Ипотека 2020: эскроу

31 января 2020 года в Москве состоялась ежегодная XVIII Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России» на тему «ИПОТЕКА 2020: ЭСКРОУ и ЦИФРОВАЯ ЭКОСРЕДА». Эксперты рынка стартовали сразу с серьёзной темы, обсудив в рамках пленарной дискуссии, как развивается ипотечное кредитование после ввода эскроу. Модератором дискуссии стала руководитель направления «Недвижимость» Business FM Валерия Мозганова, напомнившая собравшимся, что в начале 2019 года ипотека практически «впала в пике», стабилизировавшись только на короткий период.

С мнением госпожи Мозгановой не согласился Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АО «ДОМ.РФ», напомнивший итоги последних лет для рынка ипотечного кредитования. 

Наиболее высоких исторических результатов рынок по данным эксперта достиг в 2018 году, когда было выдано порядка 1.5 млн ипотечных кредитов на 3 трлн руб. Одновременно был зафиксирован рекордно низкий уровень ставки на тот момент - около 9.5% годовых. В начале 2019 года условия сформировались «не простые», когда средний уровень ставки поднялся до 10.5-11.5%, но, тем не менее, сокращения темпов роста ипотечного портфеля не произошло. В апреле наметилось снижение рыночных ипотечных ставок, которое в результате преодолело порог ниже 9%. На данный момент ипотечный портфель с учетом секьюритизированных кредитов составляет более 8 трлн руб., выплачивают ипотеку около 7 млн семей.


Михаил Гольдберг уверен, что объемы ипотечного кредитования в стране продолжат расти, а плановая ставка на 2020 год 8.7% будет достигнута досрочно уже в первом полугодии. По его словам, результаты совместного исследования аналитического центра «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, показали, что снижение ипотечной ставки на 1 процентный пункт увеличивают выдачу кредитов на 30%, правда перешёптывания в аудитории после этих слов показали, что участники в такие прогноз верят не особо.
 
Также Михаил отметил, что последние изменения в программу господдержки, которые позволили распространить льготную ставку по ипотеке (6% годовых) на весь срок действия кредита, дали положительные результаты, и по году объемы льготной ипотеки составили уже 15-20% от всех выданных кредитов под залог в новостройках. Это примерно 40 тыс. кредитов на 100 млрд руб. Хотя изначально, уточнил заместитель директора департамента финансовой политики Минфина России Алексей Яковлев, государство ориентировалось на 20 тыс. таких кредитов. Увеличение объемов говорит о востребованности инструмента.

Господин Яковлев также подчеркнул, что в рамках программы поддержки многодетных семей, которым государство помогает гасить ипотеку путем выплаты 450 тыс. руб., в общей сложности было выдано около 11 млрд руб. Программа действует с 25 сентября 2019 года до конца 2022 года. Воспользоваться мерами поддержки могут получившие ипотечный кредит семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родились третий и последующие дети.

Оба эксперта отметили важность программы льготной ипотеки для жителей Дальнего Востока под 2% годовых, объявленной в конце 2019 года. Программа действует до конца 2024 года.

При этом господин Яковлев убежден, что субсидирование не должно являться основным драйвером роста рынка. Чиновники с большим вниманием следят, чтобы такие программы не спровоцировали рост цен на недвижимость за счет увеличения спроса. А такая тенденция уже наметилась на Дальнем Востоке, заявили участники конференции.

Также Алексей Яковлев рассказал о планах привлечения в ипотечный рынок до 7 трлн руб. путем реализации «дорожной карты» по развитию ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). «Дорожная карта» разработана Минфином совместно с Банком России, Минэкономразвития и АО «ДОМ.РФ» во исполнение указа Президента РФ «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года».

Заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова дополнила озвученную статистику данными по количеству зарегистрированных ипотечных сделок за последние годы на примере Москвы. Число таких сделок по итогам 2019 года зафиксировано на отметке близкой к 90 тыс., что фактически повторяет результаты 2018 года – 90.6 тыс. сделок. Однако рост таких сделок в 2018 году по отношению к предыдущему году составил 166%.

Число зарегистрированных в Москве договоров долевого участия (ДДУ) в 2019 году составило 105 тыс., из них с привлечением кредитных средств зафиксировано 43 тыс., в том числе с использованием эскроу-счетов – 8.2 тыс., что составило 8% от общего числа зарегистрированных ДДУ.

