АРИЖК планирует предложить россиянам обратную ипотеку

В ноябре этого года в ряде городов России с численностью населения не менее полумиллиона человек, в том числе и в Красноярске, стартует пилот по введению обратной ипотеки от АРИЖК. Причём подробности программы в виде ставок, сроков и прочего, пока не озвучиваются.

Напомним, обратная (или рентная) ипотека довольно распространена на Западе и в США это банковский нецелевой займ собственнику квартиры, на большую часть (до 90 %) от стоимости его недвижимости, который выплачивается домовладельцу в виде ежемесячной ренты. Обычно таким займом пользуются пенсионеры, обеспечивая себя, тем самым, дополнительной прибавкой к пенсии. Позже наследники собственника могут вернуть кредит и снять обременение с недвижимости.

Красноярский краевой фонд жилищного строительства и АРИЖК рассчитывают, что порядка 3% пожилого населения страны, имеющие в собственности квартиры среднего ценового сегмента, захотят и смогут воспользоваться новинкой. Однако в ККФЖС испытывают опасения, касающиеся внедрения новой программы, связанные с психологическими сложностями: скорее всего, уровень доверия к программе у населения, особенно у потенциальных наследников имущества, будет достаточно низким.

Раскрыть тему возможных сложностей при внедрении обратной ипотеки Финансисту помогла Татьяна Коротцева, руководитель Центра Ипотечного Кредитования Восточного экспресс банка: То, что такой продукт может внедриться и стандарты работы по нему будут запущены на рынок АИЖК в лице АРИЖК, это хорошо. Но существует ряд вопросов, которые остаются открытыми для банков и заемщиков, в связи с этим запуск этого продукта в нашем банке пока не планируется.

Во-первых, обратная ипотека крайне непростой финансовый инструмент, и для серьезного ее внедрения любому государству необходимо готовиться. А тем более России, где финансовая грамотность населения (особенно пожилого, которому и предназначается этот продукт) близка к нулю, законы расплывчаты, судебная система неэффективна, велики риски.

Во-вторых, непонятно, что банку делать с кредитами, по которым сумма долга постоянно увеличивается, и нет никаких платежей до момента добровольной или принудительной продажи залога. Продать такой кредит некому. Выпустить на его основе ценную бумагу вряд ли возможно. А собственных финансовых ресурсов такой длительности у российских банков однозначно нет. Поэтому если обратная ипотека и будет развиваться у нас, то только за счет средств государства, при его активной поддержке. Собственные подобные программы банки вряд ли будут внедрять, а заемщику, иметь дело с госструктурой в таком деле более безопасно и для многих комфортнее, особенно для пожилых людей.

В-третьих, с учетом более высокой инфляции и более высоких банковских ставок потребуется тщательная проработка тарифов и оценка рисков, чтобы проект не забуксовал на старте из-за непривлекательности и не развалился через пять-семь лет в силу убыточности.

В-четвертых, у пожилого населения слабая экономическая грамотность, особые семейные уклады, наша ментальность и в данном вопросе очень важна. За последние 20 лет люди столкнулось с большим количеством экономических проблем, финансовых пирамид, дефолтов и к любым новшествам относятся с опаской.

В-пятых, по условиям обратной ипотеки квартира остается в собственности владельца до его смерти, и все обязанности по ее содержанию должен нести он. Но это рождает другую проблему проблему сохранности квартиры. Теоретически следить за состоянием жилья и делать при необходимости ремонт должен собственник, но практически, если пенсионер идет на такой шаг (закладывает квартиру банку), едва ли у него будут средства на содержание жилища. Впрочем, обратная ипотека позиционируется как продукт социальный, способ господдержки малоимущих, так что все издержки банка, связанные с состоянием квартиры, должно компенсировать государство.

В-шестых, по действующему законодательству после кончины заемщика наследники автоматически получают в наследство все обязательства и имущество умершего и невыплаченный кредит, и квартиру, банк же, наследником не являющийся, не получает на этой стадии ничего. Только после того как наследники оформят документы, банк сможет подать на них в суд, будет принято решение о возврате кредита или передаче залога, а уж потом квартира будет продана на торгах или передана на баланс банка. Весь этот процесс занимает годы. Еще более сложная юридическая ситуация возникнет в случае, если заемщик оставит завещание на квартиру (например, в пользу государства, иностранного гражданина или иного лица), на что он имеет полное право. Таким образом, введение механизма обратной ипотеки потребует существенных изменений в законе, начиная с ввода специальных положений в Гражданский кодекс.

В-седьмых, учитывая опыт прямой ипотеки, примерная сумма средств, которой сможет распоряжаться участник обратной ипотеки в российских условиях, составляет менее половины рыночной стоимости квартиры. Вероятность того, что он проживет столько, что успеет израсходовать всю выделенную сумму, низка. Впрочем, еще менее понятно, что произойдет с участником обратной ипотеки, если он будет жить долго и израсходует весь кредит кто его будет содержать в дальнейшем, и где он будет жить?

Количество заключаемых договоров пожизненного содержания с иждивением (ренты) на вторичном рынке ничтожно мало. Поэтому можно предположить, что проект АИЖК будет востребован небольшим числом людей и вряд ли станет широко популярным.

Кроме того, инфляция и связанная с ней процентная ставка по кредиту может сделать этот продукт не очень интересным с экономической точки зрения. При годовой ставке кредитования 10%, сроке 20 лет и ежемесячной капитализации процентов сумма кредита составит не более 30% от залоговой стоимости квартиры, если кредит выдавать равномерно в течение всего срока кредитования.

При средней стоимости квартиры в регионах 1,8 млн руб. ежемесячная прибавка к пенсии составит около 3000-4000 рублей. При такой экономике квартиру (или часть ее) лучше сдавать и сохранить в собственности.

Портал Финансист

21 сентября 2011