Схема с закрытыми ПИФами: Минфин предложил расширить льготную ипотеку

Министерство финансов из-за санкций и мобилизации предложило снизить целевой показатель программы «Льготная ипотека» — сократить ожидаемое число граждан, взявших такие кредиты за два года, на 27 тыс. Одновременно эту и другие виды льготных ипотечных программ предлагается расширить за счет сделок по покупке жилья у закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов). Что даст покупателям и застройщикам возможное новшество, рассказали «Коммерсанту» участники рынка.

Что предлагает Минфин

Минфин подготовил и опубликовал проект постановления правительства с обновленным прогнозом по объему выдачи гражданам льготной ипотеки — кредитов под 7% годовых на покупку жилья в новостройках. Ожидаемый показатель количества граждан, взявших такие займы в 2020—2022 годах, предложено урезать с 960 тыс. до 933 тыс. человек. Общая сумма льготных кредитов при этом останется прежней — 3,6 трлн рублей. Это означает рост среднего чека по таким займам.

Снижение прогнозного числа граждан, улучшивших жилищные условия, в Минфине связали с «причинами экономического и политического характера» — последствиями санкций в отношении России и «принятием решений по частичной мобилизации».

По данным «ДОМ.РФ» на 10 ноября, в рамках «Льготной ипотеки» выдали 898,4 тыс. кредитов на 2,97 трлн рублей, в том числе с начала года — 212,7 тыс. кредитов на 900,6 млрд рублей. Выдача обвалилась весной, когда на фоне резкого повышения ключевой ставки ЦБ ставка по такой ипотеке поднялась до 9%. После ее возвращения на уровень 7% спрос на программу постепенно восстанавливался, но отставал от темпов прошлого года.

«Льготная ипотека» действует до конца 2022 года. Ранее Минстрой выступал за продление программы, Минфин сообщал, что исходит из ее завершения 31 декабря.

Показатели бессрочной «Сельской ипотеки» под 3% и «Дальневосточной ипотеки» под 2%, рассчитанной до 2025 года, в проекте Минфина не меняются. Ведомство предлагает расширить эти программы, а также «Льготную ипотеку» (если ее продлят) и «ИТ-ипотеку» за счет сделок по покупке жилья у закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Это позволит увеличить объемы ввода жилья за счет расширения состава его застройщиков и продавцов, полагают в министерстве.

Как будет работать схема

Застройщики уже давно создают для выполнения своих проектов фонды для привлечения коллективных инвестиций. Но механизм покупки жилья у ЗПИФов пока распространен слабо. Проект Минфина скорее призван повысить привлекательность коллективных инвестиций, предположил руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов.

При обычной покупке жилья нужно вносить полную стоимость квартиры, а «вход» в паи ЗПИФа обычно стоит гораздо меньше, объяснил региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев. «Инвестор приобретает долю в праве собственности на имущество, составляющее проект, а после реализации квартир прибыль распределяется между инвесторами», — описал схему эксперт.

Если льготные программы распространят на такие сделки, то ЗПИФ будет иметь равные условия с застройщиком после ввода объекта в эксплуатацию, отметил Талалов. То есть покупатель будет приобретать квартиру уже на вторичном рынке, поскольку между фондом и гражданином будет заключаться договор купли-продажи.

Отложенный спрос на жилье обеспечит финансирование его строительства, добавил эксперт: перечислять средства на эскроу-счета будут не граждане, а ЗПИФы.