Выдачи ипотеки в России в апреле рухнули в четыре раза

Спад в ипотеке на фоне спецоперации на Украине и роста рыночных ставок оказался мощнее, чем в пандемию, подсчитали в «Эквифаксе». Восстановление этого сегмента в мае еще не наметилось, говорят эксперты

В апреле 2022 года российские банки одобрили населению 37,2 тыс. ипотечных кредитов на 130,5 млрд руб., следует из статистики бюро кредитных историй «Эквифакс» (есть у РБК). По сравнению с мартом объем выданной ипотеки упал почти вчетверо, или на 75%: месяцем ранее банки оформили ипотечные ссуды на 529,3 млрд руб., несмотря на резкий рост ставок на рынке после начала военной операции России на Украине и введения западных санкций. В количественном выражении выдачи ипотеки в апреле тоже значительно упали — на 77% по сравнению с мартовскими показателями.

Согласно данным «Эквифакса», такого резкого сжатия в ипотеке не наблюдалось даже в начале пандемии два года назад, когда кредиторы не могли закрывать сделки из-за локдауна: в апреле 2020-го объем и количество предоставленных ссуд на жилье сократились на 43 и 36% соответственно. «Исторически падение максимальное», — комментирует гендиректор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.

Спад в ипотеке подтвердили в Национальном бюро кредитных историй. «Выдача ипотеки в апреле по сравнению с мартом сократилась на 60,7%, а по сравнению с «досанкционным» февралем — на 62,7%», — отмечает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. В Объединенном кредитном бюро не ответили на запрос РБК.

Отложенный спад

Резкое охлаждение банковской розницы в России наметилось еще в марте — на фоне роста ставок банки сократили выдачи необеспеченных ссуд и автокредитов, но объемы одобренной ипотеки были выше февральских значений. Спад в ипотеке оказался отложенным из-за инертности кредитных процессов в этом сегменте, поясняет Волков: «От момента подачи заявки на кредит и получения одобрения до его выдачи может пройти от нескольких недель до нескольких месяцев. Поэтому, очевидно, в марте выдавались те ипотечные кредиты, которые были одобрены еще в предыдущие месяцы».

В начале кризиса некоторые заемщики могли активнее брать ипотеку в ожидании роста цен на жилье, считает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина. К апрелю, по ее словам, ажиотажный спрос уже был исчерпан.

«Количество обращений граждан за ипотечными кредитами в апреле 2022 года существенно сократилось: на 40,8% по сравнению с мартом, на 58,9% по сравнению с февралем», — подтверждает Волков. Он также указывает на ужесточение риск-политики банков, что привело к росту отказов по кредитным заявкам.

Кроме того, на выдачи ипотеки в полной мере начал влиять фактор повышенных ставок, говорят опрошенные РБК эксперты. «Ипотечный кредит оформляется на длительный срок, и заемщики стараются минимизировать свои расходы на обслуживание и отказываются от ипотечного кредита в условиях возросших ставок», — отмечает Лагуткин.

28 февраля Банк России для поддержания финансовой стабильности в условиях военной операции и санкций поднял ключевую ставку с 9,5 до 20%. В марте он сохранил показатель на рекордно высоком уровне и приступил к смягчению денежно-кредитной политики в апреле — за два раунда регулятор снизил ставку на 6 процентных пунктов, до текущих 14%. По данным Frank RG, в марте средняя ставка по рыночным ипотечным программам для покупки готового жилья и в новостройках в топ-20 банков превышала 20%, в апреле показатель снизился, но незначительно — на последней неделе месяца ставки в разных банках находились в диапазоне 15,7–17,4%.


