Аналитики прогнозируют новый ипотечный рекорд даже с учетом изменения льготной программы

Существенное изменение условий льготной ипотеки в РФ замедлит динамику сегмента во второй половине 2021 года, но не помешает рынку обновить рекорд. Об этом говорится в аналитическом комментарии рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги», где ожидают роста новых выдач до 4,6—4,8 трлн рублей по итогам года против 4,4 трлн в 2020-м.

В НКР напоминают, что в начале июня льготная ипотека была продлена для всех регионов (на год начиная с 1 июля. — Прим. Банки.ру), но ее условия изменились (в частности, ставка повышается с 6,5% до 7%). Эти изменения окажут давление на динамику ипотечного рынка во второй половине года, однако спрос в рамках льготных программ останется достаточно высоким, полагают аналитики. Главные, по их мнению, причины: доля кредитов меньше 3 млн рублей (это новый, сниженный, размер лимита. — Прим. Банки.ру) в новых выдачах и так велика (более 50%, по оценкам НКР); спрос на семейную ипотеку заметно повысится (она будет распространена на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года; ставка составит 6%. — Прим. Банки.ру), а цены на жилье продолжат расти, хотя и медленнее.

Агентство «НКР» приводит данные Банка России, согласно которым в январе — апреле 2021 года уже выдано 1,7 трлн рублей ипотечных кредитов, и собственную оценку майских выдач — не менее 450 млрд. В июне, в преддверии снижения лимитов льготной ипотеки, эксперты ожидают увеличения выдач до рекордных 600 млрд рублей, а в первом полугодии, таким образом, ипотечных выдач в объеме не менее 2,7 трлн (плюс 70% к аналогичному периоду прошлого года).

«Июньский рекорд мог быть еще больше, если бы программа льготной ипотеки полностью завершалась 1 июля. Однако ее продление несколько сдерживает ажиотаж в большинстве субъектов РФ», — рассуждают в НКР.

По мнению аналитиков, изменение условий льготной ипотеки охладит рынок во втором полугодии, однако в большей степени это коснется Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, где средний размер ипотечного кредита заметно превышает лимит в 3 млн рублей. В январе — апреле на эти регионы пришлось 30% общего объема выдач, на остальные регионы со средним ипотечным чеком свыше 3 млн рублей — менее 10%.

В отдельных региональных центрах (например, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Владивостоке) и курортных городах (Сочи) средний размер ипотечного кредита превышает 3 млн рублей. Однако в НКР полагают, что в целом по стране доля новой ипотеки со средней суммой до 3 млн рублей составляет порядка 50%. В связи с этим ожидается лишь ограниченное ослабление динамики выдач в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. При этом часть выдач по льготной программе под 6,5% перейдет на июль, поскольку лаг между заключением кредитного договора и фактической выдачей кредита может составлять до месяца.

«Поддержит рынок изменение условий семейной ипотеки, которое расширит круг возможных заемщиков. Наиболее заметным будет ее положительное влияние на первичный рынок столичного региона и Санкт-Петербурга благодаря сохранению повышенных лимитов кредитования. И хотя в апреле семейная ипотека составила немногим более 10% ссуд по льготным программам, мы ожидаем, что вклад этого сегмента в общий объем выдач увеличится к концу года», — пишут эксперты.

Наконец, рост цен на недвижимость, по их мнению, также окажет умеренное позитивное влияние на динамику выдач, поскольку продолжит расти средний чек. За период с 1 мая 2020 года по 1 мая 2021-го он уже подскочил на 29%. В дальнейшем рост цен будет более сдержанным, но продолжится как минимум до конца года на фоне сохраняющегося превышения спроса над предложением жилья, в том числе в силу инвестиционного спроса, а также из-за устойчивого подорожания стройматериалов, полагают в НКР.

По мнению агентства, повышение надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 15% до 20% с августа текущего года вряд ли окажет значимое влияние на рынок, несмотря на ожидаемый из-за него рост ставок по таким ссудам, поскольку затронет очень ограниченное число заемщиков. Увеличение доли таких кредитов было во многом обусловлено льготной ипотекой и, как указывают в НКР, в основном было сосредоточено в крупных городах с более дорогим жильем.

По прогнозу НКР, во втором полугодии банки могут выдать 1,8—2 трлн рублей ипотечных кредитов (на 25—35% меньше, чем в первом полугодии). «Общая сумма выдач по итогам 2021 года составит не менее 4,4 трлн рублей, даже если во втором полугодии сумма выдач вернется на уровень того же периода 2019 года (почти 1,7 трлн рублей). Однако такой сценарий нереалистичен в силу целого ряда причин», — считают авторы материала.

Во-первых, средние ставки во втором полугодии 2021 года останутся сравнительно низкими: выше, чем в 2020 году, но меньше, чем два года назад. В апреле средняя ставка для новых кредитов равнялась 7,3%, по данным ЦБ, а для собственных программ банков агентство оценивает среднюю ставку на уровне 8% (исходя из того, что льготная ипотека составила чуть меньше трети выдач). В НКР полагают, что к концу года средняя ставка по собственным программам банков поднимется до 9%, но останется ниже показателей 2019 года.

Росту общей суммы будет способствовать и дальнейшее увеличение среднего ипотечного чека, который за два последних года прибавил уже 30%. И, наконец, маловероятно резкое сокращение числа выданных кредитов во второй половине 2021 года по сравнению с первой, поскольку льготная ипотека сохранится в большинстве субъектов РФ, а доля крупнейших регионов в общем объеме выдач останется высокой.

«В связи с этим в 2021 году мы ожидаем увеличения объема выдач по сравнению с прошлым годом — до 4,6—4,8 трлн рублей. В оптимистичном сценарии рынок может приблизиться к отметке в 5 трлн рублей», — заключают эксперты.