В 2025 году рынок ипотеки упадет почти на 17%, до 4 трлн рублей

Он снизится до 4 трлн рублей, то есть не дотянет даже до уровней «ковидного» 2020 года

По итогам 2025 года рынок ипотеки может снизиться на 17%, до 4 трлн рублей, прогнозируют аналитики Frank RG в исследовании «Ипотека в России 2024». В текущем году этот показатель будет на уровне 4,8 млрд рублей (-39% в сравнении с результатами 2023 года). Таким образом, результат 2024 года будет равен показателю 2022 года, а в 2025 году он провалится ниже уровня «ковидного» 2020-го.

Рынок ипотеки стал адаптивен ко всему, констатировала проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова. По ее словам в 2025 году рынок ждут новые испытания и «расслабиться» у банков не получится — их ждет внедрение регуляторного стандарта по ипотеке, ограничение полной стоимости кредита, а также эскроу-счета для ИЖС.

Ипотечный тариф «Заградительный»

В 2024 году году объем предложения на рынке жилья вырос на 12%, до 102,9 млн кв. Однако спрос на покупку жилья с третьего квартала 2023 года до третьего квартала 2024 года снизился на 35%. Вместе с этим росли и ставки по ипотеке. На 14 ноября 2024 года индекс минимальных и максимальных ставок предложения по рыночным программам достиг значения в 22,7% и 27,7% соответственно. Таким образом, ставки давно преодолели психологический рубеж для большинства потенциальных заемщиков. Данные исследования говорят, что заградительный уровень ставок по ипотеке для большинства клиентов начинается с уровня 16% годовых.

По результатам онлайн-опроса более 500 респондентов, планирующих приобретение недвижимости, 60% из них хотят приобрести жилье в ближайшие 2-3 года, 21% — в 2024 году, а 19% — через 5 и более лет. Самыми частыми причинами того, что человек решил отложить покупку, стали высокие цены на жилье (47%) и высокие ставки по ипотеке (37%).

Ранее опрос Дом.рф и ВЦИОМ показывал, что по итогам октября доля граждан, оценивающих условия для покупки жилья как хорошие, снизилась до уровня начала 2022 года – 18%. При этом доля тех, кто считает текущее время хорошим периодом для продажи квартиры остается на высоком уровне в 42%. Такой разрыв между этими показателями свидетельствует о том, что «продавать жилье будет все сложнее». На снижение спроса среди граждан влияет также и ухудшение их материального положения. Так, 40% россиян отмечают ухудшение своего материального положения за последние 6 месяцев. «Подобная ситуация влияет на снижение спроса на жилье как на наиболее крупную финансовую покупку семьи», — отмечалось в обзоре Дом.рф.

Ипотека стала слишком дорогой и для банков, и для заемщиков

В исследовании Frank RG же отмечается, что рост стоимости 1 кв. м на первичном рынке жилья опережает рост доходов населения в 1,5 раза при условии, что рост заработной платы граждан составляет 1,61%, а рост цен на первичном рынке — 2,10%. При этом стоимость фондирования для банков на розничном рынке осенью 2024 года превысила среднюю доходность ипотечного портфеля, пишут аналитики. К октябрю этот гэп, по их подсчетам, достиг 1,5 процентных пункта — средневзвешенная ставка по вкладам в 13,1% против средней ставки по рыночным ипотечным кредитам в 11,6%.

Судя по тому, что появились прецеденты, когда банки сулят кешбэк за досрочное погашение ипотеки, их задача — как можно быстрее избавиться от ипотечных кредитов, указывает Филиппова. Такую акцию, в частности, проводил банк ВТБ.

Ранее ЦБ отмечал, что по итогам октября резко  вырос спрос на рыночную ипотеку. Выдача таких кредитов за месяц выросла сразу на 14% — до 117 млрд рублей, несмотря на рост ставок. Регулятор расценивает это как сигнал распространения схем «с повышенным риском для заемщиков».