Как банки пережили обвал на рынке ипотеки
В большинстве крупных ипотечных банков не ответили на вопрос РБК, фиксировали ли они сокращение выдач ипотеки в апреле. По оценкам банка «Зенит», в апреле объем одобренных ссуд на жилье оказался всего лишь на 10% меньше мартовских значений. В Промсвязьбанке сообщили, что «кредитная активность ипотечных заемщиков» снизилась, не назвав точных цифр. Продажи ипотеки на рынке в апреле «сократились почти втрое в связи с рекордно высоким уровнем ставок, который стал снижаться только в конце месяца», сказал представитель ВТБ, не раскрыв данных по банку. «Кроме того, часть сделок по покупке-продаже недвижимости на вторичном рынке была заморожена в связи с осторожной позицией продавцов квартир в нынешних условиях», — добавил он. В МКБ, Совкомбанке и Абсолют Банке указали, что по сравнению с мартом не наблюдали спада продаж.

Однако участники рынка признают, что результат апреля во многом обеспечила льготная ипотека. Представитель Сбербанка сказал РБК, что 65% ипотечных ссуд, выданных в апреле, приходилось на льготные программы. До кризиса, в феврале, показатель был на уровне 25,9%, а к началу мая превысил 70%, уточнил он.

В МКБ доля льготной ипотеки в выдачах достигла 90% против прежних 30%, в Промсвязьбанке уровень участия госпрограмм оценили в 50%, в Абсолют Банке субсидированная ипотека занимает порядка 80% выдач.

Когда ждать восстановления ипотечного рынка

Ситуация в ипотеке пока радикально не улучшилась, говорит Лагуткин: «Май традиционно является низким месяцем в плане объемов кредитования в силу значительного числа выходных и праздничных дней, по итогам которого мы можем увидеть еще более низкий объем ипотечного кредитования».

«По нашим ожиданиям, в мае результат также будет ниже, чем в марте, как по причине меньшего количества рабочих дней в месяце, так и ввиду сохранения все еще высоких процентных ставок», — соглашается директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Она, однако, отмечает, что поддержку выдачам окажет расширение льготных программ.

Как власти расширяют доступность льготной ипотеки

• 25 апреля президент Владимир Путин предложил снизить ставку по программе льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках — после повышения показателя в марте с 7 до 12% его решили вернуть к уровню 9%. Новые условия начали действовать с 1 мая. Действие программы продлили до конца 2022 года.
• В России запустили программу льготной ипотеки под 5% для ИT-специалистов. Она будет действовать до 2024 года. Согласно ее условиям, на кредит по сниженной ставке могут рассчитывать сотрудники специально отобранных ИT-компаний с уровнем зарплаты от 150 тыс. руб. в городах-миллионниках и от 100 тыс. руб. во всех остальных.
• Правительство разрешит сочетать льготную ипотеку с рыночной, сообщил в своем Telegram-канале курирующий строительную отрасль вице-премьер Марат Хуснуллин. Это позволит заемщикам увеличить размер максимально доступного кредита — в пределах лимита по льготной ипотеке банки будут выдавать деньги по сниженной ставке, а то, что сверх, — по рыночной. Документ, разрешающий такую практику, пока не опубликован.

Рынок ипотеки будет напрямую зависеть от увеличения количества льготных программ, считает Носова. По ее словам, речь идет не только о доступных кредитных лимитах и ставках, но и от расширения типов недвижимости, на которые такие программы будут распространяться. Правительство не исключает распространения льготной ипотеки на рынок вторичного жилья, говорил в интервью РБК Хуснуллин.

Ипотечный рынок может показать рост при снижении ставки и расширении льготных программ, но резкого отскока не будет, замечает Лагуткин. «Быстрого восстановления вряд ли мы можем ожидать до конца лета, а с осени при отсутствии новых шоков вполне возможен рост спроса на ипотечное кредитование», — оценивает собеседник РБК.

Банк России в конце апреля ухудшил прогноз по ипотеке: по оценкам регулятора, ипотечный портфель кредитных организаций в этом году увеличится на 10–15% (.pdf). В 2021-м темпы роста превысили 30% (.pdf).