По мнению Марии Макаровой, уже к концу 2020 года 95% сделок будет зарегистрировано с использованием эскроу-счетов. С таким выводом согласились не все участники дискуссии. По мнению коммерческого директора МосТУ Группы «Эталон» Василия Фетисова к такой цифре можно прийти в лучшем случае к 2022 году. А если вспомнить о компаниях, получивших статус «системообразующих», и которые имеют право реализовывать свои проекты по «старым правилам», то становится ясно, что на такую цифру мы не выйдем и к обозначенному сроку, отметил Дмитрий Тимофеев.

Заместитель председателя правления Россельхозбанка Денис Константинов раскрыл подробности реализуемой программы льготной сельской ипотеки по годовой ставке до 3%. Банк с января 2020 года приступил к реализации программы. Выдача льготной ипотеки для обеспечения населения доступным и комфортным жильем на сельских территориях входит в состав государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий» на 2020-2025 годы. Общий объём выдач, запланированный банком на текущий год по этой программе, не менее 10 млрд руб.

В ходе своего выступления заместитель председателя правления банка рассказал о востребованности ипотечных программ с господдержкой потребителями и строительной отраслью и задачах, которые удаётся решать с их помощью. Так, основными задачами программы развития сельских территорий являются сохранение доли сельского населения в общей численности населения на уровне не менее 25.3%, достижение соотношения среднемесячных располагаемых ресурсов сельского и городского домохозяйств до 80%, повышение доли общей площади благоустроенных жилых помещений в сельских населенных пунктах до 50%.

Говоря о возможности проекта оказывать поддержку рынку ипотечного кредитования Денис Константинов подчеркнул, что ипотечные программы с государственной поддержкой являются одним из драйверов роста ипотечного кредитования. «Например, за прошлый год по программе субсидирования семей с детьми «Семейная ипотека» банком было выдано около 5 млрд руб. Реализация программы льготной сельской ипотеки поможет решить поставленные задачи в части развития сельских территорий. С момента запуска программы в банк поступило уже более 1500 обращений на сумму более 3 млрд руб.», - сказал заместитель председателя правления. В программе должны принять участие более 100 банков.

Также программа сельской ипотеки включает ряд возможностей для развития инженерной и транспортной инфраструктуры, строительства жилых зданий. Для реализации госпрограммы разработаны продукты «Кредит на исполнение контракта» и «Тендерный кредит», и в настоящий момент банком выявлена потребность от клиентов МСБ на сумму свыше 600 млн руб.


Некоторые представители банков, принявшие участие в дискуссии, охарактеризовали итоги 2019 года разнонаправленно и чуть менее позитивно. Руководитель департамента ипотечного и автобизнеса ПАО «ВТБ» Евгений Дячкин напомнил, что по данным Банка России, объем ипотечного кредитования за 2019 год показал снижение на 5% к 2018 году, а в количественном выражении ещё больше – 14%. Среди причин, повлиявших на данный результат, Евгений назвал три основных: изменение ключевой ставки и последовавший рост ставок по ипотеке, рост цен на недвижимость и нервозность на рынке в ходе перехода на проектное финансирование строительства жилья. Однако 2020 год, по его мнению, имеет все шансы показать существенно лучшие результаты, так как этому способствуют и уровень ставок, и изменения в реализуемых программах господдержки и запуск новых программ господдержки. 

Представитель ВТБ рассказал: 

Усилия государства направлены на повышение благосостояния российских семей, и доступная ипотека – один из ключевых факторов этой поддержки. ВТБ принимает активное участие во всех госпрограммах, включая «детскую» ипотеку. Они дают сотням тысяч российских семей реальную возможность улучшить свои жилищные условия. Программа ипотеки с госсубсидированием была запущена в ВТБ в 2018 году. С апреля 2019 года банк снизил ставку до 5% годовых на весь срок кредитования. По таким же ценовым параметрам в рамках предложения клиентам доступно и рефинансирование. Сегодня ВТБ предлагает одну из лучших ставок по господдержке и простую схему перехода на госсубсидирование – только по одному документу.

«В современной России меры государственной поддержки семей с детьми и далее будут усиливаться. Первая и базовая мера государственной поддержки семей с детьми – программа материнского капитала, которая будет расширена. Теперь в нее включаются семьи с одним ребенком, которые будут получать 466 тыс. рублей, а за второго производится доплата 150 тыс. рублей. Итого: 616 тыс. рублей, которые семья с двумя детьми может вложить, чтобы полностью оплатить первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Еще одна мера покупателей жилья – налоговый вычет при приобретении недвижимости. Государство возвращает из суммы уплаченных налогов 13% стоимости приобретенного жилья, но не более 2 млн рублей на человека (260 тыс. рублей). Воспользоваться вычетом могут оба супруга, если квартира оформлена в долевую собственность. В расчете эта сумма составляет 400 тыс. рублей. Дополнительно есть возможность воспользоваться еще одним вычетом из суммы уплаченного НДФЛ – он распространяется на сумму уплаченных процентов по ипотеке до 3 млн рублей. Для двух супругов при взятых средних показателях это еще 136 тыс. рублей» - напомнил эксперт, рассказав, что с учётом этих факторов ВТБ прогнозирует увеличение спроса на кредитование по программе «Ипотека с Господдержкой для семей с детьми». Тенденция к более доступному ипотечному кредитованию поддерживается еще и основным инструментом денежно-кредитной политики Банка России – планомерно снижающейся ключевой ставкой.

«Ключевая ставка, целенаправленные меры государства для поддержки семей с детьми, активное участие банков в «социальном кредитовании» дадут дополнительный стимул для развития строительной отрасли и, как следствие увеличение ключевого показателя в экономике – ВВП» - заключил эксперт.

По мнению председателя правления «Абсолют Банк» Татьяны Ушковой, для ипотечных банков 2019 год был не совсем благоприятным. Если вычесть из статистики 15% на рефинансирование ипотеки, учесть увеличение стоимости ипотечных сделок для банков на 20% и более внимательно посмотреть на изменение кредитной оценки заемщиков в худшую сторону на фоне снижения доходов населения, то становится понятно, с чем пришлось столкнуться банкам в ушедшем году. Одновременно Татьяна Ушкова видит позитивные изменения. В частности, происходит постепенное омолаживание ипотечных заемщиков, средний возраст которых смещается к 30-39 годам. Кроме того, на рынок снова пришли инвестиционные деньги, то есть население вкладывается в ипотечные сделки с целью инвестиций в недвижимость.

Руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчётов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова поделилась положительными результатами банка по году. Увеличение объёма составило 20% при сохранившемся уровне числа сделок по отношению к 2018 году. В то же время она отметила, что в последние годы маржа по ипотеке значительно снизилась, достигнув 0.5% с уровня 4% в 2015 году. 

Кроме того, Банк «Санкт Петербург» в 2019 году успешно внедрил учёт показателя долговой нагрузки (ПДН) при расчете коэффициентов риска по ипотечным кредитам. Регулятор намерен ужесточить для банков с 1 июля 2020 года выдачу ипотеки, поставив их отчисления в резервы в зависимость от долговой нагрузки и первоначального взноса заемщика. В ЦБ полагают, что эта мера лишит банки стимула выдавать ипотечные кредиты закредитованным заемщикам. Кредитные организации могут научиться управлять этим показателям и свести его влияние на капитал к нулю.

В ходе своего выступления госпожа Синельникова призвала наладить оперативную связь государственных структур и ипотечных банков для их вовлечения в различные государственные программы и анонсировала выпуск банком «Санкт Петербург» нового ипотечного продукта с февраля 2020 года – «Вторичный рынок без проверки объекта». Продукт имеет свою аудиторию и востребован на рынке, убеждена Екатерина.

Далее дискуссия продолжилась в плоскости деятельности застройщиков. Коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов озвучил тренды 2019 года, внесшие существенные изменения в итоги. И, в первую очередь, это переход на систему проектного финансирования и увеличение стоимости первичного жилья на 8-10%. Если в первом полугодии 2019 года рынок строительства жилья показывал увеличение объемов на 20%, то во втором полугодии темпы существенно снизились. Всего компания построила жилья в 2019 года на том же уровне, что и в 2018 году - 300 тыс. кв.м., но в стоимостном выражении компания зафиксировала увеличение объема на 26%. При этом половина увеличения связана с приобретением московского девелопера «Лидер-инвест» и интеграцией бизнесов. Но оставшийся рост объёмов в стоимостном выражении свидетельствует о росте стоимости сопоставимых проектов год к году на 12-13%.

Василий Фетисов также рассказал, что Группа «Эталон» вошла в 2019 год со своей программой субсидирования ипотеки до 50%. Это была эффективная мера, позволившая нивелировать возросшие ипотечные ставки банков и сохранить своих потенциальных покупателей. С приходом на рынок доступных разумных ставок Группа во втором полугодии 2019 года сократила некоторые программы по субсидированию, а с января 2020 года программу свернули полностью. В итоге, доля проданных квартир по ипотеке в штуках у Группы составила 57%, в квадратных метрах – 50%.

Неоднократно в ходе дискуссии эксперты обращались к теме эскроу-счетов. Обсуждались вопросы возможности начисления процентов на деньги заёмщиков, которые хранятся на данных счетах, и возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщиков. Оба вопроса не нашли решения, так как и в том и другом случае они противоречат самой цели и задаче данного механизма. В частности, начисление процентов на средства, хранящиеся на эскроу-счетах, негативным образом отразится на стоимости проектного финансирования и соответственно на стоимости самого жилья, считает Михаил Гольдберг. Вице-президент ПАО «Группа Компаний ПИК» Дмитрий Тимофеев напомнил, что основная функция механизма «эскроу» - это сохранение средств дольщиков, и ни что другое.

Оспорил такую позицию руководитель юридического департамента агентства недвижимости «БОН ТОН» Дмитрий Логинов. По его мнению, рынок получил эскроу-счета, обладающие номинальной возвратностью при нулевой компенсационности, что ставит под удар основные цели реформы – решение проблемы обманутых дольщиков. Согласно положению 214-ФЗ, возврат средств с эскроу-счета происходит в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, которое возможно только по инициативе дольщика. С учетом высокого уровня прямых убытков и инфляционных потерь довольно вероятна ситуация, при которой дольщики могут не воспользоваться правом на расторжение договора участия в долевом строительстве и продолжат требовать завершения возведения дома. В таком случае, при финансовой несостоятельности застройщика, дольщики с эскроу-счетами окажутся в процедуре банкротства, то есть в правовом положении, схожем с положением сегодняшних «обманутых дольщиков». Более того, такая ситуация предусмотрена законодателем, так как в законе «О банкротстве» уже есть статья 201.12-2. «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».

Чтобы не допустить появления новой категории «обманутых дольщиков с эскроу-счетами», по мнению господина Логинова, необходимо пересмотреть принцип компенсационности эскроу-счета и дополнить действующее законодательство механизмами, компенсирующими инфляционные потери и проценты по ипотечным кредитам. 


Продолжила конференцию секция «Цифровая экосреда рынка недвижимости и системы ипотечного кредитования», модератором которой выступил партнер ГК SRG Максим Русаков. Эксперты обсудили цифровые предпочтения потребителей и особенности взаимодействия игроков в построении маркетплейсов на рынке недвижимости. В дискуссии приняли участие: заместитель управляющего директора АО «ДОМ.РФ» Олег Комлик, советник первого заместителя председателя Банка России Елена Чайковская, управляющий директор дивизиона «Домклик» ПАО Сбербанк Алексей Лейпи, генеральный директор ООО «Жилищная экосистема ВТБ» Вячеслав Дусалеев, генеральный директор ООО «Цифровые продажи» (платформа «Цифровая ипотека») Роман Гуров, партнёр и директор московского офиса Boston Consulting Group Сергей Ишков, руководитель управления цифрового партнёрского бизнеса ПАО РОСБАНК Игорь Дмитриев, руководитель отдела ипотечного развития ГК «ИНГРАД» Вячеслав Приймак, аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. 

В рамках практической сессии «Проектное финансирование строительства жилой недвижимости – требования и подходы» директор по корпоративным продуктам Банка ДОМ.РФ Андрей Бахмутов осветил аспекты работы с застройщиками, условия финансирования, подходы к анализу деятельности компаний и оценки их кредитоспособности, ответил на актуальные вопросы участников рынка.