Коммерческая ипотека

Офис или цех на заёмные средства

Каждый предприниматель, хоть раз в своей нелёгкой трудовой жизни снимавший в аренду офис, цех или склад, знает сильную нелюбовь собственников к договорам аренды свыше 11 месяцев и, соответственно, к повышенным обязательствам перед арендодателями. В целом риски взять в аренду помещение, вложиться в его ремонт и потом лишиться места под солнцем по желанию собственника — весьма высоко оцениваются предпринимателями. Однако же и сколотить необходимую, весьма кругленькую (с нашими-то ценами на недвижимость!), сумму для приобретения в собственность заветного помещения довольно трудно. 

Помочь бизнесмену по идее может коммерческая ипотека. «Финансист» исследовал актуальное рыночное предложение (информация в таблице актуальна на 29.04.2019 года). 

Коммерческая ипотека — кредит на приобретение нежилой недвижимости в собственность гражданина-предпринимателя или юридического лица. Чёткого определения коммерческой недвижимости в российском законодательстве нет, и на практике сюда относят как торговые площади и складские помещения, так и офисные кабинеты. 

Итак, коммерческая ипотека ориентирована в первую очередь на малые предприятия, которые арендует коммерческую недвижимость на долгосрочной основе, и развитие которых сдерживают высокие арендные платежи. Банк проводит для таких компаний расчеты, и если арендные платежи сопоставимы с ежемесячной выплатой по кредиту, то есть смысл получить кредит.  

Купить в ипотеку можно фактически всё, что пригодится в деле: производственные и складские здания и сооружения, офисные и торговые помещения, а так же земельные участки для использования в своей непосредственной деятельности. Некоторые банки готовы рассматривать сделки по приобретению жилой недвижимости с целью последующего перевода ее в статус коммерческой. Заемщиком по кредиту может выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, относящиеся к сегменту малого бизнеса. Ряд банков готов оформить кредит на физическое лицо — собственника бизнеса.

Рыночное предложение по коммерческой ипотеке в банках Красноярска

Итак, оценим, что сегодня нам предлагает рынок. По данным портала «Финансист», на данный период времени в Красноярске коммерческую ипотеку предлагает 16 банков. Максимально возможный срок кредита - 30 лет. По данным программам возможный минимум - 300 тысяч рублей (а что на них купишь?). Максимум вполне аппетитен - 200 миллионов рублей. 

Оговоримся, ставки по кредитам юридических лиц редко бывают прозрачными в принципе, поэтому в нашей таблице много пометок «индивидуальные условия» в соответствующей графе. Обозначим минимальную и максимальную границы из заявленных ставок - от 10% и до 15,5% годовых.

Однако обратите внимание на комиссии за выдачу кредита, которые, если есть, то колеблются в интервале 0,5-3% от суммы займа. Некоторые банки предлагают щедрые варианты с комиссией в 0%. Учитывайте также требование банков страховать приобретаемый объект или свою ответственность, что также ведёт к удорожанию сделки. В ряде банков также берётся плата за ведение договора залога и т.п. Кроме того могут возникнуть расходы, связанные с оценкой объекта коммерческой недвижимости. В общем, как обычно, рекомендуем тщательно изучать все цифры и буквы до момента подписания договора.

Важный параметр - минимальный размер первоначального взноса — колеблется по нынешним временам в довольно комфортных рамках: от 0 до 40%. В среднем, имея на руках 20-30% от стоимости потенциального приобретения смело можете рассчитывать на вполне человеческие условия по кредиту.

Решающее значение при определении стоимости кредита для компании будет иметь не только срок и сумма кредита, но и финансовое состояние заёмщика, качество предоставляемого обеспечения, кредитная история и т.д.  

Антон Шевнин, региональный директор ОО «Красноярский» Сибирского филиала ПАО «Промсвязьбанк»: «Если рассматривать приобретение коммерческой недвижимости, то, прежде всего, стоит обозначить сумму кредита на нее. Заемщикам-юридическим лицам или ИП может быть выдан кредит до 100 миллионов рублей включительно на приобретение недвижимого имущества (в том числе и земельных участков). Если кредит на эти цели предоставляется физическому лицу, что также возможно, то сумма составит не более 50 миллионов рублей. Срок кредитования - до 10 лет. Процентная ставка и комиссии устанавливаются индивидуально.

