Российские застройщики продают жильё дешевле, чем в рекламных объявлениях: почему?

Согласно данным СберИндекса, в период с января по сентябрь 2026 года динамика цен на новостройки существенно различалась в зависимости от типа показателя: в рекламных объявлениях застройщиков рост составил 10,9 %, тогда как в фактически заключённых сделках — лишь 5,3%. При этом разрыв между заявленными и реальными ценами заметно увеличился: с 9,6% до 15,2%, а в Москве он и вовсе достиг 32,2 % в пользу рекламных ценников. Такая ситуация типична при ослаблении спроса, который, в свою очередь, нередко связан с завышенными ставками по ипотеке либо с избыточным объёмом нереализованных квартир у застройщика. В отдельных случаях компании остро нуждаются в оперативном притоке средств, чтобы не допустить просрочки по собственным кредитным обязательствам или избежать дефолта по выпущенным облигациям. Порой общий спрос на жильё на рынке остаётся высоким, но конкретный жилой комплекс привлекает меньше покупателей, например, из‑за неудобной транспортной доступности, удалённости от ключевых объектов инфраструктуры или значительной дистанции до ближайшей станции метро.

Открыто снижать цены застройщики зачастую не могут — этому препятствует механизм проектного финансирования. Нередко строительные компании привлекают банковское кредитование под плавающую ставку, которая не всегда напрямую коррелирует с динамикой ключевой ставки. При этом для банков при установлении условий кредитования застройщиков критически важна текущая стоимость квадратного метра.

С октября вероятно снижение спроса, а к новогоднему периоду оно, скорее всего, станет ещё более выраженным — если ставки по коммерческой ипотеке не пойдут на спад. В первом полугодии 2027 года существенного удешевления жилья эксперты не прогнозируют. Во второй половине года цены могут начать корректироваться вниз — при условии снижения ключевой ставки и при нарастании объёмов нереализованного жилья у девелоперов, в особенности в регионах. В таких обстоятельствах застройщики будут вынуждены пересмотреть свою ценовую стратегию. При этом практика предоставления скидок на отдельные локации сохранится. Это по‑прежнему остаётся одним из ключевых инструментов, позволяющих не допускать чрезмерного накопления непроданных лотов и минимизировать негативное влияние на финансовые показатели компаний.