«Эффект Долиной» выявил семь проблем на рынке жилья России

Среди них — неработающая реституция, противоречивая и несистемная судебная практика, а также отсутствие стандартизированных методик проверки воли продавца и закона о риелторах

«Эффект Долиной» (ситуации, когда продавцы пытаются оспорить сделки, ссылаясь на мошенничество и собственную неосведомленность) выявило семь основных проблем на рынке жилья. Об этом говорится в резолюции (есть в редакции) по результатам круглого стола в Госдуме «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения».

Круглый стол прошел в Госдуме 20 ноября. В нем приняли участие депутаты, представители Верховного суда, Минюста, Росреестра, МВД России, Росфинмониторинга, СК, банков, страховых компаний, риелторы, а также пострадавшие от мошенничеств граждане.

Как следует из текста резолюции, участники мероприятия выявили следующие проблемы:

1. Неработающая реституция
Речь идет о взаимном возврате полученного по недействительной сделке. Каждая из сторон возвращается в то положение, в котором была до сделки, как будто ее не было. «Но при признании сделки недействительной продавцы имеют возможность не возвращать деньги, при этом получая возврат квартиры», указывается в документе.

2. Противоречивая судебная практика
Суды, принимая решения, смешивают сразу три статьи 177-179 Гражданского кодекса, затрудняя единообразное применение закона и создавая противоречивую судебную практику. При ней однотипные дела получают диаметрально противоположные исходы в зависимости от субъективного восприятия судом фактов.

• ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.
• ГК РФ Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.
• ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

3. Недостаточная защищенность добросовестного покупателя
Действующие механизмы компенсации и реституции не обеспечивают полное восстановление прав добросовестных покупателей.

Добросовестный приобретатель — это лицо, которое приобрело имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, при этом приобретатель не знал и не мог знать об этом обстоятельстве (п. 1 ст. 302 ГК РФ)

4. Отсутствие стандартизированных методик проверки воли продавца
В документе указывается, что суды часто не принимают объективные доказательства добровольности сделки. Например, видеозаписи подтверждения намерений, психиатрические освидетельствования перед заключением договора, анкетирование. В итоге они выносят решения на основании психиатрического заключения, сделанного спустя значительное время после совершения сделки.

5. Истребование жилья у добросовестных покупателей наследниками
Еще одна проблема касается добросовестных покупателей и наследников продавца. В случае смерти предыдущего собственника, права которого были нарушены при совершении им сделки и которая впоследствии была признана недействительной, его наследники имеют право подать иск об истребовании имущества у добросовестного покупателя. То есть, наследники могут вернуть назад проданную недвижимость.

В то же время добросовестный покупатель ограничен в мерах защиты своих интересов. Это может создавать существенные перекосы не в пользу добросовестного покупателя.

6. Отсутствие единой системы информационного обмена
Среди выявленных проблем указывается отсутствие единой системы информационного обмена между Росреестром, МВД России, судами, нотариусами, банками и риелторами.

«В результате отдельные ведомства и профессиональные участники рынка не имеют доступа к критически важной информации, которой располагают другие участники процесса», — поясняется в тексте резолюции. Это затрудняет раннее выявление мошеннических схем и оставляет значительную часть угроз вне поля контроля, отмечается в документе.

7. Отсутствие закона о риелторах
Среди проблем называется и отсутствие закона о риелторской деятельности. В резолюции указывается, что сейчас нет единых стандартов подготовки и сертификации риелторов. Заниматься этой деятельностью могут люди без надлежащей квалификации.

По итогам мероприятия также была создана рабочая группа по выработке решений, направленных на противодействие мошенническим схемам на рынке жилья и защите прав добросовестных покупателей. Депутаты приступили к подготовке законопроектов, направленных на решение выявленных проблем.

Дело Долиной
Летом 2024 года певица, народная артистка Лариса Долина стала, по ее словам, жертвой мошенников: злоумышленники убедили ее провести фиктивную сделку по продаже квартиры в Хамовниках стоимостью более 138 млн руб., обещая сохранение права собственности и перевод денег на «безопасный счет». В марте 2025 года московский суд признал сделку недействительной, поскольку Долина действовала под влиянием заблуждения. Квартира была возвращена певице, а встречный иск новой владелицы о выселении был отклонен.

В конце ноября суд признал законным решение о возвращении народной артистке квартиры, потерянной из-за действий телефонных мошенников.

Случай Долиной придал огласку новому виду квартирного мошенничества, когда продавец после оформления сделки купли-продажи и получения денег признается недееспособным, так как находился под «воздействием аферистов» и не мог осознавать значения своих действий. Через суд он начинает добиваться признания договора купли-продажи ничтожным, требовать возврата квартиры.

О том, как предлагают бороться с телефонными мошенниками редакция «РБК-Недвижимости» рассказывала в своем материале.

Источник:  РБК Недвижимость