Вторичный рынок недвижимости в России готовится к новому циклу роста

Рост стоимости квадратного метра в свежей вторичке почти на 10% за год показывает, что рынок готового жилья постепенно возвращает позиции после длительного периода доминирования новостроек.

По данным Домклик и СберИндекс, медианная цена в сегменте домов младше 10 лет достигла в ноябре 168 тысяч рублей за метр. Этот рост опережает динамику первичного рынка, где годовой прирост ограничился уровнем около 6%. Разрыв между новостройками и свежей вторичкой сократился до 7%, это подтверждает усиление конкуренции за покупателя.

Более высокая скорость роста объясняется структурой спроса. В условиях высокой ключевой ставки семьи выбирают объекты с готовой отделкой и быстрым заселением, чтобы снизить совокупные расходы на ремонт и аренду. Сильная динамика регионов также отражает восстановление миграционного спроса.

В Удмуртии цены растут уже 16 месяцев подряд, годовой темп достигает 16,6%. В Ленинградской и Нижегородской областях прирост тоже превышает 12%. В крупных агломерациях картина спокойнее, но и здесь в ноябре заметно ускорение. В Подмосковье рост сделки за месяц составил 2,8%, в Москве немного выше 2%.

Средняя стоимость квадрата на рынке вторичного жилья поднялась до 119,4 тысячи рублей. Москва и Санкт-Петербург по-прежнему формируют верхнюю планку. В столице готовое жилье стоит в среднем 323 тысячи за метр, в Петербурге 216 тысяч. При этом сегмент советской постройки растет медленнее, цена остается в районе 109 тысяч за метр. Это подтверждает, что покупатель сейчас готов платить именно за качество и современность объектов.

Высокая ключевая ставка удерживает спрос от более бурного восстановления. Ипотека остается дорогой, что ограничивает возможность быстрой покупки и сдерживает темпы роста цен. При текущей ставке в 16,5% годовых давление на рынок очень заметно, но оно уже видимо прошло пик.

В 2026 году, при дальнейшем постепенном снижении ставки, условия для спроса будут улучшаться. Снижение стоимости заемных средств приведет к росту количества сделок, особенно в сегменте готового жилья, где время ожидания минимально. Когда спрос начнет набирать обороты, цены продолжат движение вверх.

С учетом текущего дисбаланса и ожидаемой траектории денежно кредитной политики можно предположить, что в 2025 году рынок вторичного жилья прибавит около 8–12%. В свежей вторичке динамика может быть выше, в районе 10–13%, поскольку сегмент остается недооцененным относительно новостроек. Первичный рынок вырастет умереннее, на уровне 6–8%.

Прогноз опирается на ожидаемое смягчение политики Банка России и стабилизацию инфляции. Постепенное снижение ключевой ставки будет стимулировать спрос, а вслед за ним и цены.

Весь рынок продолжит сокращать разрыв, сформировавшийся в годы льготной ипотеки. При улучшении условий кредитования готовое жилье будет усиливать давление на застройщиков, поскольку покупатели больше ориентируются на готовый продукт, а не на долгий цикл строительства. Это станет ключевой темой 2025 года и может изменить баланс сил на рынке в пользу вторички, особенно в крупных агломерациях.