Выдача ипотеки упала, но и ставка тоже: итоги года без льготной ипотеки

С середины 2024 года выдача ипотечных кредитов упала более чем вдвое. Столь огромное снижение принято связывать с отменой всеобщей льготной ипотеки, однако причина не только в этом

Прошел год с момента завершения всеобщей льготной ипотеки. Рассказываем, как за это время изменилось ипотечное кредитование в России, а также о том, почему средневзвешенная ипотечная ставка, подскочившая на несколько процентных пунктов сразу после отмены популярной льготной программы, снова стала снижаться и теперь даже ниже, чем в июне 2024 года.

Как изменилась выдача ипотеки

В середине прошлого года произошел резкий скачок в выдаче ипотеки. По данным Центробанка, сначала она подскочила до пикового значения за весь 2024 год — в месяц жилищных кредитов по всем программам в сумме (как льготным, так и рыночным) было выдано без малого на 0,8 трлн руб. Но уже через месяц ипотека упала более чем в два раза — ниже чем до 0,36 трлн руб.

Главную причину и сильного подъема, и резкого падения связывают с одним и тем же фактором — отменой всеобщей льготной ипотеки. По этой программе, продлившейся почти четыре года, до 1 июля 2024 года, любой желающий мог взять льготный кредит на покупку квартиры в новостройке. Напомним, что ипотечная ставка под занавес общей льготной ипотеки составляла 8% (ранее была еще ниже).

Что еще привело к падению ипотеки

Семейная ипотека
Отмена всеобщей льготной ипотеки стала не единственной причиной сначала ажиотажного подъема спроса на жилищное кредитование, а затем существенного спада. Как напоминают эксперты, в середине прошлого года произошло еще одно событие — изменились условия семейной ипотеки, которая всегда была не менее популярной, чем общая льготная программа.

Ставку по семейной ипотеке для россиян с детьми сохранили на прежнем уровне — в 6%, однако некоторое другие условия ужесточили.

• Воспользоваться семейной ипотекой стало можно лишь тем, у кого хотя бы один ребенок не старше шести лет (раньше ограничений по возрасту не было, было важно лишь то, чтобы дети были несовершеннолетними).
• Кроме того, ввели ограничение на использование таких жилищных кредитов на частные дома — только если те строятся по ДДУ или подрядчиками, применяющими счета эскроу (при этом закон по эскроу на подряд при ИЖС вступил в силу лишь с марта 2025 года).

Как результат, если в июне прошлого года, по данным «Дом.РФ», который является оператором большинства льготных программ, семейной ипотеки было выдано на 383,7 млрд руб., то уже в августе — на 173,1 млрд руб. Такое сильное снижение не могло не сказаться на падении выдачи и всей ипотеки в целом.

Рыночная ипотека
Третий фактор, который повлиял на дальнейшее уменьшение выдачи ипотеки в течение последних 12 месяцев, — ставка по рыночной ипотеке. Вслед за подъемом ключевой ставки в конце октября 2024 года ставка по рыночной ипотеке резко выросла и достигла 29%. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на таком уровне она продержалась более четырех месяцев подряд — с середины ноября 2024 года до конца марта 2025 года. И лишь затем начала постепенно уменьшаться.

К концу июня 2025 года средняя ставка по рыночной ипотеке составляет 25% и, несмотря на снижение, по-прежнему остается заградительно высокой. По этой причине, по данным Центробанка, после завершения программы общей льготной ипотеки выдачи продолжили снижаться и точки минимума за последние 12 месяцев достигли в феврале 2025 года — до 127 млрд руб. по всем ипотечным кредитам в сумме.

В общей структуре выданной ипотеки на долю рыночных программ, по данным Центробанка, сейчас приходится не более 20% выдач. Низкая доля рыночной ипотеки объясняет динамику средневзвешенной ставки по всем выданным жилищным кредитам (как льготным, так и рыночным) после отмены всеобщей льготной ипотеки.

По данным Центробанка, сначала средневзвешенная ипотечная ставка выросла на несколько процентных пунктов — до 10,19%. Но затем стала снижаться. Непрерывное снижение идет уже семь месяцев подряд, сейчас средневзвешенная ипотечная ставка даже ниже, чем в последний месяц действия всеобщей льготной ипотеки: 7,53% по итогам мая 2025 года против 8,06% в июне 2024 года.

Ипотечные итоги января — мая 2025 года
По данным «Дом.РФ», за первые пять месяцев 2025 года (результатов первого полугодия еще нет) всего ипотеки в России было выдано на 1,19 трлн руб. Это на 42% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

• На рыночную ипотеку пришелся самый резкий спад — на 73% за год.
• При этом выдача ипотеки по оставшимся льготным программам (семейной, занимающей сейчас 80% в выдачах по всем льготным программам, IT-ипотеки, дальневосточной и пр.) снизилась лишь на 9%.

Источник: РБК Недвижимость