвержен рискам, связанным с изменениями городской среды — это изменения и улично-дорожной сети, и правил парковки. По сравнению с офисными или торговыми центрами помещения стрит-ритейла имеют более высокий рыночный риск за счет фактора моноарендатора, добавляет управляющий директор Accent Capital Андрей Богданов.

Впрочем, вероятная доходность оправдывает дополнительные риски. «Доходность от сдачи в аренду таких объектов может составлять 10–13% в зависимости от локации»,— считает директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости PwC в России Саян Цыренов.

Некоторые опрошенные участники рынка не исключают возможности запуска подобных фондов. «Это возможно, если найдем на рынке объект фуд-ритейла с надежным арендатором по цене, которая позволит обеспечить доходность нашим инвесторам с премией 4–5% годовых к доходности банковских депозитов»,— указывает гендиректор «Велес Траста» Дмитрий Осипов. По его словам, из-за неоднородности рынка лучше покупать объекты с арендаторами крупных сетей фастфуда. Как отмечает партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев, «в случаях, когда управляющая компания планирует выкупать помещения, лучше работать с собственниками, у которых уже сформированы портфели недвижимости соответствующего формата». Приобретать каждый объект по отдельности — «долгий и непростой процесс, которым на первом этапе нецелесообразно заниматься», отмечает эксперт.