Три группы риска: что должно насторожить при выборе участка под ИЖС

При выборе участка эксперты рекомендуют оценивать юридические аспекты, геодезические и инфраструктурные риски

Выбор участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — задача непростая. Покупателю нужно оценить не только характеристики самого участка, но и то, что под ними может быть скрыто.

Эксперты выделяют три группы рисков, с которыми может столкнуться покупатель при выборе земли под строительство дома. Рассмотрим каждый из них.

Группа 1. Юридические риски

1. Вид разрешенного использования
Первая группа рисков, связанная с выбором земли под строительство дома, — это юридические аспекты. Например, к ним относится вид разрешенного использования участка (ВРИ), наличие обременений. Проверить это можно, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней содержатся сведения, от которых зависит, можно ли на участке строить жилой дом и оформлять прописку.

«В ЕГРН фиксируется юридически закрепленный способ использования земли. Для полноценного жилого дома оптимален ВРИ «ИЖС» — он позволяет строить дом высотой до 20 м и до трех этажей, оформлять прописку и подключать центральные коммуникации», — пояснил директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков. «При ВРИ «Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)» возможны ограничения, при «Садоводстве» дом формально не является жилым, а для признания его таковым требуется отдельная процедура с риском отказа. Коммерческие ВРИ исключают строительство жилого дома без смены статуса», — уточнил эксперт.

2. Особые зоны
При выборе участка под строительство важно обращать внимание не только на ВРИ, но и на зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В ЕГРН и градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) отражаются ограничения, которые могут запретить или существенно осложнить строительство. По словам Евгения Квасенкова, критически важны (они не подойдут для строительства дома):

• водоохранные зоны (50–500 м от водных объектов);
• охранные зоны линий электропередачи (от 2 до 55 м);
• охранные зоны магистральных трубопроводов;
• санитарно-защитные зоны производственных объектов и свалок;
• охранные зоны объектов культурного наследия;
• приаэродромные территории.

«Участок может визуально выглядеть идеально, но попадание в охранную зону ЛЭП или объекта культурного наследия делает строительство жилого дома невозможным или многолетним и дорогостоящим», — пояснил представитель «Дом.РФ». Риск состоит в том, что покупатель может приобрести участок, на котором невозможно возвести жилой дом либо строительство будет сопряжено с дополнительными затратами (например, на инженерную защиту от затопления), добавил управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит.

«Судебная практика исходит из того, что наличие ограничений, о которых покупатель не знал, является существенным обстоятельством для расторжения договора. В то же время, если покупатель мог самостоятельно получить сведения о таких ограничениях, суды могут отказать в защите», — добавил юрист.

Запрет на строительство в зоне затопления
В начале августа 2026 года в силу вступили поправки в Водный кодекс, которые поменяли правила строительства в водных зонах. Если до их принятия в зонах затопления и подтопления было запрещено строительство лишь тех капитальных объектов, которые не обеспечены инженерной защитой, то теперь капитальное строительство здесь вести вообще запрещено — без каких-либо исключений.

По словам Евгения Квасенкова, риски для владельца такой земли — отказ в согласовании уведомления о планируемом строительстве жилого дома местной администрацией, невозможность поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, отказ в признании садового дома жилым. При попытке продать такой участок — резкое падение цены или полная невозможность продажи.

3. Отсутствие межевания и споры с соседями по границам
С 1 марта 2025 года сделки с участками, границы которых не установлены, запрещены, то есть переход права собственности оформить не получится, таким образом, межевание является обязательным, напомнила адвокат адвокатского бюро «Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры» Екатерина Смердова. «Однако даже фиксация уточненных границ в ЕГРН не устраняет возможные риски. Поэтому проверка фактических границ и площади с выносом границ в натуре является важным аспектом, позволяющим исключить риски, связанные с наложением границ», — отметила адвокат.

По словам Юрия Пустовита, неверно уточненные границы участка могут привести к спорам с соседями. Как следует из судебной практики, ненадлежащее оформление межевого плана (отсутствие обязательных разделов) влечет невозможность определить соответствие участка требованиям законодательства. «Кроме того, при отсутствии точных сведений о границах их местоположение определяется по фактическому использованию в течение 15 и более лет, что создает высокую степень неопределенности и риск судебных споров», — добавил юрист.

4. Обременения по участку
При выборе участка под строительство дома, как и другой недвижимости, есть риск столкнуться со скрытыми наследниками или банкротством собственника, залогами или арестами, из-за чего сделку могут оспорить в суде. «Выписка из ЕГРН покажет зарегистрированные права третьих лиц: сервитуты (право проезда, прокладки коммуникаций), залоги по кредитам предыдущего собственника, аресты по решению суда. Сервитут означает, что сосед или сетевая организация может прокладывать через участок трубы и кабели», — отметил представитель «Дом.РФ».

Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» «Инком-Недвижимость»

«Юридические риски приобретения участка такие же, как при покупке любой недвижимости: например, возможное банкротство продавца, «неправильно» оформленные документы на собственность, способные повлечь претензии со стороны третьих лиц. Если говорить о специфических, то это может быть отсутствие межевания, большие, чем допустимо, погрешности в определении координат и т.п.».

Группа 2. Геодезические и экологические риски

Эксперты отмечают, что даже при «чистой» выписке из Росреестра участок может оказаться непригодным для строительства или проживания по природным факторам. «Не всегда все риски могут быть выявлены только на основании проверки документов, и требуется физический осмотр, так как необходимо понимать, как устроен подъезд к участку, какой ландшафт на участке, возможно ли там строительство с учетом грунтов и сложившегося землепользования. Есть участки, которые представляют собой части эрозионных оврагов, и строительство там ограничивается», — пояснила Екатерина Смердова.

По словам Евгения Квасенкова, к таким рискам относится:

• Геология. Пучинистые грунты (глины, суглинки) при промерзании дают неравномерную осадку и приводят к трещинам в фундаменте в течение двух—пяти лет. Торфяники и заболоченные территории требуют дорогого свайного фундамента или полной замены грунта. Оползневые склоны и карстовые воронки создают угрозу разрушения дома.
• Экология. Близость свалок, полигонов ТБО, очистных сооружений исключает комфортное проживание и снижает стоимость недвижимости. «В некоторых регионах возможно превышение радиационного фона и химическое загрязнение почв. Это грозит невозможностью получения санитарно-эпидемиологического заключения и отказом в регистрации дома», — пояснил представитель «Дом.РФ».

Чтобы обезопасить себя от подобных рисков, покупателю необходимо заказать инженерно-геологические изыскания до покупки, изучить геологическую карту района, проконсультироваться с местными строителями, добавил эксперт.

Группа 3. Инфраструктурные риски

К этой группе рисков эксперты относят наличие коммуникаций рядом с участком. «Потенциальному покупателю необходимо понимать, имеется ли договор на технологическое присоединение с сетевой организацией и подтвержденные мощности (сети могут быть перегружены, а выделенной мощности может быть недостаточно)», — пояснила адвокат «Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры».

Отсутствие центральных сетей может обернуться для покупателя дополнительными расходами. По оценкам экспертов «Дом.РФ», подключение электричества может стоить от 50 тыс. до 1–2 млн руб., подключение газа — от 500 тыс. руб. до 3 млн руб. за километр трубы. «Скважина обойдется в 150–400 тыс. руб., септик — в 100–300 тыс. руб., локальная очистная станция — в 300–800 тыс. руб. В результате итоговая стоимость подключения нередко превышает цену самого участка», — отметил Евгений Квасенков.

Важным пунктом при выборе участка является социальная инфраструктура (наличие рядом больниц, школ, детсадов) и транспортная доступность (наличие рядом дороги, ж/д станции). «Отсутствие асфальта, неясный правовой статус дороги (проезд через чужие участки без сервитута), ограничения на грузовой транспорт — все это усложняет строительство и зимнюю эксплуатацию», — пояснил эксперт «Дом.РФ».

Покупка земельного участка требует комплексной проверки. Выписка из ЕГРН, ГПЗУ, инженерно-геологические изыскания и консультация юриста — это не избыточные меры, а минимальный набор для защиты инвестиций. Проверять участок нужно до покупки: исправить ошибку после сделки будет значительно сложнее и дороже.

Чек-лист проверки участка перед покупкой от директора по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгения Квасенкова:

• Проверить кадастровый номер на публичной кадастровой карте Росреестра: границы участка должны совпадать с заявленными.
• Получить от продавца актуальную выписку из ЕГРН с полными сведениями: права собственности, обременения, ограничения, ВРИ, категория земель.
• Получить от продавца ГПЗУ и проверить участок на наличие ЗОУИТ, водоохранных зон, зон затопления и подтопления.
• Изучить правила землепользования и застройки — убедиться, что на участке разрешено ИЖС. При необходимости проконсультироваться в местной администрации.
• Уточнить у сетевых организаций наличие и стоимость подключения электричества, газа, воды.
• Провести выездной осмотр: оценить подъездные пути, рельеф, окружение (свалки, промобъекты), сделать фиксацию коммуникаций.

Источник: РБК Недвижимость