Семейная ипотека на вторичку: первые итоги и трудности реализации

Несмотря на возможность оформить семейную ипотеку на вторичное жилье, ее доля в общих выдачах в рамках программы низкая. По данным «Дом.РФ», она составила 3,7% в денежном выражении и 6,3% в количественном

С 1 апреля 2025 года семейную ипотеку можно оформить при покупке жилья на вторичном рынке. Такая опция доступна в городах с низким уровнем жилищного строительства.

Вместе с экспертами подвели первые итоги программы на вторичном рынке и выяснили, как она повлияла на цены.

Доля вторички по семейной ипотеке не превышает 4%

Несмотря на возможность оформить семейную ипотеку на вторичное жилье, ее доля в общих выдачах в рамках программы невысока. Как рассказали «РБК Недвижимости» в пресс-службе «Дом.РФ», с 1 апреля по 18 июня по семейной ипотеке на вторичное жилье было выдано почти 5,8 тыс. кредитов на 19,6 млрд руб. В мае выдача кредитов по программе выросла почти на 9,8% по количеству и на 16,1% в денежном выражении по сравнению с апрелем.

«Доля выдачи кредитов на вторичное жилье в общем объеме выдачи по семейной ипотеке за этот период составила 3,7% в денежном выражении и 6,3% в количественном», — указали в институте жилищного развития. Там пояснили, что расширение семейной ипотеки на вторичный рынок изначально не рассматривалось как массовый продукт. «Мера была спроектирована как адресная, направленная на поддержку семей в отдельных населенных пунктах с низким уровнем предложения нового жилья», — указали в «Дом.РФ».

Опрошенные редакцией банки тоже отмечают невысокую долю вторички в рамках выдач по семейной ипотеке. По данным аналитиков «Домклик» Сбербанка, всего с апреля по середину июня было выдано кредитов на сумму более 8 млрд руб. «Доля вторичного жилья в выдаче семейной ипотеки за рассматриваемый период составляет 3,5%», — уточнили в пресс-службе «Сбера», отметив высокий спрос на программу весной. По данным банка, с апреля по май 2025 года спрос на семейную ипотеку на вторичное жилье вырос более чем в два раза.

В ВТБ доля выдач на вторичное жилье по семейной ипотеке составила 7% от общего числа сделок по программе по итогам июня. «В июне мы отмечаем снижение объема выдач, что может быть связано с реализацией уже имеющихся предложений, подходящих под условия программы, а также с высоким спросом в первые месяцы ее запуска», — рассказали в пресс-службе ВТБ.

Ипотечные брокеры из компании «Этажи» оценили долю вторички по одобренным заявкам в выдаче семейной ипотеки в 9%. «Доля семейной ипотеки на вторичном рынке от общего объема одобренных заявок для покупки готового жилья в городах, подпадающих под условие данной программы, с 1 апреля 2025 года составляет 38,3%. При этом в целом по России доля заявок по семейной ипотеке среди всего объема на вторичном рынке составила 8,9%», — рассказала исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина.

По данным «Этажей», пик спроса на семейную ипотеку для покупки вторичного жилья в России отмечался на старте программы в апреле. В мае, в том числе из-за продолжительных праздничных дней, он был ниже уже на треть, а в июне снизился еще на 2,3% относительно уровней мая, рассказали в компании.

Где чаще всего берут семейную ипотеку на вторичку

По данным «Дом.РФ», первое место по количеству выданных кредитов на вторичное жилье по семейной ипотеке с начала ее действия занял Башкортостан — его доля в общем количестве выдачи составила 10,2%. На втором месте Тюменская область (8,9%), на третьем — Краснодарский край (7,1%). В пятерку регионов — лидеров по выдаче семейной ипотеки на вторичное жилье также вошли Пермский край (5,7%) и Кемеровская область (4,7%).

