ЦБ снова снизил ключевую ставку: на сколько подешевеет ипотека

Аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимостью», прогнозируют, что в ближайшее время банки уменьшат ставки по жилищным кредитам в пределах 0,5 п. п. — на величину снижения ключевой ставки ЦБ

Банк России на заседании в пятницу, 24 октября, понизил ключевую ставку на 0,5 п. п., до 16,5%. Это стало четвертым подряд снижением показателя. Хотя большинство аналитиков, опрошенных РБК, ожидали сохранения ключевой ставки. Но регулятор решил не останавливать цикл снижения, хотя и стал более сдержанным в уменьшении ключевой.

Как решение регулятора отразится на ипотечных ставках, выяснили у аналитиков.

Ипотека еще подешевеет, но будет недоступной

Ипотечные ставки снижаются вслед за ключевой ставкой с лета. Текущее решение регулятора не станет исключением — раунд уменьшения ставок по рыночной ипотеке продолжится. Аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимостью», прогнозируют, что в ближайшее время банки уменьшат ставки по жилищным кредитам в пределах 0,5 п. п. Несмотря на это, рыночная ипотека по-прежнему останется недоступной для большинства покупателей жилья, указывают эксперты.

«С момента предыдущего заседания ЦБ средние ипотечные ставки по рыночным программам в ведущих банках, по моей оценке, основанной на данных «Дом.РФ», снизились примерно на 1 п. п. То есть банки, по-видимому, закладывали в них возможную приостановку цикла смягчения денежно-кредитной политики (ДКП)», — рассуждает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Однако сегодня ЦБ понизил ключевую ставку на 0,5 п.п. В связи с этим ожидаю, что рыночные ипотечные ставки продолжат снижаться, но не очень быстро — примерно на те же 0,5 п. п. в ближайшие недели, поскольку ЦБ дал нейтральный сигнал по дальнейшей траектории ДКП, и банки вряд ли захотят торопиться и будут ожидать прояснения ситуации», — указал Игорь Додонов.

Согласна с коллегой директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Снижение ипотечных ставок будет возможно в пределах снижения ключевой с учетом того, что в период начала цикла смягчения ДКП летом банки закладывали в динамику стоимости ипотеки свои ожидания по более быстрому темпу снижения «ключа», чем происходит на самом деле», — пояснила аналитик.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова более сдержана в прогнозах. По ее мнению, большинство банков не будут корректировать процентные ставки по кредитам более, чем на 0,25 п. п. в силу замедления темпов снижения ключевой. «В то же время банки, которые особенно заинтересованы в поддержании ипотечных выдач, могут снизить ставки в пределах 0,5 п. п.», — допустила она.

По каким ставкам банки выдают ипотеку в октябре
Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на конец октября средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составила 21,25%, а на вторичное жилье — 21,23%.

Спрос продолжит расти на господдержке

Спрос на ипотеку постепенно восстанавливается. Но основным драйвером рынка по-прежнему остаются льготные программы, хотя постепенно их доля немного снижается. По данным «Дом.PФ, в сентябре банки выдали ипотеку на 400 млрд руб. (+2% к августу). При этом основной прирост выдач произошел за счет рыночных программ, объем по которым составил 90 млрд руб. (+18%). Как следствие, доля льготных программ в общих выдачах в сентябре сократилась до 74% (-4 п. п. к августу). «Это является результатом начавшегося цикла снижения рыночных ставок», — пояснила представитель «Эксперт РА».

Опрошенные редакцией эксперты считают, что небольшой рост спроса на ипотеку в ближайший месяц сохранится и будет происходит в основном за счет господдержки. «До конца 2025 года небольшая положительная динамика ипотечных выдач сохранится — будет незначительный рост ежемесячных объемов с преобладанием в их структуре семейной ипотеки», — прогнозирует Екатерина Щурихина.

Если в первой половине октября выдачи рыночной продолжили рост, то во второй половине месяца и в ноябре позитивные настроения у заемщиков снизятся, считает Ирина Носова. Произойдет это в силу ощутимого замедления уменьшения ключевой ставки, пояснила эксперт. «Снижение ставок должно несколько активизировать ипотечные выдачи. Однако эффект вряд ли будет существенным, так как ставки по рыночной ипотеке все еще будут оставаться на фактически запретительном уровне, и на ипотечном рынке продолжат доминировать льготные госпрограммы», — указал  Игорь Додонов.

Аналитический центр «Дом.РФ»:

Банк России снизил ключевую ставку на 50 б.п. до 16,5% … В текущих условиях рынок ипотеки продолжит восстановление. По нашей оценке, выдачи по итогам четвертого квартала вырастут в годовом выражении. В октябре ожидаем увеличение выдач примерно на 15% г/г.

Об устойчивом оживлении рынка ипотеки можно будет говорить, когда ставка по ипотеке упадет ниже 15%. С учетом обновленного прогноза Банка России это может произойти не раньше середины 2026 года.

Источник: РБК Недвижимость