Заемщиков предупредили о рисках «ипотечного донорства» с чужими детьми

Процентная ставка по льготной семейной ипотеке (6%) сегодня более чем в четыре раза ниже ставки по рыночной ипотеке. Такая разница приводит к учащению случаев так называемого "ипотечного донорства". Чем это опасно, рассказал агентству "Прайм" адвокат, преподаватель Финансового университета при Правительстве РФ Кирилл Данилов.

Суть схемы состоит в том, что человек, не соответствующий требованиям для получения льготного ипотечного кредита, обращается к родственникам и знакомым с детьми, подходящими под условия льготной семейной ипотеки, и просит их выступитьв роли созаемщиков.

"Приобретаемая таким способом недвижимость поступает в общую долевую собственность, а после погашения кредита доля созаемщика с детьми отчуждается в пользу заемщика", - разъясняет адвокат.

Возможна и обратная ситуация, когда человек с детьми, который подходит под условия льготной семейной ипотеки, привлекает созаёмщика, когда его официальный доход недостаточен для того, чтобы убедить банк в своей платежеспособности. В таком случае, при рассмотрении заявки банки принимают в расчет общий доход заемщика и созаемщика.

Как отмечает адвокат, сегодня такая схема не считается априори преступной, но все же при определенных обстоятельствах она может стать уголовно-наказуемым деянием. Помимо этого она связана со значительными рисками для всех ее участников.

Ведь обязательства созаемщиков являются неделимыми и предполагают солидарную ответственность, любое нарушение условий перед банком одним из участников схемы влечет за собой ухудшение кредитного рейтинга всех ее участников, независимо от того, кто именно допустил это нарушение.

А если заемщик прекратит исполнение своих обязательств по внесению платежей по кредиту, такая обязанность в полной мере ляжет на плечи созаемщика с детьми.

Кроме того, если у донора (созаемщика с детьми) в будущем возникнет необходимость купить недвижимость, например, для своих детей, он не сможет воспользоваться льготными условиями по семейной ипотеке, так как единожды уже использовал это право.

Для самого заёмщика, прибегшего к помощи созаемщика с детьми, также есть критический риск остаться лишь с долей на недвижимость при несении расходов на оплату всего имущество. Это может произойти, если по завершении расчетов созаемщик с детьми откажется отчуждать свою долю в пользу заемщика, полностью внесшего все платежи.
"Еще сильнее усложнится процесс передачи доли в пользу заемщика, полностью внесшего все платежи, если до этого какая-либо из сторон будет признана банкротом: в таком случае возможно обращение взыскания на недвижимость, которая до момента полного погашения кредита будет находиться в залоге у банка", - объяснил эксперт.

В конечном итоге, даже если заемщик и "донор" соблюдают все соглашения на протяжении долгого времени без документального оформления отношений между собой, в случае смерти одного из них есть вероятность, что наследники не захотят следовать этим договоренностям.

Таким образом, схема с "ипотечным донорством" таит в себе многочисленные риски. "Большую роль здесь играют не договорные конструкции, а доверительные отношения между заемщиком и "донором", из-за чего трудно предугадать возможность наступления негативных последствий", - заключил Данилов.