Юрий Подопригора, исполнительный директор РООР Союз строителей Красноярского края

	январь 2009		апрель 2009		июль 2009		ноябрь 2009		январь 2010
	min	max	min	max	min	max	min	max	min	Max
Кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья	12,65	37	14,9	37	13,1	37	9,55	37	9,43	37

Эльвира Дятлова, заместитель управляющего ОО Красноярский Филиала Иркутский БАНКА ИТБ (ОАО): В наступившем, 2010 году, рынок ипотеки продолжает демонстрировать свое оживление. Основной причиной являются активные действия со стороны банков, которые начали возобновлять как ранее закрытые программы ипотечного кредитования (такие как кредитование физических лиц в иностранной валюте, рефинансирование ипотечных кредитов, выданных ранее сторонними банками), так и ипотечное кредитование в целом. Также не маловажной причиной послужило неоднократное понижение, в течение последнего года ставки рефинансирования ЦБ. При сохранении позитивной ситуации в стране в целом, а также активной поддержке, как государства, так и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, будут снижены % ставки по выдаваемым ипотечным кредитам, и количество выдаваемых кредитов вырастет примерно на 30-40%, по сравнению с 2009 годом.

Итак, если взять декларируемые банками ипотечные программы и учесть их в качестве строгих фактов, то, действительно, факт оттепели на рынке жилищных кредитов на лицо. Во-первых, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам хоть и не достигла своего докризисного уровня (16,05 % в сентябре 2008 года), но уже близка к нему. Зафиксированная Финансистом январская средневзвешенная ставка составила 16,08 процентных пунктов. Кстати, максимально разорительное для заёмщиков значение этого показателя было достигнуто в апреле 2009 года 19,24 %.

В начале 2009 года экономический кризис, падение ликвидности на финансовом рынке и девальвация рубля оказали заметное негативное влияние на российский рынок ипотечного кредитования. Большинство банков существенно сократили ипотечные программы, выдача новых займов поддерживалась лишь за счет нескольких крупнейших банков. Практически полностью прекратилось кредитование новостроек. Банки, оставшиеся на рынке ипотеки, стремились к минимизации рисков неплатежей, увеличивая ставки и усложняя процедуры андеррайтинга. Если до влияния кризиса одобрялось 70-80% всех заявок, то в 2009 г. уже не более 40%. В ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону вторичного сегмента (особенно за счет значительного почти в 1,5 раза по сравнению с докризисным уровнем роста доли альтернативных покупок). Доля сделок с жилой недвижимостью, совершаемых с привлечением ипотечных средств, сократилась в 3-3,5 раза в московском конгломерате (до 8%) и в 5-10 раз на региональных рынках (до 3-5% по сравнению с 25-35% в докризисный период). Данные агентства МИАН

Основными условиями при получении займа в настоящее время являются залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру, в случае с первичкой - высокая стадия готовности дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 20% и положительное кредитное досье.

Стоит отметить, что некоторые банки и вовсе не снижали ипотечных оборотов, и даже наоборот наращивали. Например, СТРОМКОМБАНК, работающий по стандартам АИЖК, выдал в 2009 году ипотечных кредитов на сумму в 5 раз большую, нежели аналогичный показатель за 2008 год.

Евгений Иванцов, заместитель начальника управления стратегического развития ООО КБ СТРОМКОМБАНК прокомментировал изменения потребительского спроса в 2009 году: Мы наблюдали снижение среднего размера ипотечного кредита. Если в 2008 году средняя сумма кредита составляла 1.5 1.7 млн. рублей, то к концу 2009 года она снизилась до 1.1 млн. руб.

Причины здесь совершенно понятны: снижение стоимости квартир и увеличение требуемой суммы первоначального взноса (сумма собственных средств, необходимых заемщику для получения ипотечного кредита) с 10% (от стоимости квартиры) до 30% (от стоимости квартиры). Если говорить о тех объектах недвижимости, которые были приобретены за счет кредитных средств, то можно сказать, что наибольшим спросом пользовались 1 и 2-х комнатные квартиры (около 70% всех сделок) и очень мало было сделок на приобретение 4х-5и (и более) комнатных квартир.

