Сносить или оставить: как изменится подход к самостроям после решения ВС

За последние 30 лет отношение к самостроям в России радикально менялось. Сначала их сохраняли, потом сносили, затем пришли к балансу. Вместе с экспертами рассказываем, ждать ли очередных перемен вслед за решением ВС

В начале июля 2026 года Верховный суд (ВС) утвердил тематический обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Это далеко не первый масштабный документ по самостроям, принятый ВС за последние годы.

Вместе с опрошенными «РБК Недвижимостью» юристами рассказываем:

• какие постройки теперь будут признаны самостроями и снесены в обязательном порядке, а какие будут сохранены;
• что это значит для обычных россиян, владеющих или планирующих покупку недвижимости, а что — для бизнесменов и застройщиков;
• почему Верховный суд вновь рассмотрел вопрос о сносе самостроев.

Что такое самострои
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса самострои — это недвижимость, которую возвели на не предназначенных для этого земельных участках, или без разрешительной документации, или с нарушениями строительных норм и правил. В некоторых случаях эти объекты можно легализовать, то есть привести в соответствие с законодательством. В других же случаях можно только снести (с соблюдением срока давности для таких решений).

Какую недвижимость снесут

Построенную не на тех землях
Как следует из свежего обзора Верховного суда, однозначному сносу подлежат объекты, построенные на землях сельхозназначения, незаконно переведенных в земли населенных пунктов. Такие постройки всегда признаются самостроями и подлежащими демонтажу. «В зоне риска новостройки за пределами границ населенных пунктов, утвержденных градостроительными планами», — объяснила руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова.

Еще одна категория — таунхаусы, которые построены на сельхозземлях, предназначенных для ведения садоводства. Согласно позиции Верховного суда, возводить на таких участках блокированную застройку нельзя. В документе подчеркивается, что для застройки таунхаусами требуется специальное разрешение — для них не применяется упрощенный порядок строительства, предусмотренный для жилых и садовых домов, уточняют юристы.

Возведенную без разрешений
В зоне риска объекты, возведенные под видом пристроек к существующей недвижимости, но фактически являющиеся самостоятельными строениями, построенными без получения разрешений. «Например, производственная база или складской комплекс на муниципальной земле могут десятилетиями работать без претензий со стороны администрации. За это время рядом появляются дополнительные склады, ангары, навесы или пристройки, которые фактически используются как самостоятельные объекты», — поясняет управляющий партнер юридической и консалтинговой компании Consul Group Сергей Пивоварчик.

Если раньше такие ситуации часто оставались без внимания, то теперь прокурор может потребовать от муниципалитета принять меры, и муниципалитет будет вынужден инициировать судебный спор с собственником, уточняет эксперт.

С уже принятым решением о сносе
Демонтажу также подлежат те здания или части здания, по которым ранее уже было принято решение о сносе, но де-факто демонтажа не произошло. Даже если такой объект продать, новый собственник легализовать его не сможет, несмотря на то что закажет новую экспертизу о безопасности постройки. «Покупка не обнуляет судебный акт о сносе, а попытка преодолеть его через смену собственника расценивается как злоупотребление правом», — говорит Пивоварчик.

Снести могут не только самострои

Как следует из обзора ВС, в некоторых случаях обязательному сносу подлежат даже те постройки, которые самостроями признаны не будут. Речь, например, об объектах, которые возведены в охранной зоне трубопроводов. Если их владелец — добросовестный гражданин, который не знал о наложенных на этот земельный участок ограничениях, постройку не признают самовольной. Однако ее все равно снесут, говорит Плешанова.

Владельцу такого объекта по закону должна присуждаться компенсация за снос. Но на практике денег на нее обычно не было, уточняют в «Инфралексе». Теперь такой снос допускается только после выплаты собственнику компенсации, включающей рыночную стоимость объекта и расходы на демонтаж, говорят в Consul Group.

Срок давности для сноса

Даже если по закону объект признан самостроем, подлежащим сносу, демонтируют его не всегда. Все зависит от особенностей объекта — сроки давности бывают разные.

По сложившейся практике:

• бессрочно можно предъявлять требования о сносе самовольных построек, угрожающих жизни и здоровью людей. То же самое касается ситуаций, когда освободить участок от построек требует собственник земли, если объекты там были возведены третьим лицом и без разрешения;
• в течение трех лет — во всех остальных случаях. При этом срок давности отсчитывается от дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Новых пояснений по этом вопросу Верховный суд не дал, но они содержатся в документе, принятом в конце 2023 года, поясняют в «Инфралексе». «Точкой отсчета часто считается дата прокурорской проверки. Вероятно, так будет и сейчас», — говорит Плешанова.

Однако некоторые перемены все же есть. «В нынешнем документе ВС закрепил жесткое процессуальное правило. Строительство без разрешения создает презумпцию потенциальной опасности постройки, и опровергать ее должен сам собственник, а не орган, требующий сноса», — поясняет Пивоварчик.

Как менялось отношение к самостроям в России

Ст. 222, описывающая самовольные постройки, появилась в законодательстве еще 32 года назад, когда в России была принята первая часть Гражданского кодекса.

Но на протяжении трех последующих десятилетий судебная практика по делам о самостроях «ищет запятую во фразе «Сносить нельзя оставить», рассуждают в юридической компании «Инфралекс». Поначалу в приоритете была позиция «оставить». Это подтверждали и введенная 20 лет назад дачная амнистия, и подход к рассмотрению в судах дел о самостроях. Вплоть до 2014 года снос применялся как крайняя мера, в основном к постройкам, угрожавшим жизни и здоровью людей. В остальных случаях самострои стремились легализовать — привести их в соответствие с установленными законом требованиями, поясняют юристы.

В 2015 году ситуация качнулась в сторону «сносить»: ст. 222 изменили и сделали возможным снос без суда, по решению административных органов. «Грянула московская «Ночь длинных ковшей» — массовый снос ларьков в ночь на 9 февраля 2016 года. Главный удар, впрочем, пришелся на граждан, дома или дачи которых оказались в зоне отчуждения магистральных трубопроводов (часто гражданам неизвестных) — собственно, для таких объектов и был предназначен ускоренный снос без суда», — вспоминает Ольга Плешанова.

В 2018 году был выбран путь к балансу в подходе к вопросам сноса или сохранения самостроев. В частности, зону отчуждения, где недопустимо строительство, стали обозначать в ЕГРН, а в ст. 222 внесли уточнение об освобождении добросовестных владельцев самостроев от ответственности, то есть от сноса, поясняют в «Инфралексе».

При этом на вопрос, изменит ли новый документ ВС найденное равновесие, однозначного ответа юристы на него дают. Одни видят в нем новое ужесточение позиции по самостроям, другие считают, что снос по-прежнему будет применяться как крайняя мера.

Какие объекты не снесут, а легализуют

Как впервые разъяснил Верховный суд, сносить нельзя так называемые вынужденные постройки. Например, подпорные стены, которые собственник самостоятельно возвел для сохранения основного здания (при оползнях и пр.), а органы власти в этой опасности бездействовали. «Такое строительство не должно автоматически рассматриваться как классический самострой. Суд указал, что необходимо оценивать реальные причины строительства и наличие угрозы имуществу», — говорит Пивоварчик.

Особая ситуация — с самостроями, зависшими в правовом вакууме. Речь о тех постройках, которые администрация хотела демонтировать, но в суде в сносе было отказано. В то же время застройщик не мог оформить право собственности на них из-за того, что эти объекты были возведены без разрешения на строительство. «Теперь Верховный суд указал, что отказ в сносе при отсутствии явной недобросовестности застройщика открывает путь к признанию права собственности. Причем эта позиция сформулирована в деле о многоквартирном доме, построенном без разрешения. Ранее подобные объекты сносились практически безоговорочно», — разъясняют в Consul Group.

Не сносу, а легализации подлежит и часть объектов, которые строятся очень долго, имеют некоторые недоделки, а также те, где за вводом в эксплуатацию обращаются после окончания договора аренды земельного участка. Эти признаки сами по себе не свидетельствуют о недобросовестности застройщика. «Препятствием для легализации может быть только явное и намеренное недобросовестное поведение, которое повлекло вред третьим лицам или публичным интересам. Для бизнеса это важный сигнал, поскольку многие проекты сталкиваются с объективными задержками по причинам, не зависящим от инвестора», — говорит Пивоварчик.

Не снесут, но и не легализуют
До недавнего времени была широко распространена практика, когда на земельных участках под ИЖС по упрошенной процедуре возводили дом, а затем по суду через иски о самострое его переводили в гостиницу. Теперь такие ситуации исключены. «Верховный суд указал, что ст. 222 для смены назначения объекта не предназначена: это подмена процедуры перевода жилого помещения в нежилое. Сносить такие объекты не будут, но и легализовать их в коммерческом статусе через суд больше не получится», — говорят в Consul Group.

Стабилизация баланса или ужесточение?

По мнению юристов Consul Group, новый обзор Верховного суда вряд ли можно назвать революцией. В нем продолжает развиваться прежняя позиция, которая звучит уже в третий раз за 12 лет: снос — это крайняя мера, говорит Пивоварчик. Но несмотря на все ранее данные ВС разъяснения, суды, по его словам, продолжают совершать одну и ту же ошибку. Они признают постройку самовольной и подлежащей сносу исключительно из-за отсутствия разрешения на строительство, игнорируя при этом заключения судебных экспертиз о безопасности объекта, говорит юрист. Поэтому Верховный суд решил в очередной раз указать на эту ситуацию.

Однако такую точку зрения разделяют не все — некоторые видят в обзоре признаки разворота отношения Верховного суда к этой теме. По мнению экспертов из «Инфралекса», этот документ понадобился во многом для того, чтобы дать дорогу сносу самовольных построек, возведенных на не предназначенных для строительства земельных участках. «Практика движется в сторону ужесточения правил, ограничивая возможности легализовать самострой», — говорит Ольга Плешанова.

При этом все эксперты сходятся на том, что ключевое новшество обзора связано не столько с самим вопросом сноса или сохранением самостроев, сколько с выявлением главного ответственного за появление и долгое существование объектов самовольного строительства. Это местные органы власти: выявление самовольных построек и принятие мер по освобождению публичных земель являются обязанностью муниципалитетов, а не их правом, подчеркнул Верховный суд.

«Это означает, что администрации будет значительно сложнее годами сохранять пассивную позицию в отношении спорных объектов», — говорит Пивоварчик. «Оспорить их бездействие может прокурор. В чем орган местного самоуправления ограничен, так это в праве снести без суда постройку, являющуюся частью многоквартирного дома», — добавляет Плешанова.

Для покупателей недвижимости (особенно коммерческой) вывод из обзора Верховного суда простой. «Проверка судебной истории объекта, включая завершенные споры, становится обязательной частью проверки перед покупкой. Иначе вместе со зданием можно приобрести и обязанность его снести», — резюмируют в Consul Group.

Источник: РБК Недвижимость