Юристы рассказали, как законно продать квартиру с маткапиталом в 2026 году

Продажа недвижимости, купленной с использованием материнского капитала, остается одной из самых рискованных сделок на рынке. Эксперты Банки.ру совместно с юристами разобрали четыре легальные схемы продажи такого жилья.

Органы опеки дают разрешение на продажу квартиры, приобретенную с использованием материнского капитала, только в том случае, если права несовершеннолетних не нарушены. На практике проверяют несколько условий: доля ребенка в новом объекте должна быть не меньше прежней — как по размеру, так и по стоимости; жилищные условия не должны ухудшиться (переезд из крупного города в маленький часто вызывает вопросы); сделка должна быть прозрачной с точки зрения движения денег и оформления долей; сделка проходит через нотариуса. Позиции опеки в разных регионах могут различаться, поэтому юристы советуют заранее согласовывать схему с местной администрацией.

Самым частым и сложным является случай, когда новая квартира уже куплена и необходимо продать старую.

«При продаже квартиры, купленной с использованием средств маткапитала, необходимо выделить детям доли в новом купленном жилом помещении, размер которых будет соответствовать их долям в продаваемой квартире (допускается выделение долей большего размера, но не меньшего), — объяснила Юлия Ткаченко, эксперт по недвижимости, руководитель компании "Century 21 Лидер". — Также необходимо зачисление денежных средств (с продажи квартиры) на счета детей, открытые специально для этих целей, пропорционально размеру принадлежавших им долей».

Адвокат, управляющий партнер юридической компании Forseti & Ting Альберт Ануфриев обратил внимание еще на один нюанс: доля должна быть равнозначна по стоимости.

«Не получится продать или обменять квартиру в центре города, чтобы получить "избушку на курьих ножках" в пригороде. Такую сделку орган опеки не пропустит», — пояснил он.

Дополнительно может потребоваться согласование с банком, выдающим ипотеку на новое жилье, поскольку не все кредитные организации разрешают выделять доли детям, пока квартира находится в залоге. 

Алгоритм сделки включает подготовку правоустанавливающих документов на оба объекта, нотариальное удостоверение договора купли-продажи и последующую регистрацию в Росреестре.

Наименее рискованным юристы называют вариант с одновременной продажей старой квартиры и покупкой новой — так называемую альтернативную сделку. 

Сначала доли несовершеннолетних выделяются в продаваемом объекте, затем подбирается вариант покупки, который не должен ухудшать жилищные условия детей. Со всеми документами на две квартиры семья обращается в органы опеки за разрешением на продажу одной и приобретение другой с выделением в ней детских долей. Сделка также проводится через нотариуса, а главное финансовое преимущество схемы в том, что зачислять деньги на счета детей не требуется — вся выручка от продажи может быть направлена на приобретение нового жилья.

Если семья продает квартиру, но новую не покупает, потребуется перечислить на расчетный счет ребенка сумму, эквивалентную размеру его доли. Эти средства блокируются и могут использоваться исключительно с разрешения опеки — фактически они замораживаются до совершеннолетия или до момента приобретения новой недвижимости. 

Четвертый сценарий легальной продажи квартиры, приобретенной с помощью материнского капитала, — дождаться 18-летия детей: после достижения совершеннолетия разрешение опеки уже не требуется, и сделка проходит в обычном порядке.

На практике большинство отказов происходит по трем причинам: ухудшение условий, когда новая квартира оказывается меньше, дешевле или хуже по характеристикам; непрозрачные расчеты, при которых опеке проще отказать, чем разбираться в запутанной схеме; и отказ банка на последнем этапе согласовать выделение долей в ипотечной квартире.

Источник: Banki.ru