Средний чек по ипотеке в России за год подскочил почти на четверть

Средний размер ипотеки в России за год вырос на 23% и усилил охлаждение спроса после изменения условий семейной ипотеки, следует из обзора «Эксперт РА». Обсуждаемый рост ставок для семей с одним ребенком может еще снизить выдачи

К концу 2025 года средний чек по ипотеке достиг 4,9 млн руб., увеличившись примерно на четверть (23%) год к году, говорится в исследовании агентства «Эксперт РА» (есть у РБК). Это произошло из-за ускоренного роста цен на первичном рынке и смещения спроса в сегмент новостроек, где сосредоточены льготные программы. По оценке «Эксперт РА», непосредственно в сегменте новостроек средний размер кредита был еще выше, чем в целом по рынку, и составил около 5,7 млн руб.

Оценки основаны на данных Банка России, Росстата и статистике «Дом.РФ». В исследовании «Эксперт РА» использованы результаты анкетирования 30 банков, на которые приходится около 99% ипотечного рынка по объему выдач. Под ипотекой понимаются жилищные кредиты, выданные в соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Из-за чего вырос средний чек

Средний чек рос вслед за стоимостью жилья, пишут аналитики. По данным Росстата, за 2025 год стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 21%, на вторичном — на 14%. Разрыв между ними достиг 65% на фоне смещения спроса в сегмент новостроек, на которые рассчитаны программы с господдержкой. После вступления в силу с 1 февраля 2026 года принципа «одна семья — один льготный кредит» рынок столкнулся с резкой коррекцией. Поток заявок на семейную ипотеку, по данным «Дом.РФ», сократился более чем на 40%. В «Эксперт РА» отмечают, что обсуждаемое введение дифференцированных ставок по семейной ипотеке может оказаться дополнительным фактором сдерживания роста выдач.

Давление на спрос оказал и рост среднего чека: при увеличении суммы кредита даже при прежних ставках ежемесячный платеж заметно вырос. Если исходить из среднего размера кредита на новостройки в 5,7 млн руб. и срока около 27 лет, ежемесячный платеж по льготной ипотеке под 6% составляет примерно 35 тыс. руб., оценили в «Эксперт РА». Если же ставки по семейной ипотеке для семей с одним ребенком (на них приходится около половины льготных ипотечных выдач) повысят, как обсуждается, до 10 или 12%, то средний платеж тогда вырастет на 44 и 68%, соответственно. Как говорится в исследовании, это существенно снижает доступность кредитов для части заемщиков.

В случае роста процентных ставок для самой многочисленной категории семей ежемесячный платеж вырастет очень значимо, соглашается директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. «Учитывая прогнозируемое замедление темпов роста реальных доходов населения, это может привести к снижению спроса. Однако следует учитывать, что ставки по льготной ипотеке в любом случае находятся ниже рыночных, а для многих семей ипотека — единственный способ улучшить свои жилищные условия», — напоминает он.

Увеличение суммы кредита сопровождалось удлинением сроков, следует из обзора. В 2025 году средний срок ипотеки стабильно превышал 25 лет, а к концу года достиг 26 лет. Банки фактически компенсировали рост стоимости жилья за счет растягивания выплат, однако после изменения условий льготных программ этот механизм перестал полностью сглаживать нагрузку, указывают в «Эксперт РА». Только в декабре 2025 года объем выдач достиг 811 млрд руб., а в январе 2026-го — 425 млрд руб., при этом более 80% приходилось на льготные программы, писал РБК. Заемщики стремились оформить кредиты до ужесточения условий, в том числе фиксируя более дорогие объекты.

Что ожидать в 2026 году

По прогнозу «Эксперт РА», в 2026 году ипотечные выдачи могут вырасти на 15–20% и превысить 5 трлн руб. за счет восстановления рыночного сегмента и снижения ставок. Весь прошлый год они находились на запретительно высоком уровне — выше 20%. По состоянию на 3 апреля средние ставки по рыночной ипотеке в России  впервые с лета 2024 года опустились ниже 20% годовых, следует из данных «Дом.РФ»: на новостройки — до 19,93%; на готовое жилье — до 19,61%.

С июня прошлого года до настоящего времени ключевая ставка снизилась с 21 до 15% и может опуститься до 11,5–12,5% к концу 2026-го, ожидает «Эксперт РА». По мнению аналитиков, оживление спроса возможно уже при ставках 16–17% за счет отложенного спроса и ожиданий рефинансирования. Однако для массового восстановления доступности ипотеки ставки должны опуститься ниже 12%, что позволит компенсировать выросший средний чек, говорится в исследовании.

С введением дифференцированной ставки рынок ждет ограничение спроса на семейную ипотеку относительно текущего уровня, считает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. По его мнению, по мере снижения ключевой ставки доля рыночных программ будет постепенно расти и к концу года может достигнуть ~ 50% против текущих 40%, а общий объем выдач увеличится к концу года на 10–15% после спада в 2025 году.

Зампредседателя правления Абсолют Банка Антон Павлов также констатирует, что повышение величины процентной ставки до 10–12% для семей с одним ребенком существенно снизит доступность семейной ипотеки, и для части потенциальных заемщиков программа станет недоступна. Введение дифференцированных ставок может сократить спрос примерно на 30%, оценивает он. «Заемщики с детьми в таких условиях активнее станут решать жилищные вопросы с использованием рыночной ипотеки на вторичку: если раньше разница в стоимости квадратного метра на новостройки и вторичное жилье компенсировалась более низкой процентной ставкой по кредиту и, как следствие, меньшей переплатой, то теперь преимущество льготной ипотеки уже не столь очевидно», — рассуждает банкир.

Платежи по ставке 10–12% в случае дифференциации являются более чем подъемными для большинства населения страны, уверен руководитель направлений «ипотека» и «кредиты на образование» в Т-банке Иван Сафонов. Также, по его мнению, стоит учитывать, что сокращение разрыва между льготными и рыночными ставками будет стимулировать замедление роста цен на новостройки.

Семейная ипотека фактически обслуживает рынок новостроек и при росте ставок по льготной ипотеке и снижении рыночных возможен переток спроса на вторичное жилье, считает и руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева. Но даже при ставке 10–12% семейная ипотека остается выгоднее рыночной, хотя интерес к «вторичке» объясняется не только ставками, рассуждает она, добавляя, что по итогам 2025 года 93% новостроек были сданы с ненадлежащим качеством.

С увеличением ставок срок кредитования, вероятно, будет расти, так как клиенты будут стремиться снизить ежемесячный платеж за счет его удлинения, допускает Сафонов: «Однако исторически фактический срок погашения ипотеки по-прежнему остается менее 10 лет». По словам Сафонова, величина рыночного чека будет зависеть от ограничений программы семейной ипотеки по сумме кредита. Если лимит будет увеличен до 8–9 млн руб. (сейчас 6 млн руб. во всех регионах, кроме столичных, где лимит 12 млн руб.), то это приведет к росту среднего чека, говорит представитель Т-банка.

Средний срок ипотечного кредитования в 2026 году будет сокращаться, так как будет увеличиваться доля кредитов по рыночной ипотеке, по которой срок кредитования меньше, считает Павлов.

Источник: РБК