Стройка в кредит - миф или реальность?
В 2009 году, по данным Красноярскстата, в столице нашего края введено в эксплуатацию 160 жилых домов, общей площадью 469 тыс. кв. метров более чем на треть ниже аналогичного показателя за 2008 год. При этом, сдавались в эксплуатацию по большей части дома, строительство которых началось ещё в докризисный период. А значит, в 2010 году, по мнению экспертов, этот показатель упадёт гораздо сильнее. В 2007 и начале 2008 года строительную отрасль называли локомотивом развития экономики региона, имеющим очевидный мультипликативный эффект не зря. Краевой строительный комплекс был наиболее динамично развивающимся сектором региональной экономики и имел высокую инвестиционную привлекательность (к примеру, темп роста цен на квадратный метр жилья достигал 100 % в год). Успехи отрасли вполне предсказуемо вызывали повышенное внимание банков. Финансово-кредитные организации специально под строителей изменяли свои продуктовые линейки. Строительным организациям предлагалось проектное финансирование, когда кредитный риск возлагался на сам строящийся объект (ипотека земельного участка и незавершёнки, залог имущественных прав по договорам на долевое участие в строительстве и залог имущественных прав на выручку по договорам подряда на капитальное строительство). В результате можно было наблюдать кратное увеличение объемов банковского финансирования отрасли.
Сергей Гудков, и.о. директора по развитию корпоративного бизнеса в регионе ОАО Альфа-Банк: Альфа-Банк не был исключением. В тот период отраслевой кредитный портфель филиала составлял более 2 300 миллионов рублей. В 2007-08 годах нами были проведены без преувеличения знаковые сделки. Например, с ООО Монолитхолдинг. Для этого застройщика мы профинансировали строительство бизнес-центра Весна и предоставили гарантии заказчику строительства ТРЦ Планета под залог контрактной выручки, общая сумма сделки - 1 650 миллионов рублей. Важная деталь плотная работа с сюрвейерской компанией. Также мы со-финансировали первую очередь проекта Южный берег в размере 275,5 миллионов рублей.
Татьяна Бугаева, управляющий филиалом ОАО Банк ВТБ в Красноярске: В 2006 году банком был установлен кредитный лимит для ООО Монолитинвест плюс с целью финансирования комплексной жилой застройки м-на Иннокентьевский в г.Красноярске, и жилого дома в г. Павловский Посад Московской области. В 2008 году сумма кредитного лимита была увеличена, в структуру лимита включено финансирование предприятий Группы. В рамках этого лимита с 2006 года было профинансировано строительство жилых объектов и текущая деятельность компаний группы Монолит на сумму более 1,6 млрд. руб., в т.ч. в 2008-2009 около 800 млн. руб. C ноября 2008 года ООО Монолитстрой осуществляет работы по строительству фанерного комбината в рамках инвестиционного проекта ООО Енисейский фанерный комбинат при финансовом участии ВТБ.
Однако в процессе развёртывания кризиса российские банки начали испытывать проблемы с ликвидностью, да и цены на товар строителей - недвижимость тоже упали. В результате по итогам второй половины кризисного 2008 года и ушедшего 2009 года объёмы кредитования строителей банками резко снизились, а условия предоставления денежных ресурсов ужесточились. Проблемы с ликвидностью по цепочке возникли уже и у строителей, которые при дефиците финансовых средств возвращаются к бартерным схемам. Появилась угроза дефолтов и банкротства ряда компаний.
Не все банки шли на рефинансирование выданных в тучные годы кредитов, до последнего пытаясь получить с девелоперов живые денежные средства в погашение обязательств.
Сергей Гудков: Учитывая высокие отраслевые риски, у банков во время кризиса были на выбор две стратегии. Вариант 1 отложение проблемы на потом, то есть перенос сроков уплаты процентов и возврата кредитов, а также выдача новых кредитов под гос.гарантии, в том числе для рефинансирования действующих кредитов, в том числе и в других банках. Вариант 2 выход из кредитных сделок, в том числе путём реструктуризации с определением долгосрочных графиков погашения с учётом реального денежного потока клиента. Отказ от выдачи новых кредитов без определения конкретного источника погашения, например, таких как госзаказ, арендный поток и т.п. В текущих экономических условиях Альфа-Банк выбрал второй вариант поведения.
В итоге кризис вскрыл ряд проблем, существующих в строительном секторе. Во-первых, реальная себестоимость строительства отличалась от официально подсчитываемой. Рентабельность строительства оценивалась сотнями процентов, однако при этом сравнивались только нормативные затраты строительства конкретного объекта и рыночная стоимость квадратного метра, и практически не учитывались ненормативные затраты строительной организации, положенные на уплату аукционной цены за право на заключение договора аренды земельного участка под новое строительство или на строительство новых инженерных сетей. Кроме того, сыграл свою роль и неустойчивый характер спроса на рынке жилищного строительства. Сергей Гудков: Квартира теряла свою потребительскую ценность и становилась объектом высокодоходных инвестиций. Падение цен на жильё и ограничение банками ипотечного кредитования осенью 2008 года наглядно продемонстрировали спекулятивный характер платёжеспособного спроса на строящееся жильё.
В то же время клиенты банков - строительные организации гнались за низкими ставками по кредитам в ущерб финансовой устойчивости, кредитовались краткосрочными банковскими кредитами несоразмерными сроку окупаемости проекта. Сформированный спекулятивный спрос на жильё воспринимался как долгосрочный фактор.
