У застройщиков деньги не переводятся

Неудачная попытка добиться поэтапного раскрытия эскроу-счетов, где хранятся деньги покупателей жилья до завершения строительства, вынудила застройщиков искать другие способы оптимизации расходов. По информации “Ъ”, Минстрой вернулся к обсуждению с Центробанком возможности переноса проектного финансирования и эскроу-счетов из одного банка в другой. Без этого, как считают девелоперы, конкуренция на финансовом рынке сильно ограничена, что негативно сказывается на стоимости кредитов. В ЦБ уже на этапе обсуждения выступают против этой идеи, которая, по мнению регулятора, напротив, приведет к удорожанию займов из-за риска ухода застройщика в другой банк.

О том, что Минстрой вернулся к обсуждению с ЦБ возможности предоставить застройщикам право рефинансировать проектное финансирование, выданное на строительство жилья, в другом банке и переносить туда эскроу-счета, рассказали “Ъ” в Клубе инвесторов Москвы. Там сообщили, что 14 июля на эту тему проходило совещание у главы департамента строительства правительства РФ Максима Степанова с участием представителей Минстроя и «Дом.РФ». В «Дом.РФ», Минстрое и правительстве РФ не ответили на запрос “Ъ”.

Предложения о переносе эскроу-счетов и рефинансировании кредитов девелоперов в других банках застройщики направляли в Минстрой еще в 2020 году, но тогда они не были поддержаны, уточнили в Клубе инвесторов Москвы. Сейчас эта тема возникла после того, как главе ЦБ Эльвире Набиуллиной на заседании президиума Госсовета по строительству 21 июня удалось убедить Владимира Путина не применять поэтапное раскрытие эскроу-счетов, как на этом настаивали компании стройиндустрии. По данным ЦБ, в 2021 году объем эскроу-счетов достиг 3,1 трлн руб., а проектного финансирования — 2,6 трлн руб.

Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, в июне 2022 года: «Эскроу-счета — это сейчас основа для того, чтобы не появлялись обманутые дольщики».

Сейчас застройщики при получении проектного финансирования зависят от небольшого числа банков, что не позволяет рефинансировать кредиты на лучших условиях, говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Более того, добавляет исполнительный директор ГК ФСК Дмитрий Трубников, в марте—апреле ряд банков приостановили финансирование без видимых причин.

По данным «Дом.РФ» на 1 июня, проектное финансирование предоставляют 34 российских банка. По словам господина Преображенского, проекты объемом свыше 1 млн кв. м финансируют восемь банков, еще девять — проекты застройки свыше 100 тыс. кв. м, а остальные могут финансировать только малые объемы. Еще 57 банков РФ не участвуют в проектном финансировании, так как обладают слабыми компетенциями в области строительства, но они могли бы рефинансировать проекты, уже проверенные крупными банками, считает он.

Главный финансовый менеджер «Брусники» Ольга Шахмина полагает, что подобный перевод не несет рисков ни для покупателя квартир в новостройках, ни для банков.

Рефинансирование банковских средств позволит снизить затраты застройщиков, считает президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

В Промсвязьбанке пояснили “Ъ”, что рефинансирование может быть эффективным для застройщика только на начальном этапе проектного финансирования, когда продано 5–10% квартир в проекте.

По словам заместителя финансового директора ГК «Гранель» Юрия Черноиванова, при высоких темпах продаж жилья в новостройках ставка по проектному финансированию и так невысока — она может быть менее 1%. Дмитрий Трубников добавляет, что основная проблема переноса кредитования в другой банк — это перевод средств эскроу-счетов: «В этом случае банки должны переподписать договоры долевого участия с каждым покупателем, а в крупных проектах их могут быть сотни».

Но Центробанку идея переноса эскроу-счетов из банка в банк при рефинансировании кредитов застройщикам не нравится.

Там во вторник сообщили “Ъ”, что автоматический перенос эскроу-счетов между банками может негативно отразиться на развитии отрасли и привести к удорожанию проектного финансирования.

В этом случае, поясняет регулятор, банки будут закладывать в кредитную ставку на старте строительства расходы на экспертизу и оценку проекта, предполагая, что через какое-то время девелопер может перейти к другому банку. Кроме того, в ЦБ опасаются возможного снижения объемов продаж и удорожания ипотеки за счет прекращения партнерских программ банков и застройщиков с более льготными ставками.