Целевая аудитория рынка ипотеки существенно сократилась по ряду причин: - высокие процентные ставки; - риск последующего снижения цены приобретаемого объекта недвижимости; - нестабильность валютных курсов; - шаткое положение на рынке труда; - негативное информационное поле

По прогнозам экспертов в 2010 году рынок ипотеки продолжит восстановление своих утраченных позиций.

Татьяна Невская, начальник управления ипотечного кредитования ОАО Альфа-Банк: Ни для кого не секрет, что в 2009 году уровень спроса на ипотечное кредитование резко снизился, вернув ипотечное кредитование в состояние 2002-2004 гг. Основными факторами такого снижения послужили: ухудшение финансового состояния населения (сокращения, снижение и нестабильность доходов и т.д.) и ужесточение условий ипотечного кредитования со стороны банков. С началом кризиса банки приостановили ряд наиболее рискованных программ ипотечного кредитования, оставив самые актуальные и востребованные со стороны населения. В основном, это программы кредитования покупки квартир на вторичном рынке жилья. Некоторые банки, в том числе и АЛЬФА-БАНК, продолжали кредитовать покупку загородного дома. Соответственно, именно эти виды кредитов и выдавались чаще всего в 2009 году.

В 2010 году рынок ипотеки будет продолжать свое восстановление: улучшение условий кредитования. Ожидается выход новых игроков на рынок. Этому будет способствовать и поддержка государства, и накопленная ликвидность у коммерческих банков, и возобновление зарубежных инвестиций в российскую ипотеку. Но прогнозировать полное восстановление рынка до докризисного уровня еще пока рано. Основным сдерживающим фактором является платежеспособный спрос со стороны населения. Несмотря на позитивные изменения, доходы у большого количества людей все еще остаются нестабильными или недостаточными для решения жилищного вопроса с помощью ипотеки.

Евгений Иванцов, КБ СТРОМКОМБАНК: Благодаря Агентству по Ипотечному Жилищному Кредитованию (и его партнерам, в числе которых числится и КБ СТРОМКОМБАНК), а также банкам с государственным участием, ипотека в России в период кризиса не умерла. И в настоящее время можно с уверенностью сказать рынок ипотечного кредитования в России демонстрирует рост. Этому, конечно же, в первую очередь способствуют те меры, которые государство предприняло и предпринимает для поддержания этого сегмента кредитования. Хотя сейчас ипотечное кредитование существует за счет государственных денег (что не совсем правильно) и к докризисной ситуации, когда в ипотечное кредитование в России вкладывались в основном деньги инвесторов (в т.ч. иностранных), мы вернемся еще не скоро, однако для простых потребителей совершенно не важно, за счёт чьих денег их кредитуют.

Безусловно, на фоне пониженной до самого что ни на есть исторического минимума ставки рефинансирования ЦБ РФ и позитивного для потребителей демпинга АИЖК нельзя не ожидать снижения стоимости ипотечных кредитов.

По данным агентства МИАН в целом по России к концу 2009 года количество выданных ипотечных займов увеличилось в 2 раза. Доля сделок по жилой недвижимости на региональных рынках с привлечением кредитных средств возросла до 6-8%.

По ряду оценок, в 2010 году может быть выдано около 240 тысяч кредитов на сумму 230 миллиардов рублей (примерно, на 40% больше, чем в 2009 году). При условии сохранения позитивной макроэкономической ситуации и выполнения всех обещаний правительства по поддержке системы ипотечного кредитования, разумеется. При этом ввиду зафиксированного в прошлом году смещения спроса в сторону готовых квартир, основная денежная масса, вероятнее всего, будет реализована на вторичном рынке.

Кстати, в ушедшем январе, по данным красноярских агентств недвижимости, средняя цена квадратного метра в новых домах составила 35-38 тысяч рублей и 40 тысяч - на рынке вторичного жилья. Цены реально ниже, нежели в начале прошлого года, а уж с докризисными ценами можно и не сравнивать. Вполне возможно, что по мере расширения ипотечных программ и снижения по ним ставок, а также в условиях ограниченности предложения на фоне стагнации строительной индустрии, потребителей ждет очередной виток роста цен на недвижимость во второй половине 2010 года. Так что многочисленные эксперты в голос говорят: самое время покупать. Однако решение как всегда за потребителем. 