Недвижимость приобретается только для ведения бизнеса. Если говорить о жилой недвижимости, то она должна быть переведена в нежилой фонд в течение 12 месяцев с момента перехода права собственности к заемщику.

Кредит должен быть обеспечен залогом приобретаемой недвижимости в размере 100% от ее оценочной стоимости. Дополнительное обеспечение предоставляется в случае, если оценочной стоимости приобретаемой недвижимости недостаточно для обеспечения залогом кредитных средств в полном объеме и возможна замена первоначального взноса на дополнительное обеспечение.

При выборе данной программы необходимо учесть требование первоначального взноса в сумме 20% от рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Возможно снижение первоначального взноса до 0% при условии предоставления дополнительного ликвидного залогового обеспечения».

Евгений Андреев, заместитель председателя правления — директор операционного офиса «Красноярский» ООО «Хакасский муниципальный банк»: «На сегодняшний день в Хакасском муниципальном банке можно оформить кредит на приобретение торговых, офисных и производственных площадей на срок до 7 лет. Процентная ставка по данному виду кредитования находится в диапазоне от 10 до 13,9% годовых, при этом дополнительных комиссий при оформлении или выдаче кредита не взимается. Отсутствие требований по страхованию рисков позволит клиенту сэкономить время и деньги.

Первоначальный взнос определяется исходя из ликвидности приобретаемого объекта и составляет от 10% его стоимости. При этом, в случае отсутствия первоначального взноса, возможно предоставление дополнительного залога имущества заемщика или третьих лиц, а также поручительства АО «Агентство развития бизнеса и микрокредитная компания».

Кроме того, Муниципальный банк включен в перечень банков, участвующих в государственной программе льготного кредитования бизнеса, реализуемой Министерством экономического развития РФ. В рамках данной программы субъекты малого и среднего бизнеса приоритетных отраслей экономического развития Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2018 г. №1764, а также входящие в Единый реестр субъектов малого и среднего бизнеса, могут получить финансирование на приобретение объектов недвижимости в сумме от 3 млн. рублей на срок до 10 лет по фиксированной ставке 8,5% годовых».

Коммерческая ипотека от банков Красноярска (скачать таблицу)

Процесс оформления коммерческой недвижимости в ипотеку

Разумеется, для начала необходимо определиться с объектом сделки и прицениться к нему. Банк в свою очередь оценит вашу платёжеспособность, объект на приобретение. Пакет документов на получение коммерческой ипотеки — стандартен: правоустанавливающие документы в зависимости от формы собственности (устав, свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет), документы по основной деятельности заемщика. 

Антон Шевнин, Промсвязьбанк: «Согласно требованиям, заемщик может быть как юридическим лицом, так физическим – собственником доли участия в уставном капитале предприятия малого и среднего бизнеса. Также срок государственной регистрации юридического лица или ИП должен составлять не менее 6 месяцев, при этом непрерывный срок ведения действующего бизнеса, зарегистрированного в виде юридического лица или ИП должен составлять не менее 24 месяцев. При обращении в банк клиент должен предоставить информацию, бухгалтерскую, финансовую отчетность, данные аналитического учёта, сведения о собственниках и менеджменте, данные о реализуемой продукции (оказываемых услугах), а также иную информацию, запрошенную банком».

Нюансы при получении бизнес-ипотеки

• Следует обратить внимание на наличие/отсутствие перепланировок в приобретаемом объекте недвижимости — неузаконенные перепланировки могут стать причиной отказа банка в предоставлении средств на приобретение данного конкретного объекта недвижимости.
• При приобретении недвижимости и земельных участков на первичном рынке стоит обратить внимание на 2 момента: наличие аккредитации банком приобретаемого объекта, а также его степень готовности. 

В общем, получается, что коммерческая ипотека — вполне посильная вещь для стабильного бизнеса. Кроме того, вложение средств в коммерческую недвижимость, даже без относительно собственного бизнеса, считается выгодными инвестициями: время идёт, а недвижимость, ежели ничего катастрофического в стране не происходит, - дорожает.