На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Приобретение жилья - процесс ответственный, и всё чаще сопровождающийся оформлением ипотечного кредита. Что, конечно, еще больше добавляет нюансов и ответственности для потенциальных владельцев недвижимости. Мы обратились к нашим экспертам - представителям банков Красноярска, чтобы выяснить какие могут быть подводные камни при оформлении ипотечного кредита.

В наше время, ипотекой привычно называют ипотечный кредит - займ, выдаваемый под залог недвижимого имущества. 

Какую квартиру можно купить в ипотеку, а также условия по ипотечным кредитам в банках Красноярска мы уже рассматривали в предыдущей статье.

Сейчас остановимся на основных вопросах, возникающих при оформлении ипотеки:

На что нужно обращать внимание при оформлении ипотеки? 

Дина Зайцева, и.о. начальника отдела ипотечных продаж Ф-ла Банка ГПБ (АО) «Восточно-Сибирский»: «Ипотечный кредит — это серьезное решение. При оформлении ипотеки необходимо обращать внимание на дополнительные условия, при которых предоставляется та или иная процентная ставка: страхование, возможность электронной регистрации, а также наличие доп. продуктов банка, которые могут быть полезны в дальнейшем потенциальному заемщику».

Наталья Шуркова, руководитель модуля ипотечного кредитования дополнительного офиса «Красноярский» банка «Открытие»: «Оформление ипотеки — огромный шаг на пути к приобретению собственного жилья, поэтому подойти к нему стоит максимально ответственно. Неотъемлемыми составляющими договора являются — ставка, срок кредита, первоначальный взнос, сумма и ежемесячный платеж. Также стоит обратить внимание на возможность и правила досрочного погашения, наличие возможности у кредитора менять условия договора в одностороннем порядке, наличие комиссий и прочее. Кредитные договоры в целом стандартизированы: банки выбрали набор общепринятых пунктов, закрепленных практикой и положениями Центробанка.
Наряду с общепринятыми стандартами, важную роль играют скидки, предоставляемые для зарплатных /индивидуальных и корпоративных клиентов банка, за быстрый выход на сделку (в течение 14 календарных дней с даты принятия решения о предоставлении кредита) и другие.
А кроме выше указанных скидок, у клиентов банка «Открытие» еще есть возможность получить дисконт к ставке в размере от 2% до 4% при условии приобретения квартир  у аккредитованных застройщиков — ГК Монолитхолдинг, ГК АРБАН, СК Этажи, УСК Сибиряк». 

Ирина Канзычакова, начальник отдела кредитования физических лиц ООО «Хакасский муниципальный банк»: «Заемщику необходимо просчитать свои финансовые возможности, а также до подписания договора ипотеки внимательно ознакомиться со всеми его условиями».

Александр Лотобаев, начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный» (ПАО): «При выборе банка для оформления ипотечного кредита мы рекомендуем взвешенно подходить к условиям. Важен не только размер процентной ставки, но и сопутствующие расходы при оформлении сделки - тарифы за открытие и ведение счетов, оценка приобретаемой недвижимости, страховка, тарифы на услуги, которые могут понадобиться в течение срока пользования кредитом (выдача справок, выписок и т.п.). Оцените сервисы дистанционного банковского обслуживания – интернет-банк, приложение, иные сервисы. Процентная ставка – это не приговор для ипотечного кредита, ею можно управлять путем рефинансирования внутри банка, в котором ипотека, или обратившись в другой банк за получением нового кредита на погашение старого на более выгодных условиях».

Еще один немаловажный фактор – лояльность банка к своим заемщикам, отмечает эксперт. В марте 2022 года, реагируя на внешние события и проявляя заботу о своих заемщиках, банк «Левобережный» включил в условия кредитных договоров пункт, дающий заемщикам право заявить о требовании снизить процентную ставку по действующему кредитному договору в случае уменьшения Центральным Банком РФ значения ключевой ставки.