Юрий Подопригора, исполнительный директор РООР Союз строителей Красноярского края Апокалиптические ожидания не сбудутся в очередной раз, я знаю закон сохранения самый главный закон физики закон постоянства системы. В систему было привнесено внешнее возмущение, оно повлияло на какие-то параметры системы. Но рано или поздно система выравнивается, приходя к нормальному своему состоянию. А поскольку никаких качественных изменений в мировой экономике не случилось: доллар остался долларом, нефть осталась нефтью, ценные бумаги остались ценными бумагами, индексы выросли до довзлётного уровня. То и ипотека восстановится в нормальных своих, адекватных состоянию экономики, условиях. Постоянно либерализует свои условия Сбербанк, государство через АИЖК продвигает условия достаточно выгодные, я бы сказал даже слишком выгодные. Я знаю, что сейчас Газпромбанк сделал свой шаг к либерализации, к апрелю, я думаю, банков 5 будет реально выдавать ипотеку, к сентябрю 12 -15. По ценам на недвижимость сейчас разброс по-прежнему огромный. По нашим данным, средняя цена за квадратный метр уже седьмой месяц держится на уровне 37,5 тысячи (это рассчитано по вторичному рынку по достаточно большой и достаточно валидной базе). При этом, тенденция последних 2-3 месяцев состоит в том, что Центральный и Октябрьский районы, а в последний месяц и Кировский тоже начали движение вверх, пока что на долю процента, но это, по крайней мере, выглядит как перелом тренда. Обратный тренд всё ещё наблюдается в Советском районе, на большие квартиры - особенно. Со стоимостью мелких квартир ситуация стабилизировалась. Чтобы определиться с прогнозом на будущее, можно провести факторный анализ. Первое, возвращение отложенного, не инвесторского спроса. Люди женятся, рожают детей, разводятся, переезжают, приезжают учиться и т.п.. Этот спрос полтора года не находил своего выражения на рынке, люди ждали чего-то, люди боялись покупать и боялись расстаться со своим объектом недвижимости. Теперь этот спрос начинает выходить на рынок. Второй фактор: ипотека начинает восстанавливаться, заметным это станет к осени. Эти два фактора, я считаю, сыграют важную роль. В минус, безусловно, тоже есть факторы. Во-первых, некоторая финансовая нестабильность у населения. Неуверенность в будущем по-прежнему сохраняется. Мне кажется, что психологически этот удар не все ещё переварили. И многие, я интуитивно чувствую, изменили своё отношение к ипотеке, да и вообще к покупкам в кредит. Второй фактор много жилья находится на руках у инвесторов, и они будут выводить его на рынок, и повышательную тенденцию тем самым сдерживать. Есть разные экспертные оценки, по некоторым из них в городе от 500 тысяч до миллиона квадратных метров находится на руках у инвесторов. В результате будет слабый рост цены: 10-15 % в этом году. До индикатора 40 тысяч за квадратный метр, я думаю, дойдёт стоимость и на этом индикаторе останется. Может максимум 42 тысячи. Опережающий рост будет наблюдаться в Октябрьском и Центральном районах, где застройка не ведётся массовым образом, где накоплен дефицит. А также опережающим рост будет на маленькие квартиры, на дешёвые квартиры всё, что можно будет взять в ипотеку будет расти быстрее. Но самые весёлые события нас ожидают в следующем году, когда мы столкнёмся с реальным дефицитом. Два отрицательных фактора, которые я назвал, нивелируются. Ипотека будет развиваться, минимизируется влияние на рынок игроков, которые могли в массовом порядке этот рынок организовывать не будет предложения в этом году. Строительство ещё ведётся, но проектирование уже нет. Работой загружены только проектные мастерские при крупных компаниях, ведущих массовую застройку, которым просто нельзя останавливаться. Они сбросили количество возводимых объектов в 2 раза в среднем, но они продолжают застройку. А точечные объекты в этом городе вообще не проектируются.

Анастасия Потёкина
Портал Финансист

4 февраля 2010