Сегодня строительные организации практически не имеют собственных средств для вложений в строительство. И, безусловно, испытывают трудности с выплатой процентов по займу до момента начала продаж, то есть нуждаются в долгом беспроцентном периоде.
Юлия Айзуп, председатель Восточно-Сибирского банка Сбербанка России: К проблемам, сдерживающим темпы финансирования банком строительной отрасли можно отнести: отсутствие собственных средств у строителей, необходимых для осуществления вложений в проект и уплаты процентов на инвестиционной фазе проекта. Особенно остро с этой проблемой сталкиваются небольшие компании, не имеющие сторонних подрядов и осуществляющие деятельность по строительству одного-двух домов, в условиях пониженного спроса на квартиры. А также, превышение себестоимости строительства над рыночной стоимостью. В текущей рыночной ситуации часть проектов потенциальных заемщиков просто не окупаема.
На данном этапе, банки скорее готовы рассматривать кредиты на ремонт или реконструкцию или завершающий этап строительства коммерческой недвижимости, нежели на строительство жилья. При этом приоритетными являются проекты, связанные с эксплуатацией торговых объектов.
Условием предоставления денежных средств является наличие достаточной залоговой базы из существующих объектов и чёткая история кредитных взаимоотношений с банками. В фаворе проекты, связанные со строительством объектов специального назначения, в финансировании которых участвует государство, например возведение социально значимых объектов для энергетической, телекоммуникационной, транспортной и других отраслей.
Учитывая повышенные риски, банки готовы кредитовать строительные объекты только при условии готовности стройки на 30 70 %. При этом, как отмечают эксперты строительной отрасли, в расчет этих % не идут те самые неучитываемые и весьма солидные по удельному весу составляющие реальной цены проекта стоимость земельного участка, обеспечение стройки необходимой инфраструктурой и т.п..
Стоит упомянуть ещё ряд проблемных факторов, негативно влияющих на принятие решения по кредиту. Банкиры отмечают, что зачастую объект не соответствует проектной документации. Компания имеет отрицательную структуру баланса вследствие несоответствия сроков привлечения срокам реализации проекта. Строители нарушают федеральный закон 214-ФЗ от 30.12.2004, допуская нецелевое использование средств дольщиков, не имеют разрешения на строительство или срок его действия подходит к концу.
Выводы: в целом, кредит строитель получить может, однако процентная ставка будет включать в себя все риски, которые банк заложит в высоковероятное неисполнение застройщиком своих обязательств по выплате кредита. Сегодня по сводкам с полей можно видеть отточено индивидуальный подход к строителям со стороны финансистов. Каждая сделка сопровождается с подробным информированием в СМИ, с явными звуками фанфар за кадром.
С учётом вышеперечисленных фактов, становится понятным, что ждать кредитной оттепели строителям пока рано. Однако на прошедшем в конце декабря Координационном Совета по банковской деятельности, проведённым с участием и экспертов от строителей, было принято решение: высокие договаривающиеся стороны проработают возможные варианты взаимовыгодных подходов к кредитным вливаниям в стройку. Иначе вполне может случиться и так, что через год-два кредитовать будет некого и нечего.
Юлия Айзуп: Сбербанк финансирует организации строительной отрасли, осуществляющие строительство объектов различного функционального назначения. Доля ссудной задолженности предприятий строительной отрасли в кредитном портфеле Восточно-Сибирского банка составляет более 20 %. Прирост остатка ссудной задолженности по предприятиям отрасли за 2009 год составил более 25 %. При этом стоит отметить достаточно хорошее качество выданных кредитных ресурсов. Доля просроченной задолженности по предприятиям отрасли значительно ниже доли просроченной задолженности по кредитному портфелю в целом. Учитывая особенности деятельности предприятий строительной отрасли, повышенным спросом пользуются долгосрочные кредиты, сроки возврата которых синхронизированы со сроками реализации проектов. Краткосрочные кредиты предоставляются строительным организациям на цели выполнения работ по контрактам. Источником погашения таких кредитов является выручка заемщика по финансируемым банком контрактам. Независимо от вида кредитования, банком в обязательном порядке отслеживается целевое использование кредитных ресурсов.
Татьяна Бугаева: Официальные источники констатируют падение объемов строительства в регионе. Это не могло не сказаться на объемах кредитования строительной отрасли. Филиал Банка ВТБ в Красноярске, как и всякая коммерческая финансовая структура, отвечающая по обязательствам перед вкладчиками, заботится о снижении рисков и поддержании уровня ликвидности. Поэтому остаток ссудной задолженности предприятий строительной отрасли в кредитном портфеле филиала снизился. Однако как финансовый институт с государственным участием, Банк ВТБ активно поддерживает государственные программы поддержки бизнеса. Несмотря на изменившиеся условия 2009 года, финансирование нескольких крупных строительных проектов, начатых в 2006-2008 годах, продолжалось.
Кроме того, сегодня в стадии оформления государственная гарантия края по сделке с ООО ФСК Монолитинвест на сумму 142,5 млн. рублей. Все перечисленные проекты будут продолжены и в 2010 г..
| Юрий Подопригора, исполнительный директор РООР Союз строителей Красноярского края: |
Анастасия Потёкина
Портал Финансист
10 февраля 2010