ЗПИФы уперлись в нотариусов

Законодатели преподнесли управляющим компаниям закрытых паевых фондов недвижимости неприятный новогодний подарок. Теперь подавляющее число сделок с недвижимостью, находящейся в доверительном управлении, подлежит нотариальному заверению. Такая практика не только существенно удорожает управление ЗПИФами (одновременно снижая доходы пайщиков), но и значительно затягивает процедуру оформления сделок, затрагивает рынок объемом почти 1,2 трлн. руб.

С 1 января 2016 года вступили в силу поправки к закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними", которые серьезно ударили по рынку закрытых паевых фондов, имеющих в своих активах недвижимость. Теперь все сделки, "связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления", должны быть нотариально удостоверены. Как отмечается в письме одного из спецдепозитариев, "все сделки по распоряжению недвижимым имуществом фонда подлежат обязательному нотариальному удостоверению", в противном случае "такая сделка считается ничтожной". Это консолидированная позиция спецдепозитариев, и как поясняют в одном из них, "все платежи по таким сделкам могут быть совершены только после нотариального их удостоверения".

По данным Банка России, на 30 сентября 2015 года чистые активы ЗПИФов недвижимости и рентных фондов оценивались в 1,19 трлн. руб., то есть составляли больше половины всего рынка коллективных инвестиций. При этом представители управляющих компаний, мягко говоря, недовольны подарком законодателей. Управляющий директор группы "Тринфико" Виталий Баланович считает, что "со временем это приведет к отказу от услуг Росреестра как регистрационного органа, принимающего решение". Однако, по его словам, "хотели как лучше, но сейчас получили усложнение, а не упрощение". Как заявили "Ъ" в нескольких компаниях, это нововведение уже затормозило проведение сделок. Гендиректор "Ронин Траста" Сергей Стукалов отмечает, что это требование существенно удорожает сделки с недвижимостью для фондов, к тому же потребуется обращаться к нотариусу по любому изменению договора. Наиболее сильно эти расходы коснутся фондов, в активах которых находится недвижимость, рассчитанная на розничного покупателя (квартиры, садовые участки, порой десятки тысяч объектов), а также в которых недвижимость расположена в разных регионах. Как отмечает гендиректор "Велес Траста" Екатерина Черных, дополнительные расходы не радуют инвесторов, особенно когда доходы от сдачи в аренду сокращаются. При этом для единичной крупной сделки эти расходы невелики — госпошлина до 20 тыс. руб. плюс услуги нотариуса 8 тыс. руб. Но дополнительные соглашения увеличивают пошлину еще на 200 руб. и 7 тыс. руб. на услуги нотариуса. А если дополнительное соглашение увеличивает сумму сделки, то это обстоятельство рассматривается как новый договор с соответствующими расходами (дополнительные 20 тыс. руб. госпошлины плюс услуги нотариуса).

Помимо этого, отмечает управляющий директор крупной УК, работающий с фондами недвижимости, удостоверять сделку необходимо по месту нахождения недвижимости. То есть потребуется не только командировать сотрудников УК в другие регионы, но и организовывать поездки туда и представителей другой стороны сделки. Это не только повышает расходы, но и увеличивает время сделки. Госпожа Черных отмечает также, что если в столичном регионе на начальном этапе может потребоваться до двух недель для удостоверения сделки, то в регионах этот процесс может значительно затянуться. Кроме того, потребуется предоставлять нотариусам в других регионах оригиналы документов управляющих компаний, что может привести к срыву сделок, проводимых одновременно в разных регионах. По словам господина Балановича, дополнительные вопросы вызывает и проведение сделок с активами ЗПИФов, проводящихся на торгах.

Возможно, сначала такое уточнение касалось сделок с участием несовершеннолетних граждан или граждан, признанных ограниченно дееспособными, как зафиксировано в той же статье закона. Президент Национальной лиги управляющих Дмитрий Александров заявил "Ъ", что уже направил соответствующие письма в Минэкономразвития, Госдуму, администрацию президента. В них указано, что закон "Об инвестиционных фондах" предусматривает серьезные механизмы защиты пайщиков ПИФов, а распространение понятия "доверительное управление" на доверительное управление ПИФами "существенно затруднит деятельность УК" и "негативно отразится на владельцах инвестиционных паев". В крупном депозитарии "Ъ" сообщили, что в настоящее время проводят консультации с участниками рынка о практике применения закона и впоследствии планируют обратиться в Минэкономразвития за соответствующими разъяснениями. Однако до их получения практика оформления сделок с недвижимостью останется прежней.

Дмитрий Ладыгин

Источник: Газета "Коммерсантъ" №6 от 19.01.2016