«Во времена беспрецедентного увеличения значения ключевой ставки до 20% годовых мы понимали, что большая часть потенциальных заемщиков откажется от ипотеки (логичная и здравая мысль), но были и те, кто вынужден был оформить ипотеку, те, кто уже находился в середине цепи сделок или продал свою недвижимость и находился в состоянии, как говорится, «на чемоданах». Таких клиентов банк «Левобережный» и старался поддержать. На август 2022 года всем заемщикам, оформившим ипотеку в марте-мае 2022 года, ставка была снижена. Выбор банка для ипотечного кредита – выбор надежного партнера на довольно длительный срок. Важно все рассчитать, чтобы в дальнейшем не возникло неприятных сюрпризов или неоправданных ожиданий. Специалисты банка «Левобережный» готовы предоставить полный расчет по ипотеке и исчерпывающую консультацию» - отмечает Александр Лотобаев.

Обязательно ли наличие созаёмщика?

Владимир Бубенко, управляющий директор ВТБ в Красноярском крае: «Это условие необязательно. Поручителями по ипотечному кредиту могут выступать супруги и родители заемщика».

Александр Лотобаев, банк «Левобережный»: «Банк никогда не выставляет своим заемщикам требования предоставить созаемщиков или поручителей. Заемщик вправе привлечь созаемщика с подтверждением дохода для увеличения максимальной суммы кредита, в случае если дохода основного заемщика недостаточно для получения решения банка на нужную сумму кредита. Созаемщиком могут выступать как супруги или родственники, так и третьи лица. Важно понимать, что созаемщик несет солидарную ответственность по возврату кредитных средств и кредитная нагрузка в виде ежемесячного платежа по ипотечному кредиту будет отражена в бюро кредитных историй, что может повлиять на максимальную сумму кредита при рассмотрении его личной заявки на любой кредитный продукт в любом банке».

Наталья Шуркова, банк «Открытие»: «Обязательные созаемщики – официальные супруги. По желанию созаемщиками могут выступать до 3-х человек: близкие родственники заемщика – родители, дети, братья/сестры».

Дина Зайцева, ГПБ: «Наличие созаёмщика необязательно. Привлечь созаемщика можно только для увеличения совокупного дохода. Созаемщиком может выступать супруг/а и иные третьи лица».

Ирина Канзычакова, Хакасский муниципальный банк: «Наличие созаемщика или поручительство третьих лиц - необязательно. Возможно наличие созаемщика (супруг(а) или родственника заемщика), если необходимо рассчитать сумму кредита по совокупному доходу созаемщиков. Поручительство третьих лиц не требуется».

Каким образом и в какие сроки происходит передача денежных средств продавцу недвижимости? Какая комиссия при этом и кем оплачивается?

Александр Лотобаев, банк «Левобережный»: «Как правило, при взаиморасчетах с продавцом с использованием ипотечных кредитных средств банк применяет аккредитивную форму расчетов. 

Аккредитив – специальный счет, который открывается на имя покупателя, блокируется до регистрации перехода права от продавца к покупателю и раскрывается в пользу продавца. 

В день сделки в банке покупатель размещает на аккредитив средства первоначального взноса и банк выдает на этот же счет кредитные средства. Аккредитив блокируется. Документы купли-продажи сдаются на регистрацию в МФЦ. После получения и предоставления в банк зарегистрированных документов аккредитив раскрывается и средства переводятся на счет продавца. Таким образом все стороны сделки максимально защищены. Комиссия за открытие и обработку аккредитивного счета варьируется от 0 до 15 000 руб., в зависимости от выбранной программы кредитования».

Дина Зайцева, ГПБ: «Передача денежных средств продавцу недвижимости происходит после государственной регистрации права собственности в течении 5 рабочих дней. За перевод кредитных средств на счет продавца комиссии не взымается. Оплачивается только комиссия за открытие аккредитива (размер комиссии в соответствии с Тарифами банка составляет 2 000 рублей), данную комиссию оплачивает заемщик».

Ирина Канзычакова, Хакасский муниципальный банк: «Сумма кредита перечисляется на счет продавца после предоставления в банк информации о регистрации сделки и наличия обременения в пользу банка на приобретенную недвижимость. Комиссия за перечисление кредитных средств не взимается. При этом, если условиями программы кредитования предусмотрено использование счета-эскроу, заемщик оплачивает в соответствии с тарифами банка за использование данного счета 1500 руб».

