Выдача ипотеки на частные дома обвалилась вдвое сильнее рынка новостроек

За первый месяц после завершения программы льготной ипотеки выдача кредитов на новостройки упала в три раза, а на строительство частных домов — более чем в шесть раз

Негативное влияние отмены льготной ипотеки и изменения условий программы семейной ипотеки на рынок строительства частных домов (ИЖС) оказалось сильнее, чем на рынок новостроек. В июле 2024 года темпы снижения выдачи ипотечных кредитов на строительство частных домов вдвое превысили тот же показатель на рынке новостроек, следует из аналитического отчета «Дом.РФ» (есть у редакции).

За месяц число выданных кредитов на новостройки сократилось в три раза — с 95,4 тыс. в июне до 31,9 тыс. в июле. А вот число кредитов на строительство частных домов за тот же период сократились в 6,25 раза — с 25 тыс. до 4 тыс., отмечается в отчете.

Почему рынок частного домостроения пострадал сильнее новостроек

Частное домостроение в России в последнее время являлось одним из самых быстрорастущих сегментов как в стране в целом, так и в строительстве в частности. Темпы роста рынка обгоняли индустриальное строительство многоквартирных домов. Россияне построили рекордное число частных домов в 2023 году. Из 110 млн кв. м жилья, возведенного в прошлом году, больше половины построено населением. За первый квартал 2024 года россияне оформили 83,7 тыс. кредитов на покупку и строительство частных домов. Это около 29% всей квартальной выдачи — доля сегмента ИЖС приблизилась к показателю рынка новостроек.

Ипотека с господдержкой (прежде всего ипотека под 8% и семейная ипотека) и ранее оказывала более сильное влияние на рынок ИЖС. На рынке строительства частных домов на кредиты по этим программам приходилось 99,6% ипотек, подсчитали в «Дом.РФ». В новостройках, по данным «Домклик», в июне аналогичная доля составила 76% кредитов.

В июле, после завершения программы льготной ипотеки и изменения условий семейной ипотеки, доля кредитов на льготных условиях снизилась и для новостроек (до 34%, по данным «Домклик»), и для ИЖС (до 55%, по данным «Дом.РФ»). Однако если в новостройках в июле выдавались как ранее одобренные кредиты по двум программам, так и вновь одобренные по новой семейной ипотеке, то на рынке ИЖС — лишь те льготные кредиты, решение по которым было принято до 1 июля.

Помимо сверхвысоких ставок по рыночной ипотеке, причина в падении спроса также в новых условиях выдачи семейной ипотеки. В частности, с этого момента льготные кредиты можно взять лишь на те объекты, которые строятся с применением счетов эскроу. Новостройки с использованием механизма эскроу возводятся с середины 2019 года. На рынке ИЖС закон о строительстве частных домов по договорам подряда с применением эскроу приняли в июле нынешнего года, но вступит он в силу только весной 2025 года. Таким образом, по новым условиям кредит на строительство частного дома возможен, только если стройка ведется по 214-ФЗ или при заключении договора подряда с использованием эскроу-счета.

«Сейчас эскроу как такового на рынке ИЖС нет, кто бы что ни говорил. Поэтому и возможности воспользоваться семейной ипотекой тоже нет. Ранее она существовала, потому что обязательного требования к наличию эскроу не было. Взять семейную ипотеку под строительство частного дома можно было по любому договору подряда», — пояснил «РБК-Недвижимости» учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов.

Объем выдачи ипотеки на ИЖС снизился не так сильно
В денежном выражении более существенная отрицательная динамика выявлена на рынке новостроек. На нем за месяц объем выданных кредитов снизился в три раза (с 474,7 млрд руб. в июне до 161,8 млрд руб.). Объем ипотечных кредитов на строительство частных домов сократился в 1,4 раза (с 93 млрд руб. в июне до 63 млрд руб. в июле), говорится в исследовании.

Это связано с особенностями выдачи кредитов. На новостройки они выдаются единовременно, на всю сумму сразу. На ИЖС — отдельными траншами, по мере роста строительной готовности частных домов. Лето — самый активный строительный сезон, поэтому количество таких траншей увеличивается. Они тоже учитываются в объеме выдачи ипотеки несмотря на то, что ипотечные договоры были оформлены в более ранние периоды, поясняется в исследовании.

На объемах ввода жилья в эксплуатацию изменение льготных ипотечных программ пока не отразилось. По данным Росстата, он активно растет за счет сегмента ИЖС. За первые семь месяцев на него пришлось 70,2% (43,6 млн кв. м) от всего объема сданного жилья в России. За этот период ввод в эксплуатацию частных домов увеличился на 23,4%.