От дробления залог не меняется

Верховный суд (ВС) принял решение, которое может помочь банков бороться с махинациями клиентов с ипотечными залогами. До сих пор, чтобы снять обременение с заложенной банку квартиры, было достаточно изменить предмет залога — например, превратить одну квартиру в две, «забыв» поставить их на кадастровый учет. Именно такую операцию попытались провести заемщики Абсолют-банка, которых поддержали суды трех инстанций. Но ВС с этим не согласился, указав на эластичность предмета залога вне зависимости от его реконструкции и не дав таким схемам шанса приобрести массовый характер.

На днях коллегия по экономическим спорам ВС фактически перекрыла схему, которая позволяла ипотечным заемщикам снять обременение с заложенной по кредиту квартиры. Коллегия рассматривала спор Абсолют-банка с заемщиками — супругами Одинцовыми, которые взяли в банке ипотеку на приобретение большой квартиры. Через некоторое время супруги решили превратить одну квартиру в две, право собственности Одинцовых и ипотеку районный суд признал законными. Однако на кадастровый учет новые объекты недвижимости не поставили и обременение на них не было перенесено.

Затем Олег Одинцов инициировал процедуру своего банкротства. Абсолют-банк, которому будущий банкрот ипотеку так и не погасил, добивался вхождения в реестр как залогового кредитора через суд. Но в первой инстанции банк получил отказ, а апелляционная и кассационная инстанции удовлетворили его требования частично, указав, что раз обременение на новые объекты недвижимости не наложено, то банк включат в реестр как обычного кредитора с удовлетворением требований в порядке общей очереди.

Абсолют-банк подал жалобу в ВС, тот вынес спор на рассмотрение коллегии. Она вынесла решение: реконструкция предмета залога не означает прекращения договора залога. Следовательно, обе квартиры, которые были созданы в результате реконструкции, находятся в залоге у банка.

В Абсолют-банке подчеркивают, что не случайность и не ошибка банка, а промедление со стороны заемщика привели к тому, что залог не был переоформлен на новые объекты недвижимости. По словам директора юридического департамента банка Сергея Артеменкова, именно должник не совершил действий по документальному оформлению вновь созданных объектов и после получения решения районного суда о трансформации объекта в два новых не обратился в Росреестр. «Без регистрации в реестре невозможно зарегистрировать обременение, в реестре до сих пор фигурирует старый объект,— отметил он.— При этом банк не имел возможности сам зарегистрировать залог».

По словам экспертов, это решение имеет большое значение не только для Абсолют-банка, но и для других игроков. По словам руководителя аналитического центра «Русипотека» Сергея Гордейко, почти в каждом банке найдется клиент, который пытается изменением объекта залога снять с него обременение. Массовой практика не стала, уточняет он, поскольку попытки манипуляций с залогами можно квалифицировать как мошеннические действия.

По словам опрошенных банкиров, единого алгоритма нет, некоторые заемщики пытаются вывести жилье из-под залога путем фиктивного развода и раздела имущества, кто-то делит жилье, кто-то, наоборот, объединяет. «Статистики никто не ведет, но это единицы, возможно, десятки случаев даже в крупных банках,— отмечает один из собеседников “Ъ”.— Однако если бы ВС не принял такого решения, желающих попытаться мошенническим путем избавиться от кредита, сохранив недвижимость, могло стать гораздо больше». По словам юриста департамента правового консалтинга и налоговой практики КСК-групп Игоря Львова, при банкротстве не подлежит изъятию единственное жилье, у супругов квартиры были в долевой собственности, и если бы ВС принял другое решение, то при банкротстве одного из супругов была бы возможность сохранить обе квартиры. Это могло породить череду последователей.

По словам руководителя группы антикризисного управления и банкротства «Дювернуа Лигал» Карины Епифанцевой, судебная банкротная практика идет по пути признания статуса залогового кредитора вне зависимости от регистрации договора ипотеки в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Решение ВС — еще один шаг на этом пути, отмечает она. Зампред коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев добавляет, что при уклонении заемщика от регистрации недвижимости банк имел законное право добиться регистрации через суд и уже по решению суда регистрировать обременение. Однако, признает он, пока такое решение не принято, оставалась лазейка, позволяющая вывести объект недвижимости из-под залога, чем в данном случае заемщики и воспользовались. Теперь, полагает Антон Пуляев, ВС ее закрыл.