Наталья Шуркова, банк «Открытие»: «Есть несколько вариантов расчета с продавцом, первоначальный взнос можно передать по расписке или же заложить на безопасный аккредитивный счет. Кредитные средства продавец может получить как в кассе,  так и на банковский счет, открытый в любом банке. Деньги продавец получает в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации».

Владимир Бубенко, ВТБ: «Расчеты по ипотечным сделкам банк ВТБ проводит через сервис безопасных расчетов. Денежные средства перечисляются продавцу в безналичном порядке после государственной регистрации договора-купли продажи, в течении 3-х рабочих дней. Важно, что клиент не платит комиссию за перевод денежных средств».

Обязательно ли страхование? Какие риски необходимо страховать при покупке квартиры? С какими страховыми компаниями работает Ваш банк? Может ли клиент оформить страховку в компании, не входящей в данный перечень? 

Наталья Шуркова, банк «Открытие»: «Обязательное страхование - страхование предмета залога от риска утраты и повреждения. По желанию, заемщик страхует жизнь и трудоспособность, а также риск утраты права собственности на предмет ипотеки. Банк рекомендует выбрать страховую из числа партнеров ― эти компании уже прошли проверку и полностью соответствуют всем требованиям: ПАО СК «Росгосстрах», АО «Альфа Страхование», СПАО «РЕСО-Гарантия», АО «СОГАЗ», САО «ВСК», АО «МАКС», АО «ГСК «Югория», СПАО «ИНГОССТРАХ», АО СК «РСХБ-Страхование», АО «Группа Ренессанс Страхование», ООО СК «Уралсиб Страхование», ООО СК «Сбербанк страхование»».

Ирина Канзычакова, Хакасский муниципальный банк: «При приобретении квартиры страхование производится заемщиком на свое усмотрение комплексно: риск повреждения или уничтожения конструктивных элементов приобретаемого объекта недвижимости; риски причинения вреда жизни и потери трудоспособности Заемщика(ов); риск прекращения права собственности на приобретаемый объект недвижимости (срок страхования – на 3 года сразу). Страхование осуществляется Заемщиком самостоятельно в страховой компании с рейтингом не ниже ВВ по шкале АО "Эксперт РА" по рейтингам финансовой надежности страховых компаний (у банка заключены договоры о сотрудничестве с несколькими страховыми компаниями, в том числе  ВСК, СОГАЗ и др).  При приобретении жилого дома обязательно страхование от повреждения или уничтожения конструктивных элементов приобретаемого объекта недвижимости».

Александр Лотобаев, банк «Левобережный: «При оформлении ипотечной сделки предлагается оформить комплексное ипотечное страхование, которое разделяется на личное страхование (жизнь и трудоспособность) и имущественное (конструктив объекта недвижимости). Имущественное страхование является обязательным в соответствии с Законом об ипотеке (ФЗ-102). Личное страхование предлагается оформить на добровольной основе. В случае отказа от оформления личного страхования банк рискует, выдавая кредит незастрахованному заемщику и этот риск компенсируется увеличением процентной ставки от 0,80% до 1,50% в зависимости от выбранной программы кредитования. Есть и третий вид страхования – страхование риска утраты права собственности (титул) – требуется на случай, если продавец владеет продаваемым объектом недвижимости менее трех лет или в иных случаях, когда по мнению банка существует риск возникновения ситуации, в которой залог будет утерян.
Каждый банк предлагает заемщикам список рекомендованных страховых компаний, который размещает на своем сайте. В случае, если заемщик выбрал страховую компанию, не входящую в перечень рекомендованных, банк согласовывает страхование индивидуально, проверяя ее надежность на рынке».

Владимир Бубенко, ВТБ: «При оформлении ипотечного кредита мы рекомендуем оформлять комплексную страховку, поскольку это защитит вас и вашу семью от потерь в случае непредвиденных событий.  Обязательным является только страхование имущества. Страхование жизни заемщика и страхование риска признания сделки не действительной не обязательны и осуществляются добровольно.  Важно помнить, что без комплексного страхования ставка по ипотечному кредиту увеличивается на 1%. ВТБ работает только с аккредитованными страховыми компаниями».

Дина Зайцева, ГПБ: «Страхование жизни и здоровья заемщика, а также страхование титула (риска утраты права собственности) является добровольными видами страхования, но в случае отказа от них ставка увеличивается на 1 п.п. Обязательным видом страхования является страхование имущества. Газпромбанк работает только с аккредитованными страховыми компаниями».

Как осуществляется погашение ипотеки в банке: плановое и досрочное?

Александр Лотобаев, банк «Левобережный: «График платежей по всем ипотечным программам строится по принципу аннуитетного платежа. Т.е. ежемесячный платеж каждый месяц одинаковый, в котором с течением срока кредитования меняются пропорции части платежа на гашение начисленных процентов и на гашение основного долга. Платежная дата совпадает с датой оформления кредитного договора, т.е. если договор от 10-го числа, то и платеж будет каждый месяц 10-го числа. На случай если платежная дата выпадает на выходной день, списание платежа будет произведено в следующий рабочий день.
В банке «Левобережный» существуют программы кредитования вовсе без ежемесячных платежей, например, «Переезд». Программа позволяет оформить ипотечный кредит под залог имеющейся в собственности квартиры или дома с земельным участком. Средства выдаются на оплату первоначального взноса по основной ипотеке, взятой на приобретение новой квартиры. Кредит оформляется сроком на 1 год, без ежемесячных платежей, проценты начисляются единоразово на остаток долга при погашении. Т.е. с помощью программы «Переезд» можно купить новую квартиру, не дожидаясь продажи старой, переехать и продать старую квартиру в комфортный срок по рыночной цене.
В части досрочного погашения банк «Левобережный» никак не ограничивает своих заемщиков ни по сумме, ни по периодичности. Вся сумма досрочного платежа идет на погашение тела основного долга по кредиту (не процентов). При досрочном уменьшении основного долга банк «Левобережный» предлагает своим заемщикам выбор – уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок кредитования. После каждого досрочного платежа банк предоставляет своим заемщикам обновленный график платежей с пересчитанными значениями (в том числе полной стоимости кредита). Важный акцент – заемщик оплачивает проценты только за период пользования кредитом, т.е. чем быстрее погасил кредит – тем меньше полная стоимость кредита».

Дина Зайцева, ГПБ: «Плановое гашение ипотечного кредита осуществляется ежемесячно, в дату, выбранную клиентом при заключении кредитного договора, путем списания денежных средств со счета клиента, выбранного для исполнения обязательств по кредитному договору. Внести денежные средства на данный счет можно различными способами: безналичным переводом со счетов, открытых в других банках или иных кредитных организаций, внесение наличных денежных средств через кассу в отделении банка, с помощью банковской карты заемщика, выпущенной банком ГПБ (АО) через банкоматы банка и банков-партнеров. Частично-досрочное и полное досрочное гашение возможно осуществить по заявлению клиента. Его можно оформить в любом офисе банка или в личном кабинете».

Ирина Канзычакова, Хакасский муниципальный банк: «Погашение ипотеки в банке производится ежемесячно в соответствии с графиком погашения. Досрочное погашение – без ограничений».

Владимир Бубенко, ВТБ: «Плановое погашение ипотечного кредита осуществляется в даты платежного периода, списывается автоматически со счета заемщика, причем удобную дату можно выбрать при заключении договора. Досрочное погашение оформляется в любой день, кроме дней платёжного периода. Сформировать заявление  на досрочное погашение вы можете в приложении или интернет-банке ВТБ-Онлайн. При досрочной выплате можно сократить срок  кредита или уменьшить ежемесячный платеж, выбор всегда остается за вами».

Наталья Шуркова, банк «Открытие»: «Досрочное погашение по ипотечному кредиту можно осуществлять как частично, так и полное досрочное. Доступно несколько вариантов: в мобильном приложении банка «Открытие», или же в отделении офиса банка. Мораторий на досрочное погашение отсутствует, минимальная сумма не установлена, комиссия за частичное/полное досрочное погашение не взимается, дополнительные условия досрочного погашения кредита, могут быть установлены в утвержденной типовой форме кредитного договора».

  Порядка 300 программ ипотечного кредитования от 30 финансовых организаций Скачать таблицу (ежедневное обновление)