Поступательное восстановление: что стало с ипотекой в третьем квартале

Выдача ипотеки в 3-м квартале 2025 года выросла почти на четверть на фоне постепенного снижения рыночных ставок. Основным драйвером спроса по-прежнему выступает льготная ипотека, но ее доля за квартал немного снизилась

Третий квартал 2025 года для рынка ипотеки стал первым, когда годовое сравнение можно вести уже не с периодами действия всеобщей льготной ипотеки — тогда жилищных кредитов выдавалось очень много. Теперь эффект высокой базы исчез, поэтому резкого падения спроса, которое наблюдалось в первом полугодии, уже нет. Наоборот: наметилось восстановление спроса на фоне постепенного снижения рыночных ставок.

Что еще произошло с ипотекой в третьем квартале — читайте в нашем материале с предварительными итогами.

Ипотечный рынок оживился

Российский рынок ипотеки в третьем квартале 2025 года демонстрировал поступательное восстановление — квартальный спрос увеличился. Как рассказали «РБК Недвижимости» в аналитическом центре «Дом.РФ», в июле — сентябре банки предоставили 250 тыс. кредитов на 1,148 трлн руб.

За квартал в количественном выражении выдача выросла почти на четверть, а в денежном — почти на треть. Однако в годовом выражении спрос на ипотеку в третьем квартале снизился на 17% в количественном выражении, а в денежном почти не изменился (+4% к третьему кварталу 2024 года).

«С точки зрения статистики третий квартал стал периодом, когда из сравнения исчез эффект высокой базы, сформированный массовой льготной ипотекой. Программа действовала до 1 июля 2024 года, поэтому всю первую половину года мы видели снижение на 55% в годовом выражении. После исчезновения высокой базы снижение значительно замедлилось», — пояснили редакции в аналитическом центре «Дом.РФ».

Оживление на ипотечном рынке отметили и аналитики ВТБ. Как рассказали «РБК Недвижимости» в пресс-службе банка, объем выдач жилищных кредитов в России за июль — сентябрь составил около 1,15 трлн руб., это на 30% выше показателя второго квартала.

«Хотя накопительным итогом с начала года рынок все еще отстает от показателей 2024 года примерно на треть, с июля наблюдается устойчивая позитивная динамика не только от месяца к месяцу, но и по отношению к аналогичным периодам прошлого года. В июле объем выдач вырос к сопоставимому месяцу 2024 года на 1%, в августе — на 6%, а в сентябре — на 11%», — отметили в банке.

Ипотечные выдачи с начала 2025 года
За девять первых месяцев 2025 года (с января по сентябрь), по данным Frank RG, российские банки выдали ипотечных кредитов на 2,6 трлн руб. Это на 33,5% ниже, чем за аналогичный период 2024 года.

Ставки по рыночной ипотеке снижаются

Ключевым позитивным фактором для рынка ипотеки в третьем квартале эксперты называют смягчение денежно-кредитной политики Центробанка. «Благодаря этому банки смогли начать снижать ставки по рыночной ипотеке, что оживило спрос на вторичное жилье», — отметили в ВТБ.

За третий квартал ставки по ипотеке снизились почти на 4 п.п. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на конец сентября средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составила 21,24%, а на вторичное жилье — 21,22%. Для сравнения, на конец июня — начало июля средние ставки по ипотеке были на уровне 24,9%.

Локомотив рынка

Локомотивом рынка ипотеки в третьем квартале по-прежнему выступали льготные программы, а именно семейная ипотека. Согласно статистике «Дом.РФ», в третьем квартале россияне оформили 154 тыс. жилищных кредитов с господдержкой на 893 млрд руб. В количественном выражении льготные выдачи выросли на 21% за месяц и на 52% за год, в денежном выражении рост был на 24% и 54% соответственно.

Вклад в прирост выдач на фоне начавшегося смягчения денежно-кредитной политики внесли и рыночные программы: банки предоставили 87 тыс. кредитов (+58% ко второму кварталу) на 222 млрд руб. (+85%), отметили в институте жилищного развития.

На фоне активизации спроса на рыночные кредиты доля льготных программ в совокупной выдаче за квартал снизилась до 61% по количеству (на 3 п.п. ко второму кварталу) и до 78% по сумме (на 4 п.п.), указали там.

Об аналогичном тренде рассказали в ВТБ. «Сегмент жилищного кредитования начал перебалансировываться: доля госпрограмм стала постепенное снижаться в пользу рыночных предложений. В сентябре, по расчетам ВТБ, в России на льготные программы в общем объеме ипотечных выдач пришлось 76% против 78% в августе и пиковых 82% в июле», — рассказали в пресс-службе банка. «Мы ожидаем, что доля госпрограмм на рынке к концу года плавно сократится до 70%», — добавили там.

По данным «Дом.РФ», средний размер ипотечного кредита за квартал практически не изменился и составил 4,6 млн руб. (+0,1 млн руб.). При этом за год показатель увеличился на 0,9 млн руб., или почти на четверть. Годовой рост среднего размера ипотечного кредита произошел за счет роста цен на жилье — россиянам приходится брать большую сумму в кредит, пояснили аналитики.

Ставки снизились, но этого пока недостаточно

Несмотря на то что на протяжении всего третьего квартала рыночные ставки по ипотеке снижались, они по-прежнему являются высокими и выступают главным сдерживающим фактором для спроса. «Рыночные ставки по-прежнему остаются запретительными, о восстановлении массового ипотечного спроса можно будет говорить только после их снижения до уровня ниже 15%», — отметили аналитики «Дом.РФ». «В случае реализации базового сценария ЦБ (ключевая ставка в 2025 году в среднем 18,8–19,6%; в 2026 году — 12–13%) это произойдет в середине 2026 года», — добавили они.

Аналогичное мнение высказывали эксперты, опрошенные «РБК Недвижимостью». По их прогнозам, значительное оживление спроса на рынке ипотеки возможно при ставках по ипотеке 15% и ниже. «Но это является перспективой уже следующего года», — пояснила директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Ставки должны дойти до уровня 15% и ниже, чтобы население вновь стало активнее брать ипотечные кредиты», — считает директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее мнению, произойти это может не раньше 2026 года.

Источник: РБК Недвижимость