Как ужесточение семейной ипотеки повлияет на рынок. Мнения экспертов

Из-за ужесточения условий семейной ипотеки выдача всех ипотечных кредитов в России может снизиться. Спад может компенсировать лишь снижение ставок по рыночной ипотеке до приемлемого уровня или снижение цен на само жилье

«РБК Недвижимость» опросила экспертов, как корректировка семейной программы может отразиться на выдаче ипотеки в России.

Семейная ипотека под 6% годовых остается не только самой популярной льготной ипотечной программой в России, но и главным драйвером выдачи ипотечных кредитов.

Например, в сентябре 2025 года (данных за октябрь еще нет), как сообщал Центробанк, в России было выдано ипотеки на 404 млрд руб. Из них 313 млрд руб. (или около 77,5%) пришлось на все льготные программы, а 271 млрд руб. (67,1%) — конкретно на семейную ипотеку.

Поэтому любые изменения в этой программе могут существенно повлиять на выдачу не только самой семейной ипотеки, но и всех жилищных кредитов в целом.

Как изменится семейная ипотека
Первые изменения в семейной программе уже произошли. С 1 февраля 2026 года Минфин вводит правило «одна льготная ипотека на одну семью» (вместо «одна ипотека в одни руки»).

Кроме того, обсуждается возможность дифференцировать величину ставки по семейной ипотеке в зависимости от конкретного региона, где на этот кредит будет приобретаться жилье. По данным комитета Госдумы по финансовому рынку, такое правило могут принять уже до конца 2025 года.

Есть и другие предложения по изменению семейной ипотеки.

Что думают эксперты

Выдача ипотеки сократится

Игорь Додонов, аналитик ФГ «Финам»:

— Принимаемые властями меры приведут к определенному снижению доступности семейной ипотеки, однако в целом выглядят оправданными и идут в рамках инициатив, направленных на то, чтобы сделать льготные кредиты более адресными — то есть чтобы получить их могли только те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий.

Так:

• положение «одна льготная ипотека на семью» должно снизить число злоупотреблений, когда, например, люди пользуются льготными программами для покупки квартиры в инвестиционных целях (сдача в аренду, перепродажа и т. п.);
• запрет на оформление семейной ипотеки не по месту регистрации не так однозначен, так как может ограничить возможности для трудовой миграции населения. Однако и тут можно специально обговорить случаи, когда жилье приобретается в другом регионе для переезда, а не с инвестиционными целями;
• запрет на покупку по семейной ипотеке квартир небольшой площади также имеет под собой основания, поскольку такие квартиры не очень хорошо подходят для проживания семей с детьми. Однако тут может встать вопрос с лимитами программы, так как во многих местах их уже может не хватать для покупки «нормальной» квартиры.

В целом предлагаемые меры означают ужесточение условий по семейной ипотеке и будут способствовать сокращению выдач в рамках этой программы. А поскольку на семейную ипотеку, вероятно, еще довольно долго будет приходиться большая часть ипотечных выдач, можно ожидать увеличения давления и на ипотечный рынок в целом. Правда, частично сгладить негативный эффект должно будет постепенное дальнейшее восстановление выдач по рыночным программам на фоне ожидаемого продолжения снижения ключевой ставки ЦБ.

В ближайшие полгода ничего не изменится

Екатерина Щурихина, директор по банковским рейтингам «Эксперт РА»:

— Принимаемые меры по изменению условий семейной ипотеки призваны повысить адресность льготных программ и снизить влияние инвестиционного спроса в данном сегменте, когда квартиры приобретаются не с целью улучшения жилищных условий, а для последующей сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене. Однако пиковые объемы таких сделок уже прошли, и на текущий момент на фоне высоких цен на недвижимость и общей закредитованности населения их доля невелика. В ближайшие три — шесть месяцев объемы семейной ипотеки останутся примерно на текущем уровне, составляя 70–80% от общих выдач. Мы ожидаем, что по мере снижения ставок ипотечный спрос будет постепенно смещаться в сторону рыночного сегмента.

Ипотечная активность сначала возрастет, но потом пойдет на спад

Регина Дыдалина, исполнительный директор федерального агентства недвижимости «Этажи»:

— Новые ограничения по семейной ипотеке — очередной катализатор спроса на льготное кредитование, что в России это стало своего рода традиционным явлением. Спрос резко вырастает при любых ограничениях льготных программ кредитования, что нередко провоцирует рост цен.

Так было перед завершением всеобщей льготной ипотеки, когда всю первую половину прошлого года многие старались успеть купить квартиру через льготную программу или построить дом. Такое же происходит и сейчас. Покупатели явно активизировались на фоне новой череды изменений по семейной ипотеке, вступающих в силу с 1 февраля будущего года, и рынок значительно оживился. Так, в октябре 2025 года количество ипотечных консультаций за месяц выросло на 19,3%, а заявки в банки на получение ипотеки по всем видам жилищных кредитов — на 8,3%. Причем самый существенный рост — в сегменте новостроек, на 38,9% за месяц.

Скорее всего, такая активность продержится минимум до конца текущего года. При этом в среднесрочной перспективе спрос на семейную ипотеку будет снижаться, это связано как с реализующимся сейчас опережающим спросом, так и ограничениями по выдаче не более одной льготной ипотеки на семью. Следует ожидать снижения на уровне 20–25% от нынешних значений.

Что касается вторичного рынка, он более гибкий в части цены, поскольку в отличие от застройщиков у готового жилья нет растущей себестоимости, есть только ценовой разрыв между вторичным и первичным рынками, который в части регионов доходит до 30–40%. Поэтому при снижении рыночных ставок по ипотеке хотя бы до уровней 15–16% начнет реализоваться накопленный отложенный спрос. Многие из тех, кто заинтересованы в улучшении жилищных условий, но не имеют возможности взять льготную ипотеку, переключатся на вторичный рынок, где цена квадратного метра ниже.

Все будет зависеть от цен на жилье

Ирина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА:

— Дифференцированные процентные ставки — идея хорошая, однако с такой стоимостью жилья далеко не каждая российская семья может позволить себе ипотеку даже по льготной ставке. Требуется повышать ценовую доступность жилья, чтобы семьи могли финансово осилить ипотечные платежи.

Источник: РБК Недвижимость