В 2021 году на торгах продано 4,2 тыс. квартир российских должников
В текущем году объем состоявшихся торгов с недвижимостью достиг 14% от официального портфеля просроченных ипотечных кредитов (70,8 млрд рублей на 1 ноября 2021 года) против 11% годом ранее (8,7 млрд и 81,9 млрд соответственно). Увеличение выручки за проданное жилье на 11% при росте количества реализованных квартир на 0,6% подтверждает общероссийский тренд на увеличение стоимости жилой недвижимости, отмечается в обзоре.
«Нужно сделать оговорку, что мы изучали уже завершенные торги. Сам процесс исполнительного производства может занимать от полугода до нескольких лет, а ведь ему еще предшествует судебная стадия, которая также может длиться не один год, — разъясняет генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов. — Таким образом, нынешние объемы — это результат необслуживаемой ипотеки прошлых лет, хотя мы видим, что в некоторых регионах срок выставления залогового жилья на торги с момента прекращения выплат по ипотеке стал сокращаться. При этом мы подразумеваем, что объемы добровольной досудебной реализации (без участия приставов) достигают равнозначных цифр, то есть объем рынка залоговых проблемных квартиры в стране превышает 18—20 миллиардов рублей ежегодно».
За последние два года в среднем ежегодно продавалось около 4,5 тыс. объектов жилья, в том числе квартир и долей прав собственности в жилых объектах, что составляет менее четверти процента от количества выданных ипотечных кредитов в стране. В 2021 году количество участников торгов резко выросло, что также способствовало увеличению средней цены реализованного на торгах объекта недвижимости.
«Чем больше участников торгов, тем выше финальная цена на объект, и если годом ранее в среднем на торги приходили два претендента, то сегодня есть объекты, на которые заявляются более десяти участников, большинство из которых приобретают недвижимость в инвестиционных целях и отдают себе отчет в том, что покупка как минимум требует дальнейшей юридической работы, — рассуждает Аксенов. — Чаще всего это снятие арестов с приобретаемой недвижимости и последующие судебные споры по выселению зарегистрированных лиц, в том числе несовершеннолетних».
По словам эксперта, при увеличении цены реализуемого объекта на торгах средний должник выигрывает редко, так как обычно общие долги в исполнительном производстве превышают стоимость реализованной недвижимости, но есть случаи, когда должник остается в плюсе и получает сумму денежных средств, оставшихся от погашения долгов.
«Приобрести на торгах в рамках исполнительного производства квартиру с помощью ипотечного кредита невозможно. Банки не готовы кредитовать такие рискованные сделки: нет предмета залога, он появится только в будущем. Это ограничивает рост количества потенциальных участников торгов, поэтому стоимость реализуемой на торгах недвижимости будет включать в себя скидку к рыночной цене, — отмечает Аксенов. — Поэтому досудебное урегулирование, когда должники не ограничены в способах поиска покупателей, будет всегда востребовано».