Ипотека подорожает?

Эксперты продолжают спорить о том, как поведут себя ставки по ипотеке в текущем году и ближайшем времени. Некоторые специалисты прогнозируют, что в зависимости от программы и сегмента рынка, стоимость ипотеки в 2012 году может возрасти на 0,5 п.п - 1 п.п. Такой же точки зрения придерживается и президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков, полагающий, что в течение ближайшего полугода в РФ будет наблюдаться незначительный рост ипотечных ставок. В то же время, АИЖК напротив не ожидает роста ставок по ипотеке по своим программам, занимающих весомую долю рынка ипотеки, в 2012 году и прогнозирует, что в среднем ставки на рынке останутся на уровне 12%.

Вдобавок, в марте вступили в силу поправки в закон N 405-ФЗ О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Суть поправок сводится к тому, что если заемщик не хочет продолжать выплачивать ипотечный кредит, то он может отдать банку недвижимость, находящуюся в залоге, и быть свободным от исполнения своих кредитных обязательств. Банки опасаются, что в случае кризиса могут потерпеть убытки из-за обесценения жилья, поэтому опять же не исключают повышения ставок и размера первоначального взноса, пишет ИА Банки.ру.

К слову, портал Финансист, констатирует что рост ставок по ипотечным кредитам, начавшийся в конце прошлого года, продолжается. Тенденцию наиболее наглядно демонстрируют банки, выдающие кредиты по стандартам DeltaCredit.

Между тем, в феврале текущего года тогда ещё кандидат в президенты РФ Владимир Путин заявлял, что российские власти должны продолжить политику, направленную на снижение инфляции, что позволит довести ставки ипотечного кредитования до уровня 3-4% годовых. Ранее глава правительства уже неоднократно заявлял о необходимости снижения стоимости ипотеки. В частности, в апреле 2011 года он отмечал, что жилищные кредиты надо удешевить до 5-6% годовых, а затем опустить и ниже.

Финансист попросил красноярских экспертов рынка дать свои прогнозы по ставкам на ипотечные продукты и прокомментировать поправки в федеральное законодательство.

Мария Слепенкова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов банка Левобережный: В настоящее время ситуация на рынке ипотечного кредитования значительно улучшилась, очевидна тенденция роста рынка ипотеки. Объемы выдачи кредитов вернулись к докризисным показателям. Этому способствовали экономическая стабилизация, смягчение требований к потенциальным заемщикам, снижение процентных ставок.

С конца января 2012 года наблюдается значительный спрос со стороны населения на услуги ипотечного кредитования, это связано с ожиданием роста цен на недвижимость и с активной государственной политикой, направленной на улучшение жилищных условий граждан.

Начавшиеся в четвертом квартале 2011 года волнения в европейской экономике привели в начале 2012 года к небольшому росту процентных ставок. В целом существенного увлечения не ожидается, ставки могут вырасти максимум на 0,5-1 %.

Одновременно в условиях усиленной конкуренции банки будут стараться выравнивать ипотечные ставки, проводить различные акции по снижению процентов.

С внесением поправок в ФЗ, несомненно, плюсом для потенциальных клиентов будет то, что если они не смогут продолжать выплачивать ипотечный кредит, то они могут отдать банку недвижимость и освободиться от кредитных обязательств, не выходя при этом на просрочку и не попадая в черный список должников. Отрицательным моментом для заемщиков будет потеря собственных средств, которые они внесли в качестве первоначального взноса.

С вступлением в силу поправок для банков упростится процедура взыскания, которая будет производиться на добровольной основе, негативным моментом выступают сопутствующие сложности, связанные с реализацией залоговой недвижимости. Кроме того существует опасность кризиса, когда из-за неспособности выплачивать ипотеку у банка образуется большое количество обесцененного жилья.

Безусловно, могут произойти значительные изменения в условиях ипотечного кредитования в виду нового закона. Может произойти ужесточение условий ипотечного кредитования увеличены процентные ставки и размер первоначального взноса.

Сергей Бердоусов, генеральный директор Красноярского краевого фонда жилищного строительства: Итоговые показатели 2011 года позволяют говорить, что рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после кризиса 2008 года и перешел к росту. Процентные ставки рекордно снизились, расширилась линейка государственных ипотечных программ и условий, вырос объем выданных кредитов.

В 2011 году фонд оформил 1138 кредитов на 1,225 миллиардов рублей. Это почти в 2 раза больше, чем в кризисном 2008.

Если говорить о показателях по России, то по данным ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в прошлом году было выдано 520 805 кредитов на сумму в 713 миллиардов рублей, что в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном превышает аналогичный показатель 2010 года.

Таким образом, оправдался прогноз о том, что при благоприятных экономических условиях объем выдачи ипотечных кредитов в 2011 достигнет докризисного максимума.

Одна из причин роста снижение ставок по кредитам. В середине прошлого года, 1 июля, ставки по основным государственным ипотечным программам АИЖК снизились до рекордных показателей. Эти ставки действуют и сейчас. Минимальная ставка по программам Новостройка и Материнский капитал составляет 7,9%. Средняя процентная ставка в фонде в 2011 году составила 11,3%.

В последнем квартале 2011 года наметилась тенденция к удорожанию ипотечных кредитов. Некоторые банки повысили ставки по ипотечным кредитам. В 2012 году снижения ставок ожидать не стоит. Более того, ставки могут вырасти в среднем на 1,5%. Закон 405-ФЗ вносит изменения в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Во-первых, устанавливается, что в случае, если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда. Не допускается заключения соглашения по взысканию во внесудебном порядке. Между тем, до вступления в силу данных изменений сторонами в любое время могло быть заключено соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (при наличии нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания).

Кроме того, Закон 405-ФЗ затрагивает положения, касающиеся установления начальной проданной стоимости заложенного имущества (изменения в п. 4 ст. 54 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)). Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, то она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Данный вопрос разрешается судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. Если в отчете указана рыночная стоимость имущества, суд устанавливает начальную продажную цену равную 80% рыночной стоимости, указанной в отчете. При таких условиях недвижимость может быть быстрее реализована при проведении публичных торгов. Заемщику выгодно с той стороны, что по кредитному договору, расторжения которого в судебном порядке АИЖК не требует, каждый день начисляются проценты и пени по задолженности. В случае скорейшей реализации с торгов, задолженность расти не будет. Однако заемщику придется оперативно решать вопрос выселения, снятия с учета по месту регистрации.

Еще один момент реализация имущества, минуя судебных приставов. В данном случае опять же суд решает вопрос о способе и порядке реализации заложенного имущества. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения. Вариантов реализации имущества может быть несколько: продажа с публичных торгов, оставление предмета залога у залогодержателя, прямая продажа третьему лицу. Данные нововведения имеют также плюсы в том, что процесс взыскания задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество сократится.

В виду принятия нового закона можно ожидать резкого увеличения суммы первоначального взноса. Чем больше первоначальный взнос, тем более снижается риск неуплаты по платежам.

Портал Финансист

10 апреля 2012