«Пузырь может лопнуть»: эксперты оценили ситуацию на российском рынке ипотеки

Российский рынок жилья, несмотря на рекордный рост выдачи ипотеки и цен на новостройки, пока далек от повторения американского кризиса 2008 года, считают опрошенные Forbes эксперты. Но отдельные симптомы надувания ипотечного пузыря все же есть, полагают некоторые собеседники агентства.

Пока просрочек немного

«Риски пузыря на рынке недвижимости остаются низкими: минимальная доля просроченных кредитов, небольшая доля ипотечной задолженности от ВВП, покупка жилья преимущественно для собственного проживания. Пузырь же формируется во многом за счет спекуляций», — заявила эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.

Оптимисты считают основным аргументом, что просроченных ипотечных кредитов в России пока мало — примерно 0,5% от общего числа, указал гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Для сравнения, доля просроченных кредитов в США за кризисный 2008 год увеличилась с 1,11% до 2,4%.

«Вот когда уровень просрочки по ипотечным кредитам в стране превысит 2%, тогда самое время начинать обсуждать тему пузыря и принимать меры для ограничения рисков по ипотеке», — прокомментировал руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.

Низкие доходы несут риски

При этом доходы населения постоянно снижаются, отмечают другие эксперты. И отсутствие большого числа просрочек прямо сейчас не означает, что их не станет больше в дальнейшем, предупреждают они.

«Хотя общий уровень долговой нагрузки по итогам года существенно не вырос, россияне все чаще начинают обращаться в банки за новыми кредитами, чтобы погасить старые, растет доля людей, которые берут второй-третий кредит, растет число обращений о признании физических лиц банкротами», — отметил Сухий.

По мнению пессимистов, именно из-за низких доходов населения ипотечный пузырь в России уже существует. И не обязательно дожидаться массовых просрочек, чтобы это констатировать.

«Сейчас на рынке действительно ипотечный пузырь. В последние годы рост стоимости недвижимости несопоставим с ростом реальных доходов населения и его платежеспособности. Пузырь может в скором времени лопнуть, так как в мире нет ни одного постоянно растущего актива», — допустил руководитель отдела маркетинга ГК «Садовое кольцо» Иван Куликов.

Цены стабильны, но…

Еще один аргумент оптимистов — стабильность цен на жилье. В 2008 году средняя стоимость жилья в США сократилась на 8,4%. В России же цены пока растут: по данным агентства «Циан», за 2022 год средняя стоимость квадратного метра новостроек в Московском регионе выросла на 6,5% — до 260 тыс. рублей.

«Большинство ипотечных кредитов в России выдается с первоначальным взносом 10–20%, банки таким образом застрахованы от колебания цены залоговой недвижимости. Чтобы обесценить залоговые объекты, стоимость жилья должна не просто снизиться, а рухнуть минимум на 10–20%, что маловероятно», — объяснил директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Гендиректор компании Apple Real Estate Данила Савченко прогнозирует снижение цен в 2023 году не более чем на 5% при сохранении текущей геополитической ситуации.

В то же время вторичное жилье уже сейчас дешевле новостроек, согласно оценке агентства «Циан». Ряд экспертов допускают, что вторичный рынок с его объемом предложения и дисконтами может спровоцировать падение цен, то есть выступит в той же роли, что и залоговые квартиры в США в 2007–2009 годах.