Вторичное жилье не выходит из спячки

Стоимость вторичной недвижимости в крупных российских городах остается стабильной: за месяц она в среднем выросла только на 1%. Аналитики ждут, что динамика сохранится и по итогам этого года цены на жилье скорректируются в пределах инфляции. Но фактором риска станет приток новых покупателей за счет увеличения числа семей, получающих выплаты за рождение детей,— это может стимулировать собственников поднять цены.

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 15 городах-миллионниках в январе составила 77,82 тыс. руб. за 1 кв. м, свидетельствуют данные ЦИАН. Это на 1% и 6% дороже, чем в декабре и январе прошлого года соответственно. Согласно расчетам аналитиков, увеличение заявленной стоимости жилья показали 8 из 15 исследуемых городов. Рост варьируется от 0,8% до 1,1%. В «Авито Недвижимость» говорят о более сдержанной динамике рынка. По оценке сервиса, средняя цена вторичного жилья в России в январе составила 44,9 тыс. руб., увеличившись на 4,6% за год и даже показав снижение на 0,1% относительно декабря.

Самый выраженный рост цен в январе аналитики ЦИАН отмечают в Нижнем Новгороде, где вторичное жилье за месяц подорожало на 1,9%, до 73,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Относительно аналогичного периода прошлого года показатель вырос на 8,8%. Аналитики обращают внимание и на рост стоимости на 1,8% за месяц недвижимости в Волгограде, до 53 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 6,8% дороже, чем в прошлом январе. Падение цен в ЦИАН зафиксировали только в Краснодаре. Вторичное жилье в январе здесь продавалось в среднем по 65,3 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 2% дешевле, чем в декабре. Вполне возможно, речь идет о временном охлаждении перегретого рынка: за год квартиры в городе подорожали почти на 8%.

В Москве, согласно расчетам ЦИАН, средняя стоимость вторичного жилья в январе составила 209,8 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 1,1% дороже, чем в декабре, и на 5,9% превышает аналогичное значение прошлого года.

Тем не менее динамика роста цен в столице замедляется. Так, например, полгода назад по итогам июня годичное увеличение цен оценивалось в 12%. В «Инком-Недвижимость» указывают, что московский рынок вторичной недвижимости в январе достаточно активен: число заключенных договоров о предоплате в данный момент на 12% превышает аналогичный показатель 2019 года. На поведение покупателей, по мнению аналитиков, оказала значительное влияние информационная волна по поводу роста цен на недвижимость, ожидаемого в 2020 году, хотя эти прогнозы и касаются в основном рынка новостроек. «Потенциальных покупателей нервирует сам факт их появления, они спешат заключить сделку, чтобы успеть до начала предполагаемого подорожания квартир»,— рассуждает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Однако господин Шлома ждет, что цены на вторичное жилье в Москве в этом году будут оставаться стабильными: факторы изменения стоимости недвижимости будут уравновешивать друг друга. С одной стороны, по его словам, снижению цен могло бы способствовать продолжающееся сокращение покупательной способности населения и давление со стороны сегмента новостроек. Но с другой — объем качественного бюджетного предложения остается ограниченным, а стоимость ипотеки, по прогнозам «Инком-Недвижимость», на фоне дальнейшего снижения ключевой ставки может опуститься на 0,5–1 процентный пункт.

Похожий прогноз аналитики делают и по России. В «Авито Недвижимость» ждут, что в этом году к повышению цен из-за снижающихся доходов населения девелоперы, а за ними и собственники недвижимости будут подходить осторожней. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов тоже сомневается, что рост средних цен на вторичное жилье окажется выше инфляции, хотя не исключает, что отдельные продавцы попытаются повысить цены на фоне роста спроса из-за увеличения числа получателей материнского капитала.

Гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко ждет, что годовое увеличение цен достигнет 2–5%. Предпосылки к росту цен эксперт видит на рынках Москвы, Санкт-Петербурга, Красноярска, Челябинска, Сургута, Саранска, Оренбурга и Тольятти. Подешеветь же жилье может в Новокузнецке, Набережных Челнах, Махачкале, Чите, Ижевске. Сохраняющимся фактором роста господин Луценко считает постепенное выдавливание покупателей с первичного рынка на вторичный. По его мнению, этот процесс будет происходить за счет сокращения предложения и подорожания новостроек в рамках перехода отрасли на проектное финансирование. Согласно наблюдениям эксперта, уже сейчас на рынке можно встретить ситуации, когда покупка вторичного жилья оказывается более выгодной, чем первичного.