В большинстве регионов «новая вторичка» оказалась дешевле новостроек

Дешевле всего «новая вторичка» относительно строящегося жилья в Башкирии и Ленобласти — на 13%. В Москве, напротив, на 3% дешевле стоят новостройки

В большинстве регионов с активным строительством жилья квартиры в недавно сданных домах оказались дешевле, чем в строящихся. Из крупных регионов самая большая ценовая разница между «новой вторичкой» и новостройками по итогам 2025 года зафиксирована в Башкирии и Ленинградской области. Там квартиры в домах возрастом до трех лет в среднем на 13% дешевле строящегося жилья.  Такие данные содержатся в исследовании аналитиков «Авито Недвижимости» (есть в редакции).

Эксперты изучили предложение квартир в продаже в домах, построенных в 2022–2025 годах, в десяти регионах с самыми активными вторичными рынками. Затем они сравнили стоимость такого жилья с новостройками.

По данным экспертов, в семи из десяти крупных регионов «новая вторичка» обходится покупателям дешевле квартир в новостройках. Помимо Башкирии и Ленобласти большая разница по итогам 2025 года зафиксирована в Московской области. В Подмосковье средняя цена 1 кв. м «новой вторички» дешевле 1 кв. м в новостройках на 11%. Далее следует Новосибирская область, где эта разница составляет 9%.

В двух столицах первичное жилье оказалось дешевле: в Москве — на 3%, а в Санкт-Петербурге — на 12%. Дешевле «новой вторички» новостройки будут также в Ростовской области — на 2%.

В Свердловской области стоимость «новой вторички» и строящегося жилья оказалась почти равной — разница составила всего 1%.

Что касается средних цен за объект, то доступнее всего «новая вторичка» оказалась в Ленинградской области (5,4 млн руб.), Ростовской области (6,4 млн руб.) и Башкирии (6,5 млн руб.). Самые высокие цены эксперты зафиксировали в Москве (35,3 млн руб.) и Санкт-Петербурге (13 млн руб.).
По оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», квартиры на вторичном рынке в недавно сданных новостройках могут стоить до 10–15–20% дешевле квартир от застройщика. «В то время как цену на вторичке формирует рынок, на первичке произошло размывание единой рыночной стоимости жилья как такового. Сначала это произошло с массовым внедрением льготной ипотеки, а после ее сворачивания — с появлением «схематозов» от застройщиков (субсидированных, траншевых ипотечных программ, рассрочек и др.)», — пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По его словам, на фоне стагнации и высоких ставок застройщики для стимулирования спроса вынуждены делать условия покупки все более привлекательными: удлинять сроки рассрочек, увеличивать период субсидирования ставки, снижать первоначальный платеж. «Однако «выгодность» для покупателя имеет обратную сторону: она повышает издержки для застройщика. Эти дополнительные расходы перекладываются в стоимость метра, формируя тот самый разрыв цен между новостройками и вторичкой», — отметил Олег Репченко.

Москва и округа
По данным «НДВ Супермаркет недвижимости», в Москве разница между новостройками и вторичкой составляет 3,5–4% в пользу первичного рынка. Но показатель сильно варьируется в зависимости от округов. Например, самая большая разница по округам, где средние цены на первичке выше цен на вторичном рынке: ЦАО (26,8%), ВАО (20,1%), ЮАО (17,9%) и ЮЗАО (12,8%). «Поэтому в таких округах для потребителя может выгоднее выбрать вторичный рынок, чем строящееся жилье в аналогичных проектах», — пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.

Конкурент новостройкам

По данным «Авито Недвижимости», по итогам 2025 года доля выставленных на продажу квартир, которые находятся в домах не старше трех лет, на вторичном рынке крупных регионов России составила 10%. В 2021 году таких объектов было лишь 6%. Увеличение «новой вторички» аналитики объяснили ускорением строительства жилья за последние годы и уменьшением общего количества выставленных на продажу объектов на вторичном рынке за последний год.

По словам экспертов, рост доли «новой вторички» имеет ряд преимуществ для потенциальных покупателей и рынка в целом. Во-первых, покупатели получают больше предложений готового жилья в недавно сданных ЖК с развитой инфраструктурой. «Часто это объекты с готовым ремонтом и мебелью, что позволяет сразу въезжать и жить. А преимущества по стоимости перед новостройками актуальны для тех покупателей, кто не рассчитывает на субсидируемые государством ипотечные программы», — пояснила руководитель аналитического центра «Авито Недвижимости» Ольга Клещеева.

Во-вторых, это плюс для рынка, поскольку стимулирует конкуренцию, которая является долгосрочной основой для формирования цен, добавила Ольга Клещеева. В то же время конкуренция за покупателя сегодня ограничена дорогой ипотекой, продолжил Олег Репченко. По его словам, рынок жилья расколот надвое: на первичке — завышенные цены, но доступ к льготной семейной ипотеке, на вторичке — относительно адекватная стоимость «квадрата», но кредитные ставки, достигающие 20%. «Это уже не борьба продавцов за покупателя, а выбор самого покупателя в зависимости от финансовых возможностей и доступа к льготам», — заключил эксперт.

Источник: РБК Недвижимость