Банки и застройщики обсудили перспективы рынка после введения эскроу счетов
15 мая в Красноярске прошёл круглый стол «Эскроу счета: проблемы и перспективы» с участием представителей банков, строительных компаний и агентств недвижимости, организованный изданием «Деловой квартал – Красноярск». Напомним, с 1 июля 2019 года строительный рынок перейдет на новую схему работы: девелоперам необходимо будет использовать для строительства своих объектов собственные или заемные средства, а деньги покупателей будут лежать на специальных эскроу-счетах до ввода здания в эксплуатацию. Банк в новой системе становится определённым гарантом: принимая решение о финансировании проекта, он проводит тщательную его экспертизу. Поэтому взаимоотношения банков с застройщиками стали, пожалуй, ключевой темой дискуссии.
Алексей Гагарин, заместитель управляющего Отделением Красноярск Банка России, отметил: «Все принятые законодательные инициативы находятся в рамках поручения президента максимально защитить граждан. Переход на эскроу-счета – это переход на цивилизованный уровень отношений между застройщиками и покупателями. Проектный подход поможет всем. Банк будет определять на комплексной основе доступность и эффективность проекта».
Василий Васьков, заместитель управляющего по корпоративному и инвестиционному бизнесу банка «Открытие», рассказал: «Первый эксроу-счёт был открыт в крае именно у нас в «Открытии» и я хочу сказать, что основной выгодоприобретатель в новой системе точно не банк, а физические лица, которые будут принимать решение о покупке квартир на ранней стадии строительства без опаски. За каждым объектом будет стоять банк, причем не любой банк, а банк из числа прошедших аккредитацию. Так что появится, полагаю, большее количество желающих покупать квартиры в новостройках».
Сегодня, отметил эксперт, банк «Открытие» готов профинансировать 14 краевых объектов и порядка 30 объектов находятся в стадии согласования. «Строительная отрасль сама по себе – флагманская отрасль для экономики, и как следствие, при должном контроле уровня рисков, продукт для банков, безусловно, тоже интересен» - подчеркнул господин Васьков.
Дмитрий Солнцев, управляющий Красноярским отделением Сбербанка, отметил: «Цель реформы – совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства, что должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья. Проектное финансирование, на которое переводят строительство жилой недвижимости, предполагает анализ строительного проекта банком и отбор эффективных проектов. Наличие проектного финансирования банка означает проведение комплексного анализа застройщика, его деятельности, правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации по проекту, экономической эффективности проекта, что требует значительных ресурсов, штата и квалификации специалистов. У Сбербанка, который на данном рынке исторически является ключевым игроком, эти ресурсы имеются. Что подтверждено успешной практикой работы с застройщиками Красноярска более 10 лет».
По мнению эксперта, в долгосрочном периоде нас ждет оздоровление отрасли жилищного строительства, уменьшение случаев недостроя и долгостроя, а также отсутствие обманутых дольщиков. В краткосрочном периоде невозможность привлечения проектного финансирования приведет к банкротству ряда мелких застройщиков и консолидации отрасли, вследствие невозможности привлечения проектного финансирования, поскольку банкам будут интересны эффективные и устойчивые проекты, и проблемам дефицита собственных средств у застройщиков, необходимым для его получения.
«Проблема дефицита собственных средств в Сбербанке решается разработкой новых продуктов для финансирования собственного капитала. Сбербанк уже внедрил новый продукт для финансирования собственного капитала – кредит под будущую прибыль, в разработке находятся новые продукты. Возможно кредитование под готовые объекты на цели вложения собственных средств в проекты - рассказал господин Солнцев - Существенного роста цен на жилую недвижимость мы тоже не ожидаем, поскольку средневзвешенная ставка по проектному финансированию с применением счетов эскроу не будет выше, чем при обычном кредитовании. При 100% покрытии кредита средствами на счетах эскроу, банк предоставляет дополнительную скидку».
Сегодня банком в крае открыто 163 специальных счета застройщика согласно 214-ФЗ. С февраля 2019года при рассмотрении кредитов банк предусматривает смешанную форму кредитования, предполагающую возможность перехода на привлечение средств дольщиков на счета эскроу. На данный момент заключено 6 сделок кредитования по такой смешанной форме кредитования. Эскроу счетов в настоящее время открытых в Сбербанке в Красноярском крае нет. Однако, одобрено 3 сделки по кредитованию чисто с эскроу счетами, застройщики выполняют отлагательные условия для заключения договоров.
Отметим, полный материал по итогам мероприятия выйдет в майском номере издания «Деловой квартал – Красноярск».