ЦБ раскритиковал практику банков по ограничению выдач льготной ипотеки

Банк России не поддержал новые ограничения банков по выдаче льготной ипотеки. По мнению регулятора, работа кредиторов только с избранными застройщиками «несет риски для ипотечных заемщиков»

Банк России указал на риски, которые может создать новая практика банков по ограничению выдач льготной ипотеки. Так регулятор отреагировал на изменение условий предоставления кредитов с господдержкой в крупнейших банках.

«Выдача банками льготных кредитов на приобретение жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. Комиссии могут быть в конечном итоге переложены застройщиками в цены, что увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья. Это несет риски для ипотечных заемщиков», — говорится в комментарии ЦБ, поступившем в РБК.

Ранее представитель Банка России сообщал РБК, что регулятор «изучает новые практики» кредиторов по выдаче льготной ипотеки. С января некоторые крупные игроки ввели для потенциальных заемщиков новое условие — клиент может рассчитывать на ипотеку по госпрограммам, только если приобретает жилье у застройщика — партнера банка. При такой схеме банки берут с девелоперов комиссию, которая позволяет снизить процентную ставку. Такие изменения вступили в силу в Сбербанке, ВТБ, Альфа-банке, «Открытии», Промсвязьбанке.

Новый подход кредитных организаций вызвал неоднозначную реакцию застройщиков — некоторые девелоперы отказывались от сотрудничества с определенными банками или предупреждали о переносе этой комиссии в стоимость недвижимости, писал РБК.

ЦБ введет дополнительный контроль за кредиторами, которые изменили подход к выдаче льготной ипотеки, следует из комментария регулятора: «Чтобы завышенные цены не приводили к системным рискам, Банк России будет проверять корректность оценки банками справедливой стоимости ипотечных залогов. Для кредитов с низким уровнем обеспеченности залогом предусмотрены повышенные требования к капиталу банков».

Банк России также предложил оператору основных программ льготной ипотеки — госкорпорации «Дом.РФ» пересмотреть лимиты на выдачу кредитов с господдержкой для банков. Для тех игроков, что не ввели комиссии, лимит может быть расширен «для выравнивания ситуации», считает ЦБ.

РБК направил запрос в «Сбер», ВТБ и другие банки, изменившие условия предоставления льготной ипотеки, а также в «Дом.РФ».

Кто зарабатывает на льготной ипотеке

По данным «Дом.РФ» на ноябрь 2023 года, банки, которые привязали предоставление льготной ипотеки к партнерству с застройщиками, занимают существенную долю по выдачам в этом сегменте. Так, на «Сбер» приходится 61% от общего объема, на ВТБ — 17%, на Альфа-банк — 6%. Доля «Открытия» и Промсвязьбанка не такие значительные — 3 и 1% соответственно. Для сравнения, доля «Дом.РФ», который объявил, что не будет вводить аналогичное заградительное условие, составляет 3%.

«Дом.РФ» как оператор госпрограмм отвечает за распределение лимитов по предельному объему льготных ссуд, которые сможет предоставить каждый игрок. В начале октября совокупный лимит по выдачам льготной ипотеки под 8% составлял 5 трлн руб., а по семейной — 3,4 трлн руб. «Сбер» и ВТБ имели самые большие квоты по этим программам, но к концу года их лимиты были практически исчерпаны, следует из статистики «Дом.РФ».

Например, по льготной ипотеке под 8% Сбербанку был выделен лимит 2,25 трлн руб., а на 25 декабря объем фактических продаж уже составлял 2,35 трлн руб. По семейной ипотеке «Сбер» даже перерасходовал предоставленный лимит: предоставил такие ссуды на 1,75 трлн руб. при лимите 1,43 трлн. В сегменте льготной ипотеки на ту же дату объем одобренных ссуд банком ВТБ оценивался в 917 млрд руб., что превышает 80% исходной квоты (1,14 трлн руб.). Семейную ипотеку второй по активам банк выдал на 789 млрд руб. при лимите 898 млрд руб. В других банках (тех, кто не вводил комиссии) ситуация похожая: ранее одобренные объемы исчерпаны на 80–90%.

Выдачи льготных кредитов сверх одобренного правительством лимита означают, что банки не получают возмещения по таким ссудам, то есть ставки по ним не субсидируются из бюджета. В конце ноября в Минфине допускали еще одно увеличение лимитов по госпрограммам, поскольку спрос на льготную ипотеку увеличивался на фоне роста ставки ЦБ. Но пока этого не произошло. РБК направил запрос в Минфин.