ЦБ повысил ставку до 19%: как подорожает ипотека и что будет с ценами

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают новый раунд повышения ипотечных ставок в пределах 1 п. п. При этом существенного влияния на спрос решение регулятора уже не окажет, так как ставки и так уже очень высокие

ЦБ на заседании в пятницу, 13 сентября, повысил ключевую на 1 п. п., до 19% годовых. Это второе подряд повышение ставки, в июле она была увеличена на 2 п.п., с 16 до 18%.

Вместе с экспертами разбираемся, как решение Банка России отразится на рынке ипотеки и жилья.

Ставки еще выше

Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», ожидают новый раунд повышения рыночных ипотечных ставок — в пределах 1 п. п. Тем более, что крупнейшие банки (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк) повысили ставки по депозитам, не дожидаясь решения ЦБ по ключевой.

Текущие ставки по ипотеке — от 21% и выше
По данным «Дом.РФ» на 8 сентября, средняя рыночная ставка по ипотеке на новостройки составляет 20,88% годовых, на вторичное жилье — 20,84%. Речь идет о ставках предложения топ-20 банков. Для сравнения, год назад ставки были на уровне 13–14%.

«Любое повышение ключевой ставки ведет за собой кредитные ставки, которые соразмерно увеличиваются. Альтернативное решение — снижение операционных расходов и нормы прибыли, но этот вариант был в основном уже выбран ранее», — пояснил заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов.

По его словам, ипотечные ставки могут вырасти в пределах 1 п. п., но на этот шаг пойдут не все банки. «Ставки и сейчас высоки. Поэтому сильно анонсировать повышение не будут. Скорее, повышение будет выявляться во время работы с конкретным заемщиком, а не в рекламе», — сказал Александр Цыганов. В то же время эксперт допустил снижение ипотечных ставок за счет программ субсидирования от застройщиков. «Этот вариант может стать очень весомым конкурентным преимуществом на фоне еще подросших ставок», — добавил он.

Аналитики из «Эксперт РА» также допускают рост ипотечных ставок примерно 1 п. п. Подорожание рыночной ипотеки ждут и в ФГ «Финам». «Текущие рыночные ипотечные ставки уже закладывали определенное ужесточение монетарной политики. Но после сегодняшнего решения регулятора, думаю, могут в ближайшие недели повыситься еще в пределах 0,5 п. п», — пояснил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Спрос продолжит снижаться

Спрос на жилищные кредиты сокращается второй месяц подряд на фоне отмены льготной ипотеки на новостройки, ужесточений по другим программам и перехода на рыночные ставки. По данным «Дом.РФ», в августе выдача ипотеки в России упала на 56% относительно августа 2023 года — до 375 млрд руб.

По мнению экспертов, независимо от решения регулятора спрос на жилищные кредиты останется слабым, в основном он будет поддерживаться льготными программами. «Разрыв между рыночной и льготной ставкой настолько значителен, а сама рыночная ставка настолько высока, что возможные небольшие изменения ключевой ставки в ту или иную сторону уже не окажут влияние на спрос», — пояснил управляющий директор, руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.

По словам эксперта, выдачи ипотеки будут значительно уступать показателям 2023 года, что является отражением сворачивания ряда льгот. «Кроме того, исчерпание лимита на предоставление семейной ипотеки может спровоцировать дальнейшее падение выдач при любой динамике процентных ставок», — не исключил Валерий Пивень, добавив, что многое будет зависеть от того, какие программы смогут предложить застройщики.

Повышение ключевой ставки несет риск снижение лимитов по семейной ипотеке, что также может негативно отразиться на спросе, добавила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. «Поскольку субсидировать банкам до льготной ставки станет дороже, а у части кредитных организаций лимиты и без того находятся на пределе», — уточнила эксперт.

В целом происходящие сейчас рыночные выдачи — это нестандартные, не массовые кредиты с большим первым взносом и намерениями заемщиков погасить оформленные кредиты досрочными платежами как можно быстрее, продолжил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Но число таких заемщиков ограничено, поэтому есть потенциал дальнейшего сокращения выдач — на несколько десятков миллиардов рублей в месяц, допустил эксперт. «Кроме того, как и во всех сегментах розничного кредитования, платежеспособная часть спроса сокращается вследствие общей закредитованности и повышенной инфляции», — отметил Юрий Беликов.

Влияние на цены

Последствием падения спроса на ипотеку, по мнению экспертов, может стать снижение цен на жилье. Данная тенденция уже наблюдается. Например, за лето цены на массовые новостройки в Москве упали сразу на 4%. «На первичном рынке сейчас застройщики находятся как между молотом и наковальней. С одной стороны — спрос снижается и по законам рынка необходимо его симулировать коррекцией цен, но с другой — инфляционные риски. Деньги от продаж застройщики получают только после сдачи дома в эксплуатацию, создают сложности с манипуляцией ценами, поэтому какого-то резкого снижения цен на новостройки мы не ждем», — сказала Татьяна Решетникова.

По ее словам, на вторичном рынке возможны повышенные дисконты на квартиры, где собственники заинтересованы в срочной продаже. Александр Цыганов также допускает коррекцию цен на жилье через скидки без резкого снижения. «Учтем и возможность положить средства на депозит с высоким процентом и подождать, а также застройщиков, многие из которых накопили средства и тоже могут подождать. Поэтому серьезного снижения цен, если не будет дополнительных факторов, в ближайшие месяцы не произойдет», — заключил он.