Стройка на триллион

За 2020 год объем средств на эскроу-счетах, где депонируются средства граждан, покупающих строящееся жилье, выросли более чем на 1 трлн руб. Объемы финансирования строек крупнейшими банками на этом фоне тоже растут. Но темпы погашений за счет получения средств, депонированных на эскроу-счетах при сдаче объекта, со стороны девелоперов в этом году будут высоки, что может стать для банкиров вызовом в поиске новых источников для роста кредитного портфеля.

Объем депонированных денежных средств физических лиц, на эскроу-счетах в российских банках, к началу 2021 года достиг 1,17 трлн руб., следует из данных ЦБ. Это около 3,5% от всех розничных средств россиян, размещенных на депозитах и счетах. За год объем вырос в восемь с половиной раз.

Переход на эскроу-счета резко активизировался в июле 2019 года. С этого момента при заключении договора долевого участия при покупке жилья в новостройках деньги клиента размещаются на специальном счете (эскроу). Эти деньги заморожены: их нельзя арестовать или списать, на них не начисляют проценты. До сдачи дома застройщик их не получит. Средства на строительство девелоперы привлекают за счет банковских кредитов. После завершения новостройки банк раскрывает эскроу-счета и застройщик получает средства для погашения кредита.

Сейчас с использованием эскроу-счетов возводится 53,5% (или более 49 млн кв. м) строящегося жилья, свидетельствуют данные портала наш.дом.рф. Остальное жилье строится с уплатой взносов в компенсационный фонд (40,5%) и без привлечения средств граждан (6%).

С эскроу-счетами работает определенный пул допущенных банков. Всего в списке 96 банков, но, по данным ЦБ, реально готовы работать с застройщиками лишь 39 из них.

По мнению Ольги Ульяновой из Moody's, это может объясняться тем, что выдавать крупные кредиты, не уронив обязательные нормативы ЦБ, могут позволить себе только достаточно крупные банки. Кредиты застройщикам, как правило, крупные, они могут спровоцировать нарушение одного из обязательных нормативных требований ЦБ — норматив концентрации риска на одного заемщика, говорит эксперт. По ее словам, «для того, чтобы строительный проект был рентабельным, его финансирование должно быть сравнительно дешевым, но в банковской системе не так много игроков, которые могут выдавать длинные деньги относительно дешево».

Больше половины объема размещенных средств на эскроу-счетах находятся в Сбербанке (по данным 101-й формы отчетности на начало декабря 2020 года). Портфель проектного финансирования жилой недвижимости в банке также быстро растет, второй год подряд он увеличивается вдвое (за 2020-й и на начало 2021-го одобрено свыше 1 тыс. заявок кредитования жилья на сумму более 1,3 трлн руб.). В банке «Дом.РФ» объем кредитных линий, открытых застройщикам, превышает 1 трлн руб., а в ВТБ близок к 0,5 трлн руб. (рост вдвое).

У банков накоплен значительный опыт в проектном финансировании застройщиков. Но есть и нюансы. Например, даже при приемлемом кредитном качестве проектов наличие значительных неопределенностей в земельно-правовых отношениях может быть причиной отказа в предоставлении финансирования, указывают в ВТБ.

Объем эскроу-счетов продолжит расти, но вопрос — какими темпами. Это зависит от ряда факторов, говорит Елизавета Капустина из FBK Legal: сохранение или увеличение экономической активности, сохранение льготных ставок жилищного кредитования, а также фактор пандемии.

По оценке главного эксперта «Русипотеки» Сергея Гордейко, по итогам 2021 года рост средств на эскроу-счетах не будет столь же резким и может составить не менее 500 млрд руб. Более того, добавляют в «Сбере», большая часть проектов с эскроу введется в 2021 году, так что необходимость восполнить погашенную часть кредитного портфеля девелоперов жилья «станет вызовом» для банка. В «Открытии» подтверждают, что при среднем строительном цикле в два года основное количество раскрытий эскроу-счетов действительно произойдет случится в 2021 году. По оценке ВТБ, речь может идти о 0,5–0,6 трлн руб.