В России резко вырос разрыв в сроках ипотеки на новостройки и вторичку

Разница в сроках ипотеки на новостройки и вторичное жилье достигла почти семь лет. Ипотечные кредиты на новостройки в 2025 году в среднем брали на 26 лет 9 месяцев, а на покупку вторичного жилья — на 20 лет 1 месяц

В 2025 году разрыв в средних сроках, на которые берется ипотека на покупку вторичного жилья и новостроек, вырос на 40%, подсчитала «РБК Недвижимость» на основе данных Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Такая динамика наблюдается по всем жилищным кредитам в сумме — взятым как по льготным, так и по рыночным программам.

• В 2024 году разница в средних сроках ипотечных кредитов на вторичку и новостройки составляла 4 года 9 месяцев.
• В 2025 году она увеличилась почти на два года и достигла 6 лет 8 месяцев.

На более короткие сроки ипотеку россияне по-прежнему берут на покупку вторичного жилья. За год эти сроки уменьшились. Если в 2024 году средний срок, на который был выдан кредит на вторичку, составлял 21 год 4 месяца, то в 2025 году — 20 лет 1 месяц, следует из данных ОКБ.

С ипотекой на новостройки наблюдается обратная ситуация: по ней средние сроки кредитования за год выросли. Так, если в 2024 году россияне брали ипотеку на первичное жилье в среднем на 26 лет 1 месяц, то в 2025 году этот срок увеличился до 26 лет 9 месяцев.

По льготной ипотеке различия в сроках минимальны
По льготной ипотеке (по всем программам с господдержкой) разница в сроках кредитования на первичном и вторичном рынках жилья существенно меньше. В 2025 года она лишь слегка превышала полгода. На первичные покупки жилья ипотеку по льготным программам в среднем брали на 27 лет 3 месяца, а на вторичное жилье — на 26 лет 7 месяцев, следует из данных аналитиков.

При этом за год вырос средний срок льготной ипотеки как на новостройки, так и на вторичку. Он увеличился:

• на 10 месяцев — по льготным кредитам на первичное жилье (с 26 лет 5 месяцев в 2026 году);
• на 1 год 5 месяцев — на вторичное жилье (с 25 лет 2 месяцев в 2024 году).

Почему ипотеку на вторичку берут на более короткие сроки

По данным ОКБ, в 2025 году ипотеку в России брали в среднем на 4,4 млн руб., а средний срок по всем новым кредитам (как на рыночных, так и на льготных условиях) составил 23 года 10 месяцев.

Сроки кредитования мало критичны при низких ставках по ипотеке. В этом случае даже при длинной ипотеке суммарные выплаты за кредит окажутся не так высоки. Самые низкие ставки — по льготным ипотечным программам. Например, по самой распространенной из них, семейной ипотеке, ставка составляет 6% годовых. По такой ипотеке за средний кредит, выданный в 2025 году (4,4 млн руб.), выплаты за весь срок его погашения составят 8 млн руб., подсчитала «РБК Недвижимость».

Ситуация меняется, если ипотека берется на рыночных условиях. В конце прошлого года ставка по ней составляла 21% годовых. В этом случае общие выплаты по кредиту возрастут в 2,6 раза и составят 20,8 млн руб. Чтобы избежать таких выплат, сроки кредитования стараются уменьшить, а еще лучше — взять ипотеку на льготных условиях.

Однако с середины 2024 года, когда завершилась программа всеобщей льготной ипотеки, такая возможность есть не у всех россиян. Особенно ограничены покупатели вторичного жилья — на него распространяются не все ныне действующие жилищные программы с господдержкой. А, например, семейная ипотека на вторичное жилье действует лишь в тех городах, где новостроек возводится мало.

Как результат — из всех ипотечных кредитов, взятых в прошлом году на покупку вторичного жилья, лишь 35,2% ипотек было по льготным программам, подсчитала «РБК Недвижимость» на основе данных ОКБ. Для сравнения: в ипотеке на первичное жилье эта доля составила 88,3%.

Соответственно, на рыночных условиях было взято 64,8% от всех ипотечных кредитов на покупку вторичного жилья и лишь 11,7% ипотеки, выданной на первичном рынке. Это объясняет, почему ипотеку на вторичное жилье берут на более короткие сроки, чем на новостройки.

Почему в 2025 году разрыв в сроках ипотеки вырос
Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федерального агентства недвижимости «Этажи»:

«Рост разницы в сроках кредитования за прошлый год вполне оправдан существующей ситуацией на ипотечном рынке.

В новостройках доминирует семейная ипотека с низкой ставкой, и покупатели стараются оформлять ее на максимально возможный срок и часто не планируют даже досрочного погашения таких кредитов.

На вторичном рынке сроки кредитования, напротив, сокращаются. Несмотря на расширение в прошлом году программы семейной ипотеки, в кредитных покупках на вторичном рынке по-прежнему доминирует рыночная ипотека. А по ней среднегодовые ставки в 2025 году выросли по сравнению с 2024-м.

Эта ситуация вызвала несколько процессов.

• Во-первых, при высоких ставках разница между ежемесячными платежами по ипотеке сроком на 20 лет и на 30 лет минимальная, а переплата возрастает кратно. Поэтому такие кредиты стараются брать на меньший срок. И чем выше ставки, тем больше стараются сократить сроки кредитования.
• Во-вторых, в прошлом году банки искусственно ограничивали сроки по дорогим кредитам, что тоже сказалось на средних значениях.
• В-третьих, при росте ипотечных ставок на вторичном рынке повышается доля альтернативных или встречных сделок, когда ипотека оформляется либо до момента продажи имеющегося жилья на короткий срок, либо уже после его реализации. Суммы по таким кредитам, как правило, на уровне 20–40% от стоимости приобретаемого объекта, и такие кредиты тоже не берут на долгие сроки.

Как результат — разрыв в сроках, на которые берется ипотечный кредит на покупку вторичного и первичного жилья, в 2025 году вырос».

Источник: РБК Недвижимость