Ипотека пожёстче?

В августе Центральный Банк предложил ввести мораторий на досрочное возвращение ипотечного кредита или комиссию, внеся поправки в закон о потребительском кредитовании, который уже прошел первое чтение в Госдуме. Еще одно предложение ЦБ не вводить для ипотечных займов так называемого периода охлаждения. То есть запретить заемщикам отказываться от ссуды после того, как банк ее уже выдал. Особенности выдачи и обслуживания ипотечных ссуд для физлиц предлагается прописать в отдельной главе законопроекта, при этом предусмотренное действующим законом "Об ипотеке" регулирование залога недвижимости сохранится. Напомним, два года назад Верховный суд признал незаконным взимание комиссии за досрочное погашение банковских кредитов.

Банкиры, как выяснил Финансист, инициативу мегарегулятора поддерживают.

Александр Непомнящий, заместитель председателя правления Азиатско-Тихоокеанский Банк (ОАО): Инициатива ЦБ с моей точки зрения, является правильной мерой. Ипотечные кредиты в принципе для банков являются не очень рентабельной кредитной операцией. Поэтому, когда банк выдает кредит, а клиент его досрочно гасит - банк не успевает зарабатывать необходимое количество доходов для того, чтобы покрыть свои текущие затраты на оформление и сопровождение данного кредита. Как следствие, это может сдерживать развитие ипотечного кредитования в стране.

По поводу второй инициативы ЦБ об отмене так называемого периода охлаждения - запретить заемщикам отказываться от ссуды после того, как банк ее уже выдал, мое мнение тоже является положительным по тем же причинам, которые я уже озвучил.

Вряд ли данные инициативы приведут к снижению спроса на ипотечные кредиты. Ведь это не столько выгодно банкам, сколько является дополнительной защитой от возможных рисков. Риски связаны с клиентами, которые поведут себя не совсем правильно и своими действиями приведут к убыточности сделки для банка. Поэтому, безусловно, эти меры будут выгодны, но нельзя сказать, что они приведет к росту огромных доходов.

Когда банки не защищены подобными мерами, естественно они будут, так или иначе, перекладывать процентные ставки. Когда подобные меры будут введены, вероятность того, что эти риски уже не будут заключены в процентную ставку, станет гораздо меньше. Хотя с уверенностью говорить о том, что это как-то существенно повлияет на процентную ставку все же нельзя.

Господин Непомнящий не считает, что нововведение может пагубно отразиться на репутации банковского сообщества: С моей точки зрения это не может негативно повлиять на репутацию, потому что все должны понимать - любая операция должна быть рентабельной и, соответственно, если клиент взял ипотечный кредит 5 млн. рублей и через месяц его погасил, то банк не успевает за этот месяц заработать необходимое количество дохода, которое бы окупило не только стоимость ресурсов, но и обслуживание персонала. Соответственно, так как эта мера позволяет просто защитить банки от таких невыгодных операций, с моей точки зрения, негативных откликов не должно быть.

В общих чертах поддерживает коллегу Татьяна Павлова, вице-президент, начальник управления развития розничного бизнеса банка Интеркоммерц, однако предлагает более гибкий подход: Безусловно, если заемщик будет гасить ипотечный кредит в установленные в договоре сроки, это гарантирует банку то, что он сможет получить запланированный операционный доход. Более того, в некоторых развитых странах есть мораторий на досрочное погашение. Но тут надо понимать, что подобный мораторий в России привел бы к снижению темпов выдачи ипотечных кредитов и, соответственно, продажам жилья. Ведь многие россияне стараются взять ипотеку на 15-20-30 лет, а погасить займ за несколько ближайших лет за счет быстрого роста доходов или продажи старого жилья. Многие предприниматели предпочитают брать ипотечный кредит для покупки квартиры и гасить его в течение пары-тройки лет, нежели вынимать деньги из бизнеса для них это получается намного выгоднее. Но опять-таки досрочное погашение ипотеки могут позволить себе далеко не все.

Поэтому в данном вопросе целесообразно предоставить гражданам право выбора, альтернативу. Либо более дешевую ипотеку с мораторием на досрочное погашение (с введением, например, спец. комиссий за невыполнение условий), либо более дорогую, но без моратория. Это станет возможным за счет того, что досрочное погашение кредита влияет на ценообразование кредита. Таким образом, в плюсе оказываются все: и банки, закладывающие свои риски в ставку и граждане, сами решающие, какая ипотека для них более выгодна.

Тем не менее, если соответствующая инициатива будет принята, это не означает, что стоит ожидать массового снижения ставок по ипотеке. Для снижения процентных ставок в сегменте ипотечного кредитования необходимо создать для кредитных и некредитных организаций, участвующих в ипотечном кредитовании оптимальные условия для развития: снижение стоимости ресурсной базы (фондирование), развитие инструментов для возможности увеличения оборота ипотечных ценных бумаг (закладные) на рынке для более выгодного фондирования и т.д..

Алексей Лагутин, генеральный директор красноярского агентства недвижимости Кром смотрит на законодательную инициативу с позиции потребителя: К возможному нововведению я отношусь отрицательно. Во-первых, это ограничивает свободу кредитования. Человек может совершить ошибку, взять кредит и осознать, что тяжело. Захотеть перекредитоваться в другом банке, на более выгодных условиях. А так он оказывается фактически привязанным к одному банку. По нашей статистике, клиенты, взяв ипотечный кредит на 15 лет, гасят его через 7 лет. И зачастую, кстати, сразу же берут ещё один кредит на дополнительное жильё, или на расширение имеющегося.

Во-вторых, получается, что закон будет работать на банки, а не на потребителя. Мы все, агентства недвижимости, магазины, салоны красоты и прочие, работаем в соответствии с законом о защите прав потребителя. То есть, потребитель в данных отношениях приоритетен. А Центробанк лоббирует законопроект, удовлетворяющий интересам кредитных организаций.

портал Финансист