Эскроу-счета раскрываются под зиму

Объем средств на эскроу-счетах по итогам сентября достиг 10% от общего объема рублевых средств физических лиц в банках. При этом темпы роста остатков на счетах замедлились: если в начале года они превышали 10% в месяц, то сейчас опустились ниже 6%. Во многом это связано с ростом «раскрытия» счетов на фоне массовой сдачи объектов недвижимости.

Средства на эскроу-счетах в российских банках по итогам сентября превысили 2,6 трлн руб. В результате они достигли 10% от средств населения, размещенных на рублевых счетах, свидетельствуют расчеты “Ъ” на основе 101-й формы отчетности. Однако темпы прироста замедлились. В сентябре остатки на счетах увеличились на 131 млрд руб. против 150 млрд руб. в августе и 179 млрд руб. в июле, отмечал ЦБ.

По оценке “Ъ”, темпы прироста снизились с 17,1% в начале года до 5,2% в сентябре—октябре. При этом в феврале—июне они устойчиво превышали 10%. Как отмечали в ЦБ, замедление прироста произошло главным образом за счет увеличения темпов их раскрываемости, то есть сдачи объектов.

Всего в России 43 уполномоченных банка, бизнес-модель которых предполагает открытие и ведение эскроу-счетов. У пяти банков (Сбербанк, ВТБ, банк «Дом.РФ», «ФК Открытие», РСХБ) остатки на счетах превышают свыше 100 млрд руб. Из крупных банков отчетность не раскрывает лишь ПСБ. По оценке “Ъ” на основе данных ЦБ и 101-й формы, объем остатков на счетах эскроу у него составляет около 38 млрд руб.

К октябрю темпы раскрытия у трех основных игроков (Сбербанк, ВТБ и банк «Дом.РФ») действительно ускорились, следует из их отчетности. Главным образом изменения коснулись ВТБ. Если в предыдущие месяцы счета раскрывались на 2,6–8,4 млрд руб., то в сентябре — почти на 51 млрд руб. Это даже привело к снижению остатков на счетах в пределах 1%.

В сентябре разрешение на ввод в эксплуатацию получили несколько крупных объектов. Девелоперы выполнили обязательства перед дольщиками и получили средства, размещенные в период строительства, пояснили в ВТБ. В свою очередь, лидер сектора Сбербанк (объем средств достиг 1,3 трлн руб.) раскрыл эскроу-счета на 44,4 млрд руб. в сентябре против 45,2 млрд руб. в августе и 38,3 млрд руб. в июле.

Количество раскрытых счетов эскроу за три квартала выросло в 5,5 раза, а по сумме — в семь раз, отмечают в Сбербанке: «2,5–3 года — это средний срок строительства по девелоперским проектам. Если до этого вводились в большей степени небольшие проекты или проекты, которые достраивались по смешанной схеме, то сейчас вводятся уже средние проекты или очереди в крупных застройках». В Альфа-банке также отмечают активный ввод в эксплуатацию объектов недвижимости с середины 2021 года.

При раскрытии счетов эскроу часть денежных средств направляется на погашение задолженности застройщика перед банком, остальные средства перечисляются застройщику. «Раскрытие счетов эскроу происходит в течение одной—трех недель после ввода жилья в эксплуатацию»,— пояснили в банке «Дом.РФ». Там отмечают, что наблюдается сезонный всплеск по вводу новых объектов, так как «застройщики предпочитают вводить большую часть объектов в третьем-четвертом квартале года». В среднем на последние четыре месяца года приходится около 50% ввода всех площадей, из них 25–30% в декабре, оценивает банк.

Темпы роста средств на эскроу-счетах определяются исключительно динамикой первичного рынка недвижимости, а не тем, что они выгодны для банков, говорит старший кредитный специалист Moody`s Ольга Ульянова: «Рост средств на этих счетах в перспективе продолжится, но темпы роста будут замедляться как по причине роста базы (достижения критический массы объемов), так и по причине стабилизации рынка из-за роста цен на недвижимость вкупе со снижением покупательной способности приобретателей жилья».