В Сбербанке лидерами среди регионов по выдаче семейной ипотеки на вторичное жилье стали Тюменская область (11,5%), Краснодарский край (10,7%) и Республика Башкортостан (9,8%). В ВТБ лидерами в рамках программы являются Ханты-Мансийский автономный округ (13%), Краснодарский край (12%) и Башкортостан (9%).

Что ограничивает спрос на семейную ипотеку на вторичку

Невысокая популярность вторички среди получателей семейной ипотеки и ее низкая доля в общих выдачах объясняется некоторыми ограничениями. «Основная причина в ограниченности данной программы — как по имеющим на нее право (это семьи с одним ребенком в возрасте до шести лет в городах с недостаточным строительством), так и по подходящим под условия объектам», — пояснила Регина Дыдалина.

Семейную ипотеку можно оформить при покупке жилья на вторичном рынке в 901 российском городе с низким уровнем жилищного строительства. Речь идет о городах, где возводится не более двух домов. Проживающие там семьи, в которых есть ребенок до шести лет, смогут в ипотеку под 6% приобрести вторичное жилье. Еще одно важное условие — чтобы дом, в котором покупается квартира, был не старше 20 лет.

Предложение в городах, жители которых могут воспользоваться семейной ипотекой на вторичном рынке, сильно ограничено. По оценкам аналитиков, в июне в 590 городах (или 65,5%) из списка городов, где можно оформить семейную ипотеку на вторичное жилье, в продаже находится только десять квартир, подходящих под условия программы. Причем в 193 городах (21%) такое предложение отсутствует совсем. По мнению экспертов, существенным ограничением, которое сокращает выбор квартир, подходящих под льготную ипотеку, как раз является требование к возрасту многоквартирного дома — не старше 20 лет.

Лишь в 39 городах (4,3%) есть хотя бы 50 подходящих объявлений. Как правило, речь идет о крупных городах, где сейчас строительство многоэтажек почти не ведется, но при этом есть немало домов моложе 20 лет. Самый большой выбор — у жителей Геленджика: больше 1,1 тыс. объявлений в этом городе подходят под программу семейной ипотеки на вторичку. Геленджик оказался и самым дорогим городом для покупки жилья на вторичке по льготной ставке. По данным экспертов, квадратный метр в двухкомнатной квартире обойдется там в среднем в 266 тыс. руб.

Роста цен не случилось

Расширение семейной ипотеки на вторичный рынок почти не оказало влияния на цены в городах, где такая возможность появилась. «Целевая программа с ограниченным пулом объектов, подпадающих под нее, плюс низкая доступность рыночной ипотеки охладили спрос на вторичном рынке в целом. Новых многоквартирных домов (не старше 20 лет) в городах, подпавших под условия программы, не так много, а в некоторых и нет вовсе», — пояснила Регина Дыдалина.

По ее словам, в апреле, когда программу только расширили на вторичное жилье, в некоторых городах собственники повысили цены на 5–10%, ожидая высокого спроса. Но реальная рыночная ситуация заставила продавцов снизить цены. «В данном случае возможность оформить семейную ипотеку на вторичное жилье стала больше фактором ускорения продажи объекта, чем возможностью реализовать его дороже», — уточнила представитель «Этажей».

«В целом выбор объектов очень узок, а в некоторых городах, подпавших под условия программы, и вовсе отсутствует, поэтому явно программа требует доработки, в том числе в части применения дифференцированного подхода к подходящим под условия программы объектам. А в части таких городов есть смысл расширять семейную ипотеку на приобретение собственного дома на вторичном рынке», — заключила эксперт.

Семейную ипотеку могут ограничить регионом проживания
Председатель Совфеда Валентина Матвиенко предложила ограничить выдачу семейной ипотеки регионом проживания заемщика. По ее словам, в прошлом году более 50% выданной семейной ипотеки пришлось на четыре региона: Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Ленинградскую область. При этом из них более 40% — вне этих регионов проживания. Если рыночную ипотеку россияне могут брать в любом регионе, то семейную необходимо ограничить регионом проживания, а не использовать в инвестиционных целях, как это происходит, указала спикер Совфеда.

Источник: РБК Недвижимость