Ипотека-2022: ставки, тренды и прогнозы рынка Красноярского края
По данным Яндекса, в прошлом году в Красноярском крае «ипотека» стала самым популярным запросом среди всех финансовых тем. Причин этому несколько: привлекательные ставки, высокий спрос на квартиры в регионе, активный ввод жилой недвижимости. Однако эксперты считают, что 2022 год уже не будет таким ипотечно-ажиотажным. Как будет развиваться этот сегмент, что станет со спросом и ждать ли роста ставок - в материале «Финансиста».
Больше строим - дороже продаем
В прошлом году красноярский рынок недвижимости (в отличии от других) рос динамично и стабильно. По данным Красноярскстата, в регионе построили 1 млн 346 тыс. кв. метров жилья. Это на 3% больше, чем в 2020 г.
При этом квадратный метр у нас подорожал на 18% за год. Это вдвое больше, чем за предыдущий год. И, хотя, мы не обогнали лидеров по цене метра среди городов России (Сочи и Краснодар, например); рост был существенный. Так, на конец декабря 2021 г. средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья составила 79,2 тыс. руб., на вторичном рынке — 69,4 тыс. руб.
По данным экспертов рынка недвижимости, во многом такую ситуацию спровоцировало ипотечное кредитование.
Привлекательные ставки и условия ипотеки
По словам управляющего ВТБ в Красноярском крае Натальи Табаринцевой, по оценке банка, в 2021 году выдачи ипотеки на российском рынке составили рекордные 5,7 трлн рублей, что более чем на четверть превышает результат 2020 года. «ВТБ показал прирост почти на 30%, впервые в истории выдав 1,2 трлн рублей ипотеки. В Красноярском крае и Республике Хакасия клиенты ВТБ в 2021 году оформили ипотечные кредиты на общую сумму 24,5 млрд рублей. Четверть из них выданы по программам господдержки», - пояснила Наталья Табаринцева.
Начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный» Александр Лотобаев добавляет, что за 2021 год «Левобережный» выдал более 2 900 ипотечных кредитов на сумму более 6,5 млрд руб., что превысило выдачи 2020 года по объему кредитования на 4%.
Причин такого роста было несколько. Самая главная из них – рекордно низкие ставки по программам приобретения жилья. Наталья Табаринцева с этим соглашается и добавляет к основной причине еще несколько: «Рекордный рост ипотечного кредитования в 2021 году сформирован на фоне исторически низких ставок по ипотеке в первом полугодии и отложенного спроса из-за пандемии. На спрос также повлияли активный ввод ряда девелоперских проектов. Мы отмечаем, что в прошлом году одним из драйверов роста рынка ипотеки стала программа господдержки (ВТБ провел по ней каждую третью сделку)».
Ставки, и правда, были очень привлекательными. Так, в 2020 г. по льготной ипотеке в некоторых банках они опустились ниже 6%. Более того, в ряде программ ставка вообще составляла 3% годовых. Речь идет о «Сельской ипотеке».
«Основным драйвером роста в 2021 году послужила «Сельская ипотека», на которую пришлось порядка 40% от общего объема выданных кредитов», - делится Александр Лотобаев.
Финансово грамотный семьянин
Ажиотажный спрос на ипотечное кредитование во многом привел на рынок нового клиента. Конечно, по-прежнему были люди просто с отложенным спросом. Но тем не менее сформировался портрет иного заёмщика.
Вот как его описывает главный менеджер по работе с партнерами Отдела ипотечного кредитования банка «Открытие» Владислав Березин: «Каков он, современный заемщик? Человек, который внимательно изучает ставки по ипотеке и все чаще прибегает к рефинансированию. И это одна из ключевых категорий клиентов в ипотечных сделках. На рефинансирование приходится значительная часть ипотечного кредитного портфеля банков. Во втором квартале 2021, например, оно у нас составляло 35%. Как правило, это семьи, где средний возраст супругов 40 лет. Они воспитывают двоих детей, работают в найме и имеют средний доход».
По словам Владислава Березина, есть и вторая категория клиентов. Это покупатели новостройки. Как правило, это молодые люди и семьи, где недавно родился ребенок. Здесь подогревает интерес программа «Семейная ипотека».
Александр Лотобаев добавляет: стало больше семей с двумя и более детьми. «С появлением возможности подтверждения доходов выпиской ПФР в электронном виде стало больше заемщиков с полностью «белым» доходом, тем более банки поощряют такой способ дополнительными привилегиями», - поясняет он.
При этом, по данным банка «Левобережный», среди объектов недвижимости становится все больше индивидуальных жилых домов с земельным участком, таунхаусов в благоустроенных объектах комплексного строительства. Такие изменения в спросе были продиктованы пандемией и сопутствующим локдауном.
По словам Натальи Табаринцевой, более половины заемщиков ВТБ в 4 квартале прошлого года оформили ипотеку на покупку готового жилья, еще 25% приобретали строящиеся объекты, 20% рефинансировали ранее взятые кредиты. Средний чек ипотеки на готовое жилье составил 2,9 млн рублей. На строящиеся объекты он выше – 3,4 млн рублей, что объясняется возможностью оформить кредит по программе господдержки.
Ажиотажный спрос сменился падением
Владислав Березин говорит, что начиная со второго полугодия 2021 г. начался спад интереса на ипотечное кредитование: объем выдач упал на 22% по сравнению с первым полугодием. «На это, по моему мнению, есть несколько причин. Одна из них - снижение уровня доходов населения во время пандемии. Плюс растущая стоимость жилья и изменение условий льготной программы. Стоимость ипотечного кредита в регионах была ограничена 3 миллионами рублей. При значительном росте средней стоимости квадратного метра этой суммы оказалось недостаточно для покупки жилья», - поясняет главный менеджер по работе с партнерами Отдела ипотечного кредитования банка «Открытие».
Похожую ситуацию описывает Александр Лотобаев. По его словам, в январе 2022 года заметно снизился объем кредитования по сравнению с прошлым периодом, однако количество новых заявок осталось в темпе 4 квартала 2021 года. «Отмечу, что ипотечный бум 2020 года, когда банками ставились фантастические рекорды по выдачам ипотечных кредитов, был обусловлен в заметной мере огромным количеством перекредитований», - добавляет г-н Лотобаев.
Кроме того, по словам экспертов, ипотечные ставки потихоньку пошли вверх. Наталья Табаринцева: «Ужесточение Банком России денежно-кредитной политики отражается на стоимости ипотеки. Ставки по ней перешагнули двузначный уровень. Исходя из этого можно предположить, что в 2022 году рынок ипотечного кредитования ждет охлаждение».
Прогноз на 2022 г.: не откладывать покупку недвижимости
Действительно, во второй половине 2021 г. ЦБ несколько раз повышал ключевую ставку. В последний раз регулятор увеличил её до 9,5%. Это, по оценке экспертов, получило отражение в процентных ставках банков по ипотечным кредитам. «Банк «Левобережный» пока единично повысил ставки всего на 0,50%. Какие-либо прогнозы о размерах процентных ставок давать крайне сложно в условиях сегодняшних реалий. Однако если у клиента имеется или имелось намерение приобрести недвижимость – не стоит откладывать этот вопрос. Даже с учетом того, что сегодняшние ставки отличаются от тех, что были год-два назад, не стоит отказываться от покупки жилья. Процентная ставка по кредитному договору – это не константа, которой нельзя управлять. Если условия на рынке ипотечных ставок улучшаются, всегда есть возможность рефинансировать свой ипотечный кредит в другом банке или внутри текущего кредитора», - поясняет Александр Лотобаев.
Владислав Березин добавляет, что с учетом продолжающегося пока цикла повышения ключевой ставки наиболее вероятным сценарием становится сохранение ставок по ипотеке на протяжении большей части 2022 года в диапазоне 10-12%.
Но есть и хорошая новость. Такой тренд, по мнению аналитиков, приведет к падению цен на недвижимость в Красноярском крае. Застройщики будут вынуждены незначительно снизить цены и давать дополнительные скидки, в том числе, за счет совместного с банками льготирования ипотеки.
При этом, по прогнозам Владислава Березина, цены на вторичное жилье будут сохраняться примерно на текущем уровне во многом благодаря инерции рынка. Cреднегодовая фактическая цена продажи квартир может снизиться по отношению к уровням конца 2021 года на 3-5%.
Свой прогноз даёт Наталья Табаринцева: «В этом году ипотечный рынок будет во многом зависеть от продления госпрограммы, которая стала одним из важнейших драйверов роста ипотечного направления в 2021 году. При ее сохранении объемы выдачи ипотеки в целом по России по оценке экспертов ВТБ могут превысить 5 трлн рублей, в случае завершения – скорректироваться до уровня 2020 года. ВТБ со своей стороны стремится сохранить льготные условия по кредитам в рамках госпрограмм. Банк оставил без изменений условия по программам ипотеки с господдержкой (ставка составляет от 5,75%), «семейной» (от 4,7%, в ДФО – от 4,3%) и дальневосточной ипотеке (0,1%), поскольку адресная поддержка населения для нас приоритетна».