ЦБ сообщил о новой рисковой схеме на рынке ипотеки

Банк России сообщил о выявлении новой рискованной ипотечной программы — аккредитивная схема по ипотеке,  заявила директор департамент финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова в интервью изданию «Национальный банковский журнал». Механизм такой схемы состоит в том, что на счет эскроу средства поступают за день до сдачи дома в эксплуатацию, а не в момент оформления ипотеки.

До этого момента средствами пользуется ипотечный банк, что даёт ему возможность дать некоторую скидку заёмщику. «В этом случае риски несет банк, осуществляющий проектное финансирование, так как средства не поступают на счёт эскроу. Рискует также и покупатель, так как средства на аккредитиве не застрахованы, в отличие от эскроу», — предупреждает Елизавета Данилова.

Директор департамента отметила, что рынок жилья становится все менее прозрачным, из-за чего нет четкого понимания о рыночной цене жилья, а также ухудшаются стандарты кредитования. В последний год в арсенале банков и застройщиков появилось много совместных программ: это и «льготная ипотека от застройщика», и «траншевая ипотека», и ипотека без первоначального взноса, и «ипотека с кэшбэком», и «аккредитивная схема». По мнению ЦБ, к наиболее рискованным относятся практики, в которых происходит завышение стоимости жилья или отсутствует первоначальный взнос — это «льготная ипотека от застройщика», ипотека без первоначального взноса, «ипотека с кэшбэком».

Вопреки надеждам ЦБ и увещеваниям Минстроя девелоперы и риелторы продолжают предлагать своим клиентам ипотеку “от застройщика” – с субсидированной ставкой. В феврале 2023 года ассортимент ипотечных схем при покупке квартиры в новостройке не ограничивается лишь субсидированной ипотекой, разбирался Frank Media. Риелторы и застройщики также предлагают покупателю траншевую ипотеку, кешбэк за покупку квартиры в кредит, ипотеку без первоначального взноса. Многие такие программы называются красиво: «ипотека в рассрочку», «ипотечные каникулы» и «ипотека за 1 рубль».

Ранее Центробанк сообщал, что рост цен на рынке недвижимости и рисков в ипотечном кредитовании, связанных с возможным возникновением пузыря на рынке жилья, вынудили его ужесточить требования к выдаче ипотечных кредитов. С мая 2023 года он повысит регуляторные надбавки по кредитам на покупку новостроек и ссудам под залог недвижимости. Помимо этого в феврале 2023 года ЦБ предложил повысить уровень резервирования до 50% для дешевых ипотечных кредитов, чтобы ограничить использование рисковых схем. Регулятор предполагал введение надбавок к ставке резервирования в 30% и 50%, которые должны прибавляться к стандартной ставке резерва по ссуде с первого дня ее выдачи.

Также ЦБ ранее отмечал , что помимо повышения надбавок для кредитов с низким первоначальным взносом или высокой закредитованностью заёмщиков регулятор может выделить ипотеку от застройщиков с нерыночными ставками в отдельный сегмент и установить для неё специальные макропруденциальные надбавки.

Наконец, председатель ЦБ Эльвира Набиуллина ранее заявляла, что регулятор в случае, если новых маркетинговых схем при продаже новостроек будет становиться больше, готов инициировать ужесточение законодательства, чтобы средства граждан, которые принимаются по договорам долевого участия, шли только «по стандартным схемам».