Новая схема кредитования застройщиков

Госдума приняла закон о переходе на новую систему финансирования строительства жилья. Согласно документу, с 1 июля 2018 года добровольно, а с 1 июля 2019-го — обязательно при привлечении средств граждан в долевое строительство будут использоваться эскроу-счета.

Использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не передаются девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до момента сдачи дома. При этом средства на строительство застройщики должны получать в том же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования

Юрий Гришаев, управляющий операционным офисом «Красноярский» АО «АЛЬФА-БАНК», отметил, что принятые поправки в 214-ФЗ, немного смягчают требования, но в целом вектор не изменился:

«С 1 июля 2018 года к застройщикам вводится ряд ограничений, которые банки и ранее предъявляли к проектам/компаниям, которые приходили за проектным финансированием в банки. Обязанность работать через эскроу счета возникает с 1 июля 2019 года, сейчас - опционально.

Самое основное, что необходимо донести до клиентов: кредитование с использованием эскроу счетов - это не «деньги под деньги». Инструмент эскроу счета - это только инструмент фондирования, т.е. снижения эффективной % ставки для клиента. 

Чем больше денег на эскроу счетах, тем ниже ставка для клиента. Для банка же кредитования с использованием эскроу счетов несет дополнительные риски. 

Основное - банк обязан будет в любом случае дофинансировать строительство (сейчас такой обязанности нет). Второй вопрос - как будут оплачиваться проценты (с эскроу счетов они не могут погашаться). Если кратко резюмировать, то Альфа-Банк работать через эскроу готов. Мы сейчас вырабатываем подходы кредитования с использованием эскроу счетов. Понимая, что пока будет переходный период, и клиенты будут жить по старым правилам. Соответственно, реализованных сделок с эскроу-счетам пока нет. Первично, для определения, входим в сделку или нет, остается оценка качества проекта, а не наличие денег на эскроу. Если локация, экономика, спрос на проект будут, значит и риски для банка по достройке проекты будут приемлемы». 

Татьяна Ходенкова, управляющий Красноярским филиалом АКБ «Ланта-Банк», уточнила, что в банке возможно открытие эскроу-счета и по мере поступления заявок, в банке готовы рассматривать возможность предоставления финансирования компаниям-застройщикам Красноярска.
  

Анна Бугаева, начальник отдела по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Красноярского отделения Сбербанка, в свою очередь рассказала, что банк полностью готов к изменениям в строительной сфере: «Одобрены все необходимые изменения внутренних документов, проведены пилотные сделки проектного финансирования жилых домов с применением счетов эскроу в нескольких субъектах страны. В Сибирском банке новую схему пилотировали на Алтае. 

В настоящий момент в Красноярске не открыто ни одного эскроу-счета. Увеличения активности застройщиков ждем  в 2019 году, после завершения переходного периода и завершения проектов, имеющих разрешение на строительство, оформленных до 1 июля 2018 года. Пока существенного увеличения спроса со стороны застройщиков не ожидаем, поскольку рынок имеет расчетную емкость, продается определенный объем квартир в каждом отдельно взятом регионе. 

2 июля Сбербанк запустил новые продукты для застройщиков, связанные с изменениями законодательства о долевом строительстве. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение счета застройщика в рамках закона 214-ФЗ. 

Несмотря на то, что к новым правилам все участники рынка жилой недвижимости будут переходить постепенно, как застройщики, так и банк должны заранее подготовиться к моменту полного перехода на банковское финансирование строительства жилья.   Застройщики — адаптировать свои бизнес-модели к новым условиям, банки — обеспечить необходимый сервис для застройщиков.

Сбербанк первым запустил кредитный продукт с использованием счетов эскроу для застройщиков. Новый продукт усовершенствован с учетом пожеланий клиентов. Мы планируем и дальше оставаться лидером внедрения новых механизмов в данной сфере».