ЦБ с 1 мая ограничит ипотеку. Что это означает и стоит ли торопиться брать кредит

В понедельник Банк России сообщил, что принял решение с 1 мая установить надбавки по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова объяснила, чем обусловлено такое решение регулятора и стоит ли сейчас спешить с оформлением ипотечного кредита.

Стоимость жилья растет

Решение Банка России обусловлено двумя основными причинами, объясняет эксперт. Во-первых, в 2022 году в России существенно выросла стоимость первичного жилья (в частности, из-за распространения на рынке субсидированных программ банков и застройщиков).

«Как результат, при оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры в новостройке по низкой ставке заемщики не получают существенной экономии, поскольку эффект ставки нивелируется завышенной стоимостью жилья. Побочным эффектом стало увеличение разрыва в стоимости первичного и вторичного жилья, что, в свою очередь, также купирует доступность для населения жилья и ипотеки — так как многие люди оформляют ипотеку на первичное жилье в том числе за счет средств, вырученных от продажи вторичного жилья», — объясняет Инна Солдатенкова.

Кроме того, продолжает эксперт, приобретение недвижимости по завышенной стоимости закладывает риск финансовых потерь для заемщика в случае возникновения проблем с платежеспособностью — поскольку продать приобретенное жилье по этой стоимости в дальнейшем не получится.

Для банков риск заключается в возможном росте просроченной задолженности по таким кредитам в дальнейшем, что является одним из факторов, снижающих финансовую стабильность в банковском секторе и экономике в целом.

«Ипотечный пузырь»

Вторая причина — тот факт, что в конце 2022 года в общей выдаче банков существенно увеличился удельный вес высокорискованных ипотечных кредитов, предоставленных заемщикам с низким первоначальным взносом и с высоким уровнем финансовой нагрузки. Это, в свою очередь, закладывает предпосылки для формирования на рынке «ипотечного пузыря».

«Таким образом, в условиях продолжающегося падения реальных доходов населения принятое регулятором решение представляется стратегически верным, поскольку повышение макропруденциальных надбавок и уровня резервов являются одними из действенных методов косвенного финансового регулирования. В отличие от прямых запретов, которые идут вразрез с рыночной моделью экономики, ЦБ оставляет банкам и заемщикам право самим принимать решение о выборе такого ипотечного продукта», — поясняет Солдатенкова.

Изменятся ли ставки?

Что касается банков, то для них выдавать такую ипотеку станет менее выгодно, поскольку повышенные резервы и буферы капитала, которые они будут вынуждены формировать, снизят потенциальную прибыль.

«Поэтому, чтобы нивелировать это, они либо будут устанавливать повышенные ставки, либо еще больше увеличат размер комиссии для застройщиков, а те в свою очередь будут вынуждены пропорционально увеличить стоимость недвижимости по таким программам, что в конечном счете ляжет бременем на покупателей и существенно охладит их спрос», — считает эксперт.

Принимая во внимание более строгую кредитную политику банков в текущих условиях по одобрению ипотечных кредитов, темпы их после введения регуляторных изменений снизятся, продолжает Инна Солдатенкова, — поскольку получить такую ипотеку, даже при наличии желания, смогут только заемщики с низким уровнем финансовой нагрузки и высоким уровнем дохода.

Торопиться ли с ипотекой?

Инна Солдатенкова отмечает, что не советовала бы потенциальным заемщикам на фоне этой новости спешить оформлять ипотеку на первичное жилье.

«Более разумным с точки зрения финансовой грамотности было бы дождаться снижения цен на недвижимость и оформить ипотеку по одной из госпрограмм — льготной, семейной ипотеке и так далее, поскольку в таком случае можно будет зафиксировать приемлемый размер ежемесячного ипотечного платежа без существенной переплаты за недвижимость